Истец не согласился с отказом в приватизации государственного имущества

Истец (ООО) обратился в суд с требованием обязать Департамент имущества города Москвы (далее – Департамент) заключить с ним договор купли-продажи ранее арендованного нежилого помещения. Общество, являясь субъектом малого и среднего предпринимательства, непрерывно с 1992 года арендовало спорное нежилое помещение. Последний договор аренды заключен обществом и Департаментом на срок до 31.12.2012.

23.04.2010 общество обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого помещения. Тот в выкупе отказал, поскольку этот объект недвижимости включен в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (далее – Перечень), что и препятствует его приватизации (п. 4 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, далее – Закон № 159-ФЗ).

Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал, посчитав, что Департамент своим отказом не нарушил прав заявителя. Судьи пояснили, что ограничения, не допускающие включения в Перечень того или иного имущества, законодательно не установлены. Указанные полномочия возложены исключительно на собственника имущества, а значит, нарушений со стороны Департамента допущено не было. Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, только если отвечают определенным критериям (ст. 3 Закона № 159-ФЗ). К тому же Перечень был сформирован Департаментом раньше, чем заявитель выразил намерение реализовать преимущественное право выкупа арендуемого имущества. То есть его утверждение об исключительном воспрепятствовании в реализации этого права не обосновано.

Апелляционная и кассационная инстанции поддержали Департамент

Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили решение суда первой инстанции без изменения. Они отметили, что довод истца относительно того, что перечень государственного имущества должен был быть составлен до принятия Закона № 159-ФЗ, подлежит отклонению, поскольку не основан на нормах действующего законодательства.

Президиум ВАС решил, что отказ в передаче имущества в собственность не соответствует закону

Обращаясь в ВАС РФ, истец просил ранее принятые судебные акты отменить и принять новый – об удовлетворении заявленных требований. По мнению истца, вопрос о правомерности отказа Департамента в предоставлении в собственность спорного имущества следует решать никак не с учетом момента утверждения Перечня, а лишь с учетом момента вступления в силу Закона № 159-ФЗ.Президиум ВАС РФ отменил судебные акты по делу и обязал ответчика заключить с ООО «Фирма "Вероника и С"» договор купли-продажи нежилого помещения.

Позиция президиума может дать арендаторам повторный шанс для выкупа недвижимости

Позиция президиума может дать арендаторам повторный шанс для выкупа недвижимости

Позиция Президиума ВАС РФ по данному делу развивает идеи, изложенные в информационном письме № 134 от 05.11.2009, и имеет весьма серьезное, можно сказать, революционное значение.

Ранее, по схожим делам, требования арендаторов о понуждении к выкупу удовлетворялись, только когда имущество было внесено в перечень уже после подачи заявки на выкуп. Такие действия суды оценивали как препятствующие реализации права преимущественного выкупа. Если объект был внесен в перечень до подачи заявления на выкуп, это служило причиной для отказа. Решения мотивировались тем, что законом не ограничены права уполномоченных органов самим определять необходимость включения имущества в перечень неотчуждаемых объектов. Однако в некоторых регионах складывалась противоположная практика.

По рассматриваемому делу Президиум ВАС РФ сформировал единую позицию, указав, что действия по включению имущества в перечни объектов малого и среднего предпринимательства, совершенные после вступления в силу Закона № 159-ФЗ, могут рассматриваться как препятствующие арендаторам воспользоваться правом выкупа помещений, в связи с чем требования последних могут быть удовлетворены.

Если итоговый текст постановления Президиума по данному делу будет содержать указание на возможность пересмотра ранее принятых решений по новым обстоятельствам, это повлечет за собой возобновление большого числа дел, по которым проблема выкупа еще актуальна. Во многих регионах перечни имущества для малого и среднего предпринимательства были сформированы именно после принятия Закона № 159-ФЗ.

ИНТЕРВЬЮ

«Причиной рейдерского захвата чаще всего является недостаточный контроль со стороны участников общества»

Р.М. Курмаев  партнер практики по разрешению споров юридической фирмы Goltsblat BLP (г. Москва)

О способах защиты от «рейдерских атак», безопасности активов компании и эволюции корпоративных захватов рассказывает Курмаев Рустам Мусаевич, партнер практики по разрешению споров юридической фирмы Goltsblat BLP

Курмаев Рустам Мусаевич, закончил в 2002 году Московскую государственную юридическую академию, с 2000 года работал помощником адвоката, с 2003 года – юристом в группе по разрешению споров компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры». В 2006 году перешел в «Чадборн и Парк». С 2007 года работает в юридической фирме Goltsblat BLP, в апреле 2010 года был назначен партнером практики по разрешению споров.

– Споры с участием так называемых «рейдеров» – явление нередкое. Между тем российское законодательство такого понятия не знает. Есть ли какое-то универсальное определение для него?

– Единого подхода к определению рейдерского захвата до сих пор нет. Отсутствует и законодательное определение этого явления. Рейдерство – это, скорее, понятие обывательское. Оно подразумевает под собой некое недружественное поглощение либо незаконное присвоение значимого актива. Как правило, таким активом выступает недвижимое имущество, производственные объекты, дорогостоящее оборудование.

Рассматривая спор, судья негласно может квалифицировать его как рейдерский, но на юридическом языке он назовет этот спор «спором о признании права собственности» или «спором об истребовании имущества из чужого незаконного владения».

– Что, с Вашей точки зрения, является причиной (предпосылкой) рейдерского захвата?

– Можно выявить очень много причин, как объективных, так и субъективных.

К субъективным можно отнести изменение сознания современного общества. К сожалению, бытует мнение, что просто украсть актив – плохо, а завладеть им через полузаконную схему – не такой уж и проступок. Объективным фактором в первую очередь является недостаточный контроль со стороны собственников бизнеса.

Существует заблуждение, касающееся объема участия в компании. Многие считают, что если акционеру принадлежит, например, 33 % акций, то он владеет ситуацией. Однако обычно ситуацией владеет мажоритарный акционер, группа акционеров либо генеральный директор, который, в свою очередь, способен создать массу проблем, действуя в личных интересах, а не в интересах общества. Он может не только продать имущество, но и создать искуственную задолженность. Также генеральный директор способен с легкостью довести общество до банкротства, «нарисовав» векселя или иные обязательства для компании. Векселедержатели позже смогут предъявлять свои требования и, скорее всего, все закончится введением процедуры банкротства – владелец векселей обеспечит большинство голосов в процедуре банкротства, затем номинирует своего арбитражного управляющего и таким образом контроль над обществом уйдет от собственников бизнеса к арбитражному управляющему, который будет действовать в интересах захватчиков.

На мой взгляд, причиной рейдерского захвата чаще всего, повторюсь, является именно недостаточный контроль со стороны участников общества.

Чтобы избежать такой ситуации, надо быть не просто номинальным владельцем акций. Необходимо постоянно интересоваться деятельностью общества, принимать в ней активное участие, регулярно контролировать действия органов управления, в том числе ограничить их полномочия по распоряжению недвижимостью, иными ценными активами.

Генерального директора часто наделяют широкими полномочиями, используя шаблон устава, и не задумываются о последствиях, к которым это может привести.

Если все-таки рейдерский захват произошел вследствие недобросовестных действий руководителя общества, то закон предлагает способ защиты путем взыскания убытков с руководителя, причинившего своими виновными действиями (бездействием) ущерб обществу.

Данный способ малоэффективен не только с точки зрения возможности реального исполнения потенциального судебного акта о взыскании убытков с физического лица, но и с точки зрения доказывания факта и размера убытков. С сожалением можно констатировать, что существующая судебная практика наполнена больше негативными для участников хозяйственных обществ судебными актами, а случаи взыскания убытков пока еще единичны. При этом основной проблемой по данной категории дел является невозможность представить убедительные доказательства умысла руководителя компании на совершение недобросовестных действий.

– Существуют ли какие-то наиболее «популярные» схемы противоправных действий по переделу собственности?

– Еще лет восемь назад существовало несколько наиболее популярных схем. Первая заключалась в том, что в налоговую инспекцию приносили поддельные документы, подтверждающие переход права собственности на доли участников. Вторая: в различных региональных судах (например, в Чечне, Калмыкии, Дагестане) выносили судебные акты о признании права собственности на акции или доли, а их владельцы или не извещались, или извещались по ненадлежащим адресам.

Третья схема состояла в концентрации пакета акций – их скупке у миноритариев с последующим блокированием деятельности общества. Теперь так уже никто не делает, а рейдерский захват сопровождают проверками со стороны контролирующих органов и возбуждением уголовных дел в отношении собственников и менеджмента компании.

Сейчас основными приемами для рейдерских захватов являюся процедуры банкротства или увода активов по так называемым «междусобойчикам», когда суд (как правило, из дальнего региона) выносит судебный акт о признании права собственности на актив в пользу захватчиков. Иногда судебное решение подменяется решением третейского суда, для создания которого не требуется значительных затрат или усилий. Следует отметить, что и в первом, и во втором случае для успешной реализации захвата рейдеры могут вступить в сговор с органами управления компании или ее представителями по доверенности.

– Бывает ли, что недостатки юридических документов становятся условием рейдерского захвата?

– Да, и в моей практике был такой случай. Я участвовал в корпоративном споре в отношении одного ресторана. Генеральный директор этого ресторана оставлял бланки со своей подписью в офисе. Однажды произошел очередной налет, в результате которого все подписанные бланки оказались в руках налетчиков. А они, в свою очередь, «рисовали» на этих бланках все, что им было нужно, долговые расписки, договоры купли-продажи долей общества и так далее. Хотя не могу сказать, что такая неосмотрительность является недостатком юридических документов, скорее это недопустимая оплошность, которая встречается достаточно часто.

– Какая организационно-правовая форма (ООО или АО) наиболее уязвима с точки зрения рейдерских захватов?

– Механизм захвата общества с ограниченной ответственностью отличается от механизма захвата акционерного общества. ООО тяжелее захватить, поскольку процедура перехода права собственности на доли требует участия нотариуса и налогового органа. Раньше при переделе собственности пытались захватить корпоративный контроль, а именно получить права на акции или на долю в уставном капитале. Теперь вектор сместился: все действия направлены на то, чтобы захватить актив. Если для этого нужно на краткосрочное время приобрести корпоративный контроль или поставить своего генерального директора, то наиболее уязвимыми с этой точки зрения являются акционерные общества, поскольку они сами ведут реестр акционеров и это в свое время породило проблему существования двух разных реестров.

– Когда в российской юридической практике возникло такое понятие, как «рейдерство»?

– На мой взгляд, оно возникло в 1988 году, когда был принят Закон СССР «О кооперации в СССР», разрешивший кооперативам заниматься любыми не запрещенными законом видами деятельности. Появились первые кооперативы, первые предприниматели и первые люди, посчитавшие необходимым предложить свои услуги по защите бизнеса, что на языке уголовного права называлось «вымогательством» и зачастую реализовывалось в виде вхождения вымогателей в состав участников и акционеров первых хозяйствующих обществ. Со временем рейдерство меняло лишь формы. Если в девяностых это было простое вымогательство, а в начале двухтысячных захваты объектов проводились с использованием решений коррумпированных судов, расположенных в различных уголках нашей Родины, то сейчас рейдерство приняло новые формы, как я уже говорил, путем использования процедур банкротства и ресурса, предоставляемого в рамках возбужденных уголовных дел.

– Можно ли сказать, что со временем рейдеры совершенствуют свои приемы?

– Безусловно, это так. Если раньше можно было безнаказанно предоставить в налоговый орган поддельные документы, подтверждающие переход права собственности на доли, то сейчас люди побоятся это сделать, потому что есть немало уголовных дел, когда к ответственности привлекались все участники: от лиц, фигурировавших в качестве номинальных владельцев долей, до лиц, непосредственно представлявших эти поддельные документы в налоговые органы.

Теперь рейдеры камуфлируют свои противоправные действия под гражданско-правовые отношения. Они не представляют поддельный договор купли-продажи чего-либо, как было раньше, сейчас они предъявляют решение суда о признании права собственности на объект, а все свои действия расценивают как исполнение судебного акта. Решение суда обязательно для всех, и никто не сможет доказать, что в этом деле был умысел на совершение противозаконных действий.

– Как можно обезопасить свой бизнес от подобных явлений?

– Существует много способов. Это зависит от тех активов, которые есть у предприятия. Если основной актив – недвижимость, то данное имущество можно зарегистрировать непосредственно на владельцев предприятия или же наложить на него некий искусственный арест. Само предприятие будет лишь заниматься хозяйственной деятельностью. Помимо этого, желательно регулярно, примерно раз в месяц, получать выписку из реестра прав на недвижимость. Это позволит на самой ранней стадии узнать о попытках захвата имущества.

Я рекомендую меньше заниматься корпоративным контролем и больше – защитой активов, при этом никогда не закреплять активы за коммерческой организацией. Но эти рекомендации скорее применимы для малого и среднего бизнеса. Повторюсь, каждый раз защита активов носит индивидуальный характер.

Беседовала: Бажена Данилюк  Фото: Игорь Бурба

ГЛАВНАЯ ТЕМА

Правильная формулировка условия о товарной неустойке исключит риск признания его недействительным

Р.В. Шабров  юрист коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» (г. Москва) Roman.Shabrov@mail.ru

О.А. Павлова  юрист коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» (г. Москва) Oxana.pavlova@gmail.com

• Каковы подходы к правовой квалификации «товарной неустойки» и чем она отличается от отступного и залога

• Какие условия необходимо отразить в соглашении о товарной неустойке

• Как определить стоимость имущества, подлежащего передаче по товарной неустойке

Очевидно, что многим предпринимателям в условиях дефицита свободных денежных средств доступнее обеспечить исполнение своих обязательств неким имуществом, при этом не передавая его в залог и не налагая на него иные обременения, существенно затрудняющие вовлечение в гражданский оборот.

Такие способы обеспечения обязательства, как поручительство и банковская гарантия, зачастую являются неприемлемыми, поскольку влекут за собой затраты и требуют вовлечения в правоотношения третьих лиц. Чтобы избежать указанных последствий, стороны могут прибегнуть к товарной неустойке как одному из непоименованных способов исполнения обязательств. Ее суть состоит в установлении обязанности должника передать определенное договором имущество кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств.

В науке и практике такую неустойку именуют также «неденежной», «имущественной», «вещной», «неустойкой в натуральном выражении». Порой, квалифицируя товарную неустойку как непоименованный способ обеспечения исполнения обязательства, исследователи вовсе воздерживаются от использования слова «неустойка» или используют его условно, признавая дискуссионность самого употребления слова «неустойка».