Гк рф Статья 583. Договор ренты
1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Обязанность выплачивать ренту может быть бессрочной (постоянная рента) или ограничена сроком жизни ее получателя (пожизненная рента).
Сторонами этого договора являются получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты), и плательщик ренты (рентный должник) — лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).
Получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности — договоре пожизненного содержания с иждивением в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. В соответствии с п. 1 ст. 589 ГК получателями постоянной ренты могут быть как граждане, так и некоммерческие организации (если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности). Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Например, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан (п. 1 и 2 ст. 596 ГК). Плательщиками ренты могут быть любые граждане, а также коммерческие и некоммерческие юридические лица, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты.
Предметом договора ренты является «имущество» (п. 1 ст. 583 ГК); законом точно указан лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением, которым объявлено недвижимое имущество (п. 1 ст. 601 ГК). По буквальному смыслу п. 1 ст. 583 ГК получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность.
Поскольку объектом права собственности могут быть только индивидуально-определенные вещи, предметом договора ренты становятся вещи (как движимые, так и недвижимые), в том числе наличные деньги и документарные ценные бумаги, тогда как имущество в виде безналичных денег, бездокументарных ценных бумаг и имущественных прав, включая исключительные права на результаты творческой деятельности и средства индивидуализации, а также работы и услуги и их результаты не могут стать его предметом. Вместе с тем конструкция рентного обязательства не содержит теоретических препятствий для применения норм ГК о договоре ренты к случаям передачи под выплату ренты бездокументарных ценных бумаг, безналичных денег, имущественных прав и другого имущества. С учетом принципа свободы договора нет оснований считать недействительными договоры ренты, предусматривающие передачу под ее выплату бездокументарных ценных бумаг и иного имущества. Судебная практика также не ставит под сомнение законность договоров ренты, согласно которым под выплату ренты передаются акции и иные бездокументарные ценные бумаги. Конструкция договора ренты может и не содержать указания на передачу имущества именно в собственность плательщика ренты, если, например, закон рассматривает его как договор, по которому одно лицо обязуется безвозмездно или в обмен на отчуждение капитала в свою пользу осуществлять периодические платежи другому лицу — получателю ренты в течение определенного срока.
Различия в правовом режиме имущества, которое может быть предметом договора ренты, предопределяют порядок его передачи (отчуждения) под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату ренты недвижимой вещи требует соблюдения порядка передачи недвижимого имущества во исполнение договора продажи недвижимости (ст. 556 ГК); отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний ст. 146 ГК о порядке передачи прав по ценной бумаге и т.д. В соответствии со ст. 584 ГК договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, но не требует государственной регистрации (п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ). Требование нотариальной формы призвано максимально гарантировать интересы получателя ренты.
Договор ренты является самостоятельным видом гражданско-правового договора. От договоров купли-продажи и мены он отличается характером встречного удовлетворения. Объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Поэтому договор ренты относится к числу алеаторных (рисковых) договоров, поскольку объем встречного удовлетворения находится вне воли и контроля его сторон. Вместе с тем к договору ренты субсидиарно применяются нормы о договорах купли-продажи и дарения, если это не противоречит его существу (п. 2 ст. 585 ГК). Ведь отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено либо за плату (по модели куплипродажи), либо бесплатно (по модели дарения). Но в любом случае он предполагает обязательное последующее внесение рентных платежей, что делает его возмездным, вне зависимости от того, построен ли он по модели договора купли-продажи или дарения.
При этом право на рентные платежи (ренту, рентный доход) возникает у получателя ренты только после передачи имущества под выплату ренты. С этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у плательщика ренты. Если договор ренты, предусматривающий передачу под выплату ренты движимого имущества, строится по модели дарения, к отношениям по передаче применяются нормы о договоре дарения, который может быть как реальным, так и консенсуальным. Следовательно, и договор ренты, построенный по модели дарения, в зависимости от воли сторон также может быть как реальным, так и консенсуальным. Если же передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату, к отношениям по его передаче применяются нормы о договоре купли-продажи, а договор ренты становится консенсуальным.
Соответственно, договоры ренты могут иметь односторонний или взаимный характер. Реальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества осуществляется по модели реального договора дарения, являются односторонними, а консенсуальные договоры ренты, когда передача движимого имущества осуществляется по модели консенсуального договора дарения или договора купли-продажи, являются взаимными.
Хотя договор ренты недвижимой вещи не подлежит государственной регистрации, ей подлежит право собственности плательщика ренты на недвижимость, передаваемую ему под выплату ренты. Правовым основанием для государственной регистрации его права собственности может служить только договор, обладающий признаками заключенного и действительного. Договор, предусматривающий передачу под выплату ренты недвижимой вещи, считается заключенным с момента его нотариального удостоверения, а следовательно, является консенсуальным. В силу этого плательщик ренты вправе требовать от ее получателя передачи недвижимой вещи.
Предметом договора являются действия сторон по обмену имущества, принадлежащего получателю ренты, на предоставление ему рентных платежей, выплачиваемых плательщиком ренты. Поскольку договор ренты предусматривает передачу одной стороной другой стороне имущества в собственность, данный договор является одной из разновидностей отчуждения имущества. Объектом отчуждения по договору может быть любое имущество, хотя в практике под выплату ренты чаще всего передается недвижимое имущество. Предметом отчуждения в договоре пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество. Не могут являться предметом договора ренты имущественные права, в частности, нельзя передать под выплату ренты долю в праве общей собственности на имущество.
Отчуждение имущества в собственность плательщика ренты под выплату ренты может быть произведено получателем ренты за плату или бесплатно. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату (т.е. когда в качестве встречного удовлетворения за отчужденное имущество помимо собственно рентных выплат возмещается еще и стоимость переданного под выплату ренты имущества), к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле‑продаже имущества. В частности, к таким договорам применимы следующие нормы:
– обязанность получателя ренты передать плательщику ренты имущество свободным от любых прав третьих лиц (ст. 460 ГК);
– обязанность плательщика ренты оплатить полученное в собственность имущество непосредственно до передачи ему этого имущества или после такой передачи, причем возможно в рассрочку (ст. 486 ГК);
– передача недвижимого имущества, переданного под выплату ренты за плату, получателем ренты и принятие ее плательщиком ренты, которые осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК).
Если имущество передано под выплату ренты бесплатно (т.е. когда объем выплат получателю ренты сведен только к собственно рентным платежам), к отношениям сторон применяются правила о договоре дарения. Вместе с тем следует помнить, что в отличие от договора дарения даже при отчуждении имущества под выплату ренты бесплатно договор ренты носит тем не менее возмездный характер.
В качестве формы платежей по договору ренты в первую очередь законом определены денежные суммы, размер которых определяется участниками договора. Вместе с тем договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг. Пожизненная рента выплачивается исключительно деньгами. Договор пожизненного содержания с иждивением, хотя и является разновидностью пожизненной ренты, в качестве рентных платежей должен включать обеспечение потребностей их получателя в жилище, питании и одежде, в необходимых случаях – в уходе за ним.
Однако договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
В чем различие между постоянной рентой, пожизненной рентой и договором пожизненного содержания с иждивением? Какой из видов рентного обязательства является алеаторным?
Договор постоянной ренты
Основной особенностью постоянной ренты является бессрочный характер обязательства плательщика по выплате ренты. Это означает, что его существование не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни или существования получателя. Получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации (п. 1 ст. 589 ГК). При этом некоммерческие организации, созданные на определенный срок или до достижения определенных целей, не могут быть получателями постоянной ренты, поскольку они не могут вступать в бессрочные отношения. Учреждения по общему правилу не могут быть получателями постоянной ренты, поскольку не обладают правом распоряжения закрепленным за ними имуществом либо существенно ограничены в нем (п. 1 ст. 296 и ст. 298 ГК). Учреждения также не могут отчуждать для получения постоянной ренты имущество, которым они вправе самостоятельно распоряжаться как приобретенным за счет разрешенной им доходной деятельности (п. 2 и 3 ст. 298 ГК), преследующей предпринимательские цели. В их отношении действует общий запрет на получение постоянной (как и любой иной) ренты коммерческими юридическими лицами. Последние в принципе не могут быть получателями ренты, поскольку их статус как субъектов предпринимательства неразрывно связан с участием в имущественном обороте, а потому несовместим с положением рантье, «живущего на доход, в создание которого он не вовлечен». Другую особенность договора постоянной ренты составляет возможность передачи прав получателя ренты в результате уступки требования и возможность их перехода по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц. Права получателя постоянной ренты могут быть переданы гражданам, а также некоммерческим организациям, имеющим право выступать в качестве получателей постоянной ренты. Данная возможность может быть запрещена законом или договором (п. 2 ст. 589 ГК). Если такой запрет будет установлен договором, его нарушение, т.е. уступка права на получение постоянной ренты, не повлечет недействительность договора уступки, но будет влечь обязанность получателя ренты нести ответственность перед плательщиком ренты за нарушение запрета на уступку.
Размер рентных платежей является существенным условием договора постоянной ренты, что обусловлено его рисковым характером. В целях защиты интересов получателя постоянной ренты п. 2 ст. 590 ГК установлены требования к ее минимальному размеру, который не должен быть менее величины прожиточного минимума. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (п. 1 ст. 590 ГК). В длящихся обязательствах, возникающих на основе договора постоянной ренты, особое значение приобретает распределение между сторонами риска случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты. Если случайно гибнет или повреждается имущество, бесплатно переданное под выплату постоянной ренты, риск несет плательщик ренты (как лицо, безвозмездно получившее его в собственность). Поэтому он обязан продолжать исполнять обязательства по выплате ренты независимо от гибели или порчи имущества. Если же случайно гибнет или повреждается имущество, переданное под выплату постоянной ренты за плату, плательщик как лицо, понесшее расходы по его приобретению в собственность, вправе требовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (ст. 595 ГК).
Специальным основанием прекращения обязательств из договора постоянной ренты является ее выкуп плательщиком (п. 1 ст. 592 ГК). Стороны могут предусмотреть в договоре невозможность осуществления этого права при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 592 ГК). Выкуп ренты означает выплату плательщиком постоянной ренты ее получателю вместо рентных платежей выкупной цены, определенной сторонами в договоре. Механизм ее определения может быть сложным, например, привязанным к капитализации акционерного общества, акции которого переданы под выплату ренты, или содержащим в формуле расчета коэффициент роста потребительских цен, срок существования договора ренты и другие факторы. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты (п. 2 ст. 594 ГК). В этом случае в состав выкупной цены не включается стоимость имущества, переданного под выплату ренты (поскольку получатель ренты как продавец произвел его отчуждение, получив за него плату, эквивалентную продажной цене). О выкупе ренты ее плательщик обязан заявить в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты будет считаться прекращенным только с момента получения всей суммы выкупа получателем ренты (если иной порядок выкупа не предусмотрен договором). Обязательства из договора постоянной ренты могут быть прекращены путем выкупа постоянной ренты плательщиком по требованию получателя ренты. Последний вправе требовать выкупа ренты ее плательщиком в случаях, когда плательщик ренты просрочил выплату более чем на один год (если иное не предусмотрено договором постоянной ренты), либо нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты, либо признан неплатежеспособным, либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет им выплачиваться в размере и в сроки, установленные договором, а также если недвижимая вещь, переданная под выплату ренты, поступила в общую собственность или разделена между несколькими лицами, и в других случаях, предусмотренных договором (ст. 593 ГК).
Договор пожизненной ренты
Этот вид договора ренты порождает срочные обязательства по выплате рентных платежей - на период жизни получателя ренты, которые прекращаются его смертью. Права получателя пожизненной ренты непередаваемы, так как неразрывно связаны с его личностью. Пожизненная рента устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Тогда он становится разновидностью договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК). Такая рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты (если иное не предусмотрено договором), а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается (п. 2 ст. 596 ГК). Договор пожизненной ренты, в своем классическом варианте восходящий к французской традиции передавать под выплату ренты денежную сумму и в дальнейшем получать пожизненный доход в виде рентных платежей, по своей правовой конструкции ничем не отличается от такой разновидности личного страхования, как страхование капитала, или страхование на дожитие, называемое также пенсионным страхованием'. При этом страхователь уплачивает страховые взносы до определенного возраста, после чего получает страховое возмещение до самой смерти. Поскольку страховщиком может быть только страховая организация, имеющая лицензию на осуществление страховой деятельности, заключение на систематической основе договоров пожизненной ренты, предусматривающих передачу под выплату ренты денежной суммы и уплату рентных платежи в денежной форме, может рассматриваться в качестве незаконно осуществляемой страховой деятельности. Формой пожизненной ренты может быть только денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение всей его жизни по окончании каждого календарного месяца, если иной период времени не предусмотрен договором. Размер пожизненной ренты определяется договором, но если имущество передавалось под выплату ренты бесплатно, он должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума (ст. 597 ГК). Поскольку договор пожизненной ренты — срочная сделка, возникшие из него обязательства могут быть прекращены плательщиком ренты только на общих основаниях. Даже случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают его от обязательства выплачивать ренту (ст. 600 ГК). В случае существенного нарушения плательщиком условий договора получатель пожизненной ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК, либо расторжения договора и возмещения убытков, а если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество были отчуждены бесплатно, то возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК).
Договор пожизненного содержания с иждивением
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК). От пожизненной ренты этот договор отличается, во-первых, своим предметом, которым может служить не любое имущество, а только недвижимость. Во-вторых, рентные платежи по нему предоставляются не в денежной форме, а в форме обеспечения потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а если необходимо в силу состояния его здоровья, то и в уходе за ним (нередко договор предусматривает также оплату плательщиком ренты и ритуальных услуг). Лишь в качестве исключения возможна замена предоставления содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК). Кроме того, в договоре пожизненного содержания с иждивением общий объем месячного содержания должен быть не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (п. 2 ст. 602 ГК). Главный же критерий разграничения рассматриваемых договоров состоит в особом характере отношений между получателем ренты и лицом, предоставляющим пожизненное содержание и иждивение, который обусловлен социальной сущностью и назначением договора пожизненного содержания с иждивением. Необходимость в уходе может возникнуть и после заключения договора, но как только она возникает, то становится обязанностью плательщика ренты и должна быть исполнена с учетом сложившихся обстоятельств и обычно предъявляемых требований. Поэтому при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд руководствуется принципами добросовестности и разумности (п. 3 ст. 602 ГК).
Нахождение гражданина на пожизненном содержании плательщика ренты предполагает наличие между ними лично-доверительных отношений. Поэтому моральное насилие или оскорбительное отношение плательщика ренты к гражданину - получателю ренты, находящемуся в материальной зависимости от него, должно рассматриваться как существенное нарушение обязательств плательщиком ренты. Оно дает получателю ренты право требовать возврата недвижимости, переданной в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом (ст. 594 ГК). Интересы гражданина - получателя ренты гарантируются, вопервых, запретом плательщику ренты, ставшему собственником недвижимости в силу этого договора, отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять ее без предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК), который имеет залоговое право на такое имущество (п. 1 ст. 587 ГК). Во-вторых, плательщик ренты обязан принимать все необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование недвижимости не привело к снижению ее стоимости. Если по условиям договора гражданину — получателю ренты предоставляется право проживания в определенном жилом помещении, такое право приобретает вещно-правовой характер и сохраняется при отчуждении жилой недвижимости в собственность третьего лица. Если право пользования жилым помещением будет предоставлено гражданину в жилой недвижимости, переданной в ренту им самим, то помимо указанного вещного права у него в силу закона (п. 1 ст. 587 ГК) возникает также право залога (ипотеки), которое является вещно-правовым обременением переданной в ренту жилой недвижимости. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, в частности, о сроках выплаты денежной части иждивения, о последствиях случайной гибели предмета ренты и др. (п. 2 ст. 601 ГК).
Алеаторная рента (по Щербакову):
Мазо на первое место в алеаторных сделках также ставит категорию риска, что имеет своим следствием, по его мнению, ничтожность алеаторной сделки в случае отсутствия риска. Например, ничтожным является договор пожизненной ренты, если рента была заключена в отношении человека, умершего в день заключения договора. При этом, однако, Мазо придерживается традиционного позитивистского взгляда на природу алеаторного договора, определяя его вслед за ФГК как договор, в котором получаемая сторонами выгода не может быть оценена во время его заключения, а зависит от определенного события, которому стороны решили подчинить свои шансы на выигрыш или проигрыш.
В одних (игры, пари) лишь одна сторона будет обязана, если удача повернется против нее; в других (страхование) одна из сторон жестко берет на себя обязательство заплатить определенную сумму с тем, чтобы защитить себя от риска, другая обязуется возместить ущерб в том случае, если этот риск будет реализован; наконец, в-третьих (пожизненная рента за плату, продажа узуфрукта, спорного права и т.д.) каждый контрагент, начиная с момента заключения договора, берет на себя обязанности по определенному предоставлению, но каждый из них рассчитывает на случай (alea). В.А.Белов, размышляя над природой договоров игры и пари, высказал ряд ценных суждений о природе алеаторных сделок, так же, как и его предшественники, противопоставив алеаторные сделки меновым. Перечислив сделки, традиционно относимые к числу алеаторных (страхование, бодмарейный заем, покупка на счастье, продажа будущего урожая, рента), ученый заметил, что их объединяет то, что они имеют своей целью распределить права и обязанности в отношении блага и бремени собственности: так, в договоре страхования страхователь передает риск случайной гибели имущества страховщику, оставляя благо собственности за собой.
Просто договор ренты не может относиться к условиям алеаторности, а вот договор пожизненной ренты имеет уже совсем другой характер, так смерть получателя ренты носит характер случайного события, что явно указывает на признак алеаторности. В сфере ренты можно выделить две существенные проблемы, где одна вытекает из другой. Во-первых, в момент заключения договора и вплоть до наступления указанного случая вопрос об общем объеме выплаченной суммы и его соответствия стоимости передаваемого имущества остается неизвестным в силу длящегося характера договорных отношений в виду неясности условия о сроке действия соглашения.
В соответствии с (п.1 ст. 583 ГК РФ) законодатель дает официальное определение договору ренты, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Просто договор ренты не может относиться к условиям алеаторности, а вот договор пожизненной ренты имеет уже совсем другой характер, так смерть получателя ренты носит характер случайного события, что явно указывает на признак алеаторности. В сфере ренты можно выделить две существенные проблемы, где одна вытекает из другой. Во-первых, в момент заключения договора и вплоть до наступления указанного случая вопрос об общем объеме выплаченной суммы и его соответствия стоимости передаваемого имущества остается неизвестным в силу длящегося характера договорных отношений в виду неясности условия о сроке действия соглашения. Во-вторых, рискованность данной сделки для каждой из сторон выражается в том, что суммарный размер выплаченной ренты или содержания, которое получит при жизни получатель, может не только не покрыть стоимость отчуждаемого имущества, но и оказаться гораздо более меньшей суммой, а для плательщика ренты, наоборот, в случае долгосрочного ненаступления окончания периода жизни получателя ренты реально выплаченная рента может превысить его действительную стоимость. Таким образом, в договоре ренты с пожизненным содержанием вследствие неопределенности общего объема содержания и наступления случайного события, нормами гл. 33 ГК РФ в большей степени регламентируется защита прав получателей содержания и гарантии их обеспечения при отчуждении принадлежащего им имущества. Данная ситуация нарушает один из принципов рентных отношений, а именно принцип равенства.
Какими способами обеспечивается исполнение плательщиком ренты его обязанностей по выплате ренты?