Понятие «документ» в других законах

Чтобы понять, что такое «документ территориального планирования», обратимся к другим законодательным актам. Прежде всего, поищем в российском законодательстве понятие «документ».

В Федеральном законе от 27.07.2006 № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» в числе основных понятий (ст. 2) названа «документированная информация». Это «зафиксированная на материальном носителе путем документирования информация с реквизитами, позволяющими определить такую информацию или в установленных законодательством Российской Федерации случаях ее материальный носитель».

В ранее действовавшем Федеральном законе от 20.02.1995 № 24-ФЗ «Об информации, информатизации и защите информации» документированная информация также означала документ. В Модельном законе для государств-участников СНГ², на основе которого принят российский закон, понятия «документ» и «документированная информация» отождествляются.

Наконец, в Федеральном законе от 22.10.2004 № 125-ФЗ «Об архивном деле в Российской Федерации» в числе основных понятий (ст. 3) назван «архивный документ»: «материальный носитель с зафиксированной на нем информацией, который имеет реквизиты, позволяющие его идентифицировать, и подлежит хранению в силу значимости указанных носителя и информации для граждан, общества и государства».

Противоречия и проблемы

Очевидно, что понятие «документ территориального планирования» сложно сопоставить с перечисленными выше вариантами определений документа как материального носителя. Если это сделать, получается абсурдная ситуация, когда важнейшие вопросы, затрагивающие права и законные интересы граждан и юридических лиц, оформляются материальными носителями информации.

Вряд ли генеральный план поселения или городского округа, который явно затрагивает права большого количества граждан, может являться просто информацией на материальном носителе. А между тем он относится всего лишь к документам территориального планирования согласно ст. 18 ГрК РФ.

Статья 24 ГрК РФ, полностью посвященная генеральному плану, ограничивается общими замечаниями. В частности, в ней установлено, что генеральный план поселения и генеральный план городского округа (в том числе внесение изменений в такие планы) утверждаются, соответственно, представительным органом местного самоуправления поселения или представительным органом местного самоуправления городского округа. Решение о подготовке проекта генерального плана, а также решения о подготовке предложений о внесении в генеральный план изменений принимаются, соответственно, главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа.

Юридическая сила планов и схем

После того как план и схемы утверждены надлежащим образом, они приобретают ту же юридическую силу, что и нормативные акты, их утверждающие.

Такую позицию заняло Федеральное агентство по строительству и жилищнокоммунальному хозяйству (Росстрой) в письме от 23.05.2008 № ВБ-2323/02 «О генеральном плане поселения»³. В тесте письма непосредственно отмечается, что оно является ответом на обращение «по вопросу правовой природы документов территориального планирования муниципальных образований (генерального плана поселения)».

Росстрой указал, что генеральный план поселения после его утверждения муниципальным правовым актом нормативного характера приобретает силу указанного акта и устанавливает общеобязательные правила, действующие на территории муниципального образования. В обоснование своей позиции Росстрой ссылается на ч. 14 ст. 24 ГрК РФ, где сказано, что генеральный план подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов.

Таким образом, планы и схемы в рамках территориального планирования, как минимум, являются актами управления, которые представляют собой либо самостоятельные юридические факты, либо входят в юридический состав.

Судебная практика

Представляет особый интерес судебная практика по данному вопросу. Показательным с точки зрения поисков юридического содержания генерального плана города является спор по поводу Генерального плана города Чебоксары.

ПОЗИЦИЯ СУДА. Изначально заявитель обратился в суд с заявлением «о признании права неприменения Генерального плана города» в отношении конкретного участка. Впоследствии исковые требования были уточнены и заявитель попросил признать недействующим Генеральный план города Чебоксары.

Арбитражный суд Чувашской Республики решением от 08.06.2007 по делу № А79-2177/2007 отказал заявителю в удовлетворении его требований. По результатам обжалования решения в кассационной инстанции постановлением ФАС ВолгоВятского округа от 17.08.2007 дело было направлено на новое рассмотрение. Причем суд указал, что при новом рассмотрении дела Арбитражному суду Чувашской Республики необходимо проверить:

• является ли оспариваемый Генеральный план города Чебоксары нормативным правовым актом;

• нарушает ли он права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности;

• создает ли препятствия для осуществления этой деятельности.

Иными словами, есть ли у заявителя право на обращение с указанным заявлением в арбитражный суд в соответствии со ст. 192 АПК РФ. В случае признания судом за заявителем такого права суду следует рассмотреть спор исходя из заявленных требований и принять соответствующее решение.

По результатам нового рассмотрения Арбитражный суд Чувашской Республики принял решение от 07.11.2007 об отказе в удовлетворении заявленного требования. Арбитражный суд Чувашской Республики пришел к выводам, что Генплан является нормативным правовым актом и в указанной части затрагивает права и законные интересы заявителя в предпринимательской деятельности. На этом основании суд принял заявленное требование к рассмотрению.

По итогам рассмотрения дела по существу суд счел, что в данном случае путем опубликования Основных положений Генплана была обеспечена возможность ознакомиться с этим нормативным правовым актом. Порядок опубликования Генплана не может быть признан нарушенным только по мотиву неопубликования чертежа Генплана.

Кассационное обжалование этих результатов нового рассмотрения дела вновь было не в пользу заявителя. Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 14.01.2008 Генеральный план города Чебоксары был признан опубликованным и соответствующим Градостроительному кодексу РФ.

Наконец, ВАС РФ определением от 08.04.2008 № 4269/08 отказал в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.

Итак, в самом начале и суду, и заявителю пришлось нелегко в поисках хоть какойнибудь возможности подступиться к пресловутым «документам территориального планирования».

Проблемы возникли и при рассмотрении заявления по существу. Признав план нормативным актом, суд счел допустимым его частичное опубликование (без схемы)!

Риск обострения проблемы в будущем

Странное понятие «документы территориального планирования», по меньшей мере, создает проблемы как правоприменителям, так и гражданам и юридическим лицам.

Судя по всему, понятие «документ планирования» может продолжить свое существование в законодательных актах и даже укорениться в них. На официальном сайте Министерства регионального развития РФ опубликован проект федерального закона «О государственном стратегическом планировании»⁴ (далее — Законопроект). Законопроект содержит понятие «документ государственного стратегического планирования».

Согласно Законопроекту документ государственного стратегического планирования — это документ, разрабатываемый, рассматриваемый и утверждаемый органами государственной власти РФ, органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с требованиями, установленными нормативными правовыми актами, перечисленными в статье данного закона под названием «Законодательство Российской Федерации о государственном стратегическом планировании», в целях обеспечения процесса государственного стратегического планирования.

Из анализа текста Законопроекта вытекает, что документы государственного стратегического планирования не входят в состав источников законодательства о государственном стратегическом планировании: им отводится некая роль «обеспечения процесса государственного стратегического планирования». Зато документы стратегического планирования входят в «структуру системы государственного стратегического планирования» (ст. 6 Законопроекта), которая включает также участников государственного стратегического планирования. Не совсем понятно, что  это добавляет к определению юридического значения «документов государственного стратегического планирования».

Каким образом судебная практика будет трактовать понятие «документ государственного стратегического планирования», остается только догадываться. Видимо, пройдет не одно судебное заседание, прежде чем суд сможет определить юридическую природу «документов государственного стратегического планирования». Можно предположить также наслоение проблем толкования, поскольку территориальное планирование по законопроекту становится частью государственного стратегического планирования.

Правда, возможно, у граждан и юридических лиц вообще не будет возможности «досаждать» судам со своими вопросами и требованиями. Законопроект исключил из числа потенциальных участников правоотношений в области планирования граждан и юридических лиц.

Проект предусматривает, что закон «О государственном стратегическом планировании» регулирует отношения, возникающие между участниками государственного стратегического планирования в процессе прогнозирования социально-экономического развития РФ, программно-целевого планирования и стратегического контроля, а также при составлении и рассмотрении проектов документов государственного стратегического планирования, утверждении документов государственного стратегического планирования. Статья 42 «Участники процесса государственного стратегического планирования» предлагает закрытый перечень участников. Среди них нет граждан, а круг юридических лиц ограничен следующими: общественные и научные организации, субъекты естественных монополий, государственные корпорации и иные организации (и то только в случаях, предусмотренных соответствующими нормативными правовыми актами).

Вместо конкретных возможностей по защите своих прав и законных интересов физическим и юридическим лицам предлагается поучаствовать в общественном обсуждении все тех же пресловутых документов стратегического планирования, которые, по мнению судов, могут публиковаться и частично. Статья 8 Законопроекта предлагает выносить документы государственного стратегического планирования на общественное обсуждение, формы и порядок которого будут определяться, соответственно, Правительством РФ и высшим исполнительным органом субъекта РФ. Таким образом, реального механизма защиты прав граждан и юридических лиц, которые могут быть затронуты в процессе планирования, в Законопроекте не заложено.

Выводы

Проблема юридической техники российского законодательства уже неоднократно поднималась в юридической прессе в различных ракурсах.

Понятие «документы планирования» в различных вариациях — с точки зрения права вообще и юридической техники в частности — не выдерживает никакой критики. Как явно видно из примеров судебной практики, речь идет не только об абстрактных проблемах законодательства — имеют место нарушения прав граждан и организаций.

Понятие «документ» не несет в себе в данном случае никакого юридического содержания и ставит правоприменителей в тупик, а гражданам и юридическим лицам не позволяет получить надлежащей защиты их прав и законных интересов. Очевидно, что необходимо устранить имеющиеся неточности в действующем законодательстве и не повторять таких ошибок в законопроектной деятельности.

МОЖНО СОСЛАТЬСЯ НА ТО, ЧТО ОСПАРИВАЕМЫЕ ДОКУМЕНТЫ НЕ ОТВЕЧАЮТ ПРИНЦИПУ УСТОЙЧИВОГО РАЗВИТИЯ  Белокопытова Ирина Анатольевна, руководитель юридического управления ЗАО «Ольвекс» Лицам, оспаривающим документы территориального планирования, целесообразно проанализировать их на предмет соответствия основному принципу законодательства о градостроительной деятельности — принципу обеспечения устойчивого развития территорий (он приведен первым в перечне принципов, который содержится в ст. 2 Градостроительного кодекса РФ). Устойчивое развитие территорий — это обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений (ч. 3 ст. 1 ГрК РФ). При этом толковые словари определяют устойчивость как неподверженность колебаниям и постоянство.

МОЖНО ОСПОРИТЬ САМ ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ ПРОЕКТОВ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО ПЛАНИРОВАНИЯ  Гусарова Мария Анатольевна, юрисконсульт ГОУ «Институт культурных программ» В дополнение к советам, о которых говорится в статье, приведу еще два. Во-первых, следует проанализировать на предмет соответствия нормам ГрК РФ действующий в соответствующем регионе (муниципальном образовании) порядок рассмотрения проектов территориального планирования. Примером успешного оспаривания по данному основанию может служить определение Верховного Суда РФ от 23.12.2009 № 33-Г09-22. Этим определением оставлено без изменения решение Ленинградского областного суда от 12.10.2009 о признании недействующими ряда положений нормативных актов правительства Ленинградской области. Во-вторых, надо учитывать, что необходимым условием разработки генерального плана является наличие нормативов градостроительного проектирования. При этом местные нормативы градостроительного проектирования не могут противоречить региональным нормативам (часть 6 статьи 24 ГрК РФ).

¹ Рихтер И., Шупперт Г. Ф. Судебная практика по административному праву: Учебное пособ. / Пер. с нем. М.: Юристъ, 2000. С. 422.  ² Принят на двадцать шестом пленарном заседании Межпарламентской ассамблеи государств — участников СНГ (постановление № 26-7 от 18.11.2005).  ³ Документ содержится в СПС «КонсультантПлюс».  ⁴ http://www.minregion.ru/WorkItems/NewsItem.aspx?NewsID=1444

АДМИНИСТРАТИВНЫЕ СПОРЫ

Проблемы государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения

Ланда Владимир Михайлович  главный специалист юридического отдела Северо-Восточного территориального агентства Департамента имущества г. Москвы, кандидат юридических наук

Необходимость арендовать только часть помещения возникает у многих хозяйствующих субъектов. УФРС часто отказывает в регистрации такого договора, однако этого можно избежать, если оформить документы определенным образом.

Для государственной регистрации договора аренды части помещения заявитель должен приложить к договору кадастровый паспорт помещения (до 01.03.2008, когда вступил в силу Закон о кадастре¹, — поэтажный план здания) с указанием размера арендуемой площади. Однако закон не определяет, как именно следует отметить арендуемую площадь на поэтажном плане или в кадастровом паспорте.

При заключении договора аренды части нежилого помещения на срок менее года предприниматели на какое-то время решают данную проблему. Однако оформляя долгосрочные отношения, участники гражданского оборота сталкиваются с практически неразрешимыми трудностями госрегистрации таких сделок. Между тем хозяйствующие субъекты, осуществляющие деятельность в сфере торговли или услуг, часто нуждаются в оформлении подобных сделок. Например, при установке в помещениях платежных терминалов и торговых аппаратов либо при организации работы торгового павильона.

В последнее время участники гражданского оборота при регулировании отношений по временному владению и (или) пользованию недвижимым имуществом все чаще вынуждены использовать правовые конструкции, отличные от договора аренды (договор возмездного оказания услуг, договор на размещение). Однако данная мера является скорее вынужденным шагом, чем осознанным решением контрагентов.

Уязвимость таких альтернативных правовых конструкций в сравнении с договором аренды в первую очередь проявляется в том, что специфика отношений по временному владению и (или) пользованию недвижимым имуществом обусловливает применение для их правовой регламентации не общих положений об обязательствах, а специальных норм.

Нередко условия заключаемых договоров вызывают разногласия между контрагентами, а в ряде случаев многие спорные моменты остаются неурегулированными. При возникновении конфликтной ситуации, связанной с заключенным договором аренды, спор может быть разрешен на основании норм главы 34 ГК РФ. Но для решения вопросов, возникающих при исполнении, к примеру, сделки по временному размещению организации в помещении (части помещения), набор юридических инструментов будет ограничен лишь общими положениями о договорах и условиями самого договора.

Кроме того, среди предусмотренных ГК РФ правовых конструкций, регулирующих временное владение и (или) пользование имуществом, с моей точки зрения, правовой природе рассматриваемых отношений более всего соответствует договор аренды (глава 34).

Правовая база

Договор аренды нежилых помещений, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

Если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на госрегистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта, соответственно, здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади (п. 3 ст. 26 Закона о регистрации²). Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Кадастровый паспорт объекта недвижимости в качестве приложения к договору аренды части нежилого помещения представляет собой выписку из Государственного кадастра недвижимости (далее — Кадастр), содержащую сведения об объекте недвижимости, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 4 ст. 14 Закона о кадастре).

Кадастровому учету подлежат земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства (п. 5 ст. 1 Закона о кадастре). Форма кадастрового паспорта включает в себя две части: текстовую, которая содержит описание объекта недвижимого имущества (помещения), и графическую, представляющую собой план расположения помещения на этаже (ситуационный план)³.

Позиция судов

До вступления в силу Закона о кадастре участники оборота графически отображали на поэтажном плане границы и размеры арендуемой площади (например, стороны заштриховывали или иным образом осуществляли выкопировку соответствующей части помещения). Таким образом, описание части помещения, подлежащей передаче в аренду, происходило в соответствии с обычаем делового оборота, поскольку данные отношения не были детально регламентированы в законодательстве.

Нередко УФРС по г. Москве отказывало в регистрации договоров аренды части нежилого помещения, мотивируя свой отказ прежде всего невозможностью индивидуализации объекта аренды. Однако суды московского региона поддерживали позицию участников гражданского оборота о возможности идентификации объекта аренды (части помещения) приведенным выше способом. Они указывали, что часть нежилого помещения может являться объектом аренды. Для регистрации таких договоров в соответствии с п. 3 ст. 26 Закона о регистрации в регистрирующий орган нужно представить приложение к договору аренды с поэтажным планом БТИ и указанием размера арендуемой площади⁴.

После вступления в силу Закона о кадастре практика арбитражных судов московского региона по проблеме аренды части помещения стала претерпевать определенные изменения. В настоящее время судебная практика сформулировала основные условия, при которых возможна регистрация договора аренды недвижимого имущества.

Во-первых, индивидуализацию недвижимого имущества как объекта арендных отношений в процессе его кадастрового и технического учета для госрегистрации должны осуществлять компетентные органы.

Во-вторых, при отсутствии в технической документации номера части помещения, передаваемой в аренду, и точного описания ее местоположения в помещении индивидуализировать объект аренды не представляется возможным.

В-третьих, для госрегистрации технический учет — это не только описание объекта недвижимости, но и подтверждение юридического факта его существования. Так что если обозначенная на поэтажном плане часть помещения, передаваемая в аренду, не обладает объективными границами недвижимости (стенами, перегородками, потолками и пр.) и не учтена соответствующими органами в качестве объекта недвижимости, то такая часть помещения не может быть передана в аренду⁵.

Таким образом, в данный момент решению проблемы мешает не норма закона, а отсутствие детального механизма описания и учета исследуемого сегмента недвижимости. Ряд авторов придерживается аналогичной точки зрения. К примеру, А.В. Кудухов пишет: «Приведенные нормы, препятствующие государственной регистрации, носят технический характер. Если обратиться к теории гражданского права и исследовать этот вопрос с точки зрения гражданско-правовой науки, то препятствий к осуществлению правомочий собственника в отношении части помещения быть не должно»⁶.

Соотношение категорий «часть помещения» и «часть комнаты в помещении»

Для решения проблемы госрегистрации аренды части помещения следует в первую очередь определить соотношение категорий «часть помещения» и «часть комнаты в помещении».

Гражданское законодательство не содержит определения понятия «помещение», однако согласно СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» помещением в жилом доме является пространство внутри дома, имеющее определенное функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями⁷. В свою очередь, определение понятия «комната» отсутствует как в источниках гражданского права, так и в технических нормах и правилах⁸.

Тем не менее, при анализе существующей учетно-технической документации (например, поэтажного плана здания и экспликации к нему, выдаваемых в Москве органами БТИ) можно сделать следующий вывод: комната является структурным элементом помещения.

Соотношение понятий «комната» — «помещение» может выглядеть следующим образом:

• во-первых, в состав определенного помещения может входить несколько комнат (тогда комната будет являться структурно обособленной частью помещения);

• во-вторых, помещение может состоятьвсего лишь из одной комнаты (в таком случае комната является самостоятельным помещением, которому в установленном порядке может быть присвоен кадастровый номер).

Аренда части комнаты: вариант решения проблемы

Правовое регулирование описания части нежилой комнаты, подлежащей передаче в аренду, в настоящее время практически отсутствует из-за существенных пробелов в нормативной базе.

Согласно п. 2 ст. 14 Закона о кадастре, сведения, внесенные в Кадастр, представляются в виде следующих документов:

• копия документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости;

• кадастровая выписка об объекте недвижимости;

• кадастровый паспорт объекта недвижимости;

• кадастровый план территории;

• кадастровая справка.

Для оптимизации аренды частей нежилых комнат необходимо дополнить приведенный выше перечень выпиской из Кадастра в отношении части объекта недвижимости.

Форма данной выписки представляется нам следующим образом.

Выписка должна состоять из двух частей (по аналогии с кадастровым паспортом), а именно: текстовой и графической, в которых будут воспроизводиться сведения из Кадастра о соответствующей части объекта недвижимости.

Графическая часть выписки — это схематическое отображение на бумажном или электронном носителе плана части объекта недвижимости, например, нежилой комнаты. То есть графическое отображение границ геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами внешних конструктивных элементов или иных пространственных ориентиров, позволяющих выделить соответствующую часть из числа прочих частей объекта недвижимости.

В текстовой части выписки должны указываться сведения о части объекта недвижимости в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере отношений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пакет документов, представляемых на регистрацию договора аренды части нежилой комнаты, мог бы выглядеть следующим образом:

• кадастровый паспорт помещения, в котором расположена комната, часть которой передается в аренду;

• выписка из Кадастра в отношении соответствующей комнаты с обозначенным в установленном порядке на ее графической части объектом аренды;

• пояснительная записка к графической части выписки, содержащая сведения, позволяющие однозначно определить внешние границы передаваемой в аренду площади, а также местонахождение данной площади внутри комнаты.

Теоретический подход

В литературе на вопрос о возможности аренды части вещи (в том числе и недвижимой), однозначного ответа не содержится. Например, А.В. Ерш пишет: «Необособленная часть нежилого помещения не является вещью, а представляет собой пространство, которое может быть объектом прав только после фактического и юридического обособления, т.е. приобретя характеристики вещи. Применять к договору «аренды» части нежилого помещения нормы об аренде зданий и сооружений также представляется недопустимым. Нормы § 4 гл. 34 ГК РФ рассчитаны на применение в отношении объекта недвижимого имущества, который всегда обладает пространственными границами, является индивидуально-определенной вещью и имеет собственника, право которого зарегистрировано в Едином государственном реестре прав»⁹.

Некоторые авторы полагают, что в случае, когда во временное владение и (или) пользование передается лишь часть вещи, правильнее было бы говорить о сдаче в аренду всего объекта недвижимости (т.е. всей вещи), хотя и с определенным (ограниченным) по договору порядком владения и (или) пользования вещью со стороны арендатора¹⁰.

Вместе с тем, Е.А. Киндеева считает, что если предметом договора является часть нежилого помещения, представляющая собой выделенною в натуре комнату в помещении, то в данной ситуации договор аренды может быть заключен¹¹. Указанная точка зрения основывается на содержании приведенной выше нормы п. 3 ст. 26 Закона о регистрации.

При этом ряд авторов высказывает весьма спорную точку зрения, что приведенная норма противоречит самой концепции права аренды, предметом которой, по их мнению, может быть именно вещь, а не выделенная часть в ней¹².

Следует отметить, что нередко отечественные юристы категорически возражают против возможности вовлечения в оборот части недвижимой вещи. В частности, С.А. Степанов пишет: «Не может быть оправданием включение в оборот части недвижимой вещи только на основании того обстоятельства, “что это законом не запрещается”»¹³.

В литературе можно также встретить точку зрения, что возможность оборота части недвижимой вещи не только не запрещена законом, но и прямо предусмотрена законодателем в определенных случаях¹⁴.

Последняя приведенная позиция представляется нам наиболее близкой к истине.

Решение вопроса о правомерности аренды части недвижимой вещи через призму возможности (невозможности) выделения этой части в натуре является не вполне корректным, поскольку при этом рассматривается не сама проблема аренды части вещи, а констатируется отсутствие Законодательство не запрещает аренду нормативного механизма части недвижимой вещи по индивидуализации частей объектов недвижимости.

Статья 607 ГК РФ предусматривает возможность передачи в аренду непотребляемых вещей, однако данная норма не содержит указания на обязательность предоставления во временное владение и (или) пользование вещи целиком, что, с нашей точки зрения, не исключает самой возможности аренды части непотребляемой вещи. Данный вывод можно сделать исходя из основных начал гражданского законодательства, а также рассматривая этот вопрос в соответствии с принципом диспозитивности регулирования гражданских правоотношений.

В отношении нежилых помещений, равно как и других объектов недвижимого имущества, ГК РФ не содержит иных требований к их аренде, кроме тех, что указаны в п. 1 ст. 607, а вопрос о возможности аренды части здания или сооружения в ст. 650 ГК РФ не регламентирован.

С учетом изложенного напрашивается вывод, что объектом аренды может являться любая индивидуально-определенная непотребляемая вещь, которая не изъята из оборота. При этом законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду отдельных объектов недвижимости. Применив указанное положение к недвижимому имуществу, которое по своей природе относится к непотребляемым вещам, мы приходим к выводу о возможности передачи в аренду (как целиком, так и в части) любого объекта недвижимости, не изъятого из оборота.

Для решения рассматриваемой проблемы необходимо дополнить п. 1 ст. 607 ГК РФ абзацем следующего содержания: «Указанные в пункте 1 настоящей статьи вещи могут быть переданы в аренду целиком или в части. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду частей отдельных видов имущества».

Первопричиной данной проблемы является колоссальный отрыв в своем развитии современных товарно-денежных отношений от действующей нормативной базы по аренде недвижимости. Решение проблемы госрегистрации договора аренды части нежилого помещения должно осуществляться, с нашей точки зрения, не столько при помощи правоприменительных органов, сколько путем активной законотворческой работы в этом направлении.

Если в законе прямо закрепить возможность сдачи в аренду вещи не только целиком, но и в части, то вся проблема обретет границы правового поля и участники гражданского оборота будут свободны в реализации своих имущественных интересов.

Как отмечается в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, «необходимо исходить из того, что государственная регистрация является элементом публично-правового регулирования в частном праве, необходимым для эффективного осуществления частноправовых отношений, для обеспечения стабильности частного оборота. «Интересы» частноправовых отношений в данной сфере первичны»¹⁵.

С учетом изложенного развитие отношений по гражданскому обороту частей объектов недвижимости в целом и нежилых помещений в частности не должно приходить в состояние стагнации лишь по причине неоднозначного толкования законодательства об аренде и государственной регистрации такой аренды.

Рекомендации

В качестве рекомендаций хозяйствующим субъектам по обеспечению правовой защиты своих интересов при заключении данного вида сделок, а также при рассмотрении судами дел об обжаловании отказов в их регистрации необходимо отметить следующее.

Во-первых, обозначение на технической документации совокупности передаваемых в аренду помещений (площадей) должно:

• минимизировать какие-либо возможные противоречия между правообладателями, имеющими отношение к указанным помещениям;

• позволять установить, что предмет договора аренды является объектом недвижимого имущества;

• однозначно идентифицировать эти части помещений с описанием строительных конструкций, ограничивающих части арендуемых помещений, а также конкретные параметры не ограниченных такими конструкциями разделительных линий между частями помещения, арендуемыми различными лицами.

Во-вторых, даже если органы БТИ не могут поставить часть помещения на учет объектов недвижимости с присвоением кадастрового номера, то такому объекту, как нежилая комната может быть присвоен инвентарный или учетный номер. Следовательно, на нежилую комнату может быть оформлена необходимая техническая документация.

В-третьих, до заключения долгосрочного договора аренды части помещения, подлежащего госрегистрации, имеет смысл заключить краткосрочный договор аренды той же части помещения. Тогда при обжаловании отказа в суде появляется возможность представить не только предшествующий договор, но и доказательства его исполнения сторонами (акт передачи, акт сверки расчетов, счета-фактуры и т.д.). Кроме того, истец сможет представить суду вступившие в силу судебные акты, в которых давалась бы правовая оценка совершенной ранее сделке (например, при взыскании задолженности по арендной плате).

Таким образом, в суде следует доказывать тот факт, что арендуемую часть помещения можно однозначно идентифицировать и что между сторонами действительно существуют отношения аренды.

Решить проблемы мешает отсутствие детального механизма описания и исследования части нежилого помещения

Законодательство не запрещает аренду части недвижимой вещи

¹ Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».  ² Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».  ³ Приказ Министерства юстиции РФ от 18.02.2008 № 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка».  ⁴ См., напр., постановления ФАС Московского округа от 27.09.2007 № КГ-А40-9309/07, от 26.07.2007 № КГА40/6697-07, от 11.02.2005 № КГ-А40/440-05, от 17.05.2005 № КГ-А40/3783-05.  ⁵ См., напр., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2008 № 09АП-4878/2008, постановления ФАС Московского округа от 17.03.2008 № КГ-А40/1836-08, от 30.09.2008 № КГ-А40/7700-08, от 25.12.2008 № КГ-А40/9931-08.  ⁶ См.: Кудухов А.В. О возможности государственной регистрации договора аренды части помещения // Российская юстиция. 2006. № 8. С. 25.  ⁷ Стоит отметить, что определение понятия «помещение» содержится также в п. 14. ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений». Однако, во-первых, данный документ вступает в силу только с 30.06.2010, а, во-вторых, отнести его к источникам гражданского законодательства не представляется возможным.  ⁸ В ч. 4 ст. 16 Жилищного кодекса РФ дано лишь определение жилой комнаты, расположенной в жилом доме или квартире.  ⁹ См.: Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума ВАС РФ. Вып. 1. / Рук. проекта Л.А. Новоселова, М.А. Рожкова; Иссл. центр частного права. М.: Статут, 2007. С. 218.  ¹⁰ См.: Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 2 / Под. ред. А.П. Сергеева. М.: ТК Велби, 2009. С. 187. (автор Н.Н. Аверченко).  ¹¹ См.: Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2007. С. 355.  ¹² См.: Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 2 / Под. ред. А.П. Сергеева. (автор Н.Н. Аверченко). С. 187.  ¹³ См.: Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 44.  ¹⁴ См., напр.: Пискунова М. О делимости недвижимых вещей. Бизнес-адвокат. 2003. № 9. // СПС «КонсультантПлюс».  ¹⁵ См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. центр частного права / Под общ. ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. М.: Статут, 2004. http://www.privlaw.ru/downloads/council/koncept20040429.zip // Портал российского частного права. Дата рецепции материала 10.01.2008.

ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ ПРОИЗВОДСТВО

Последствия неисполнения судебных актов о взыскании денежных средств за счет казны

Белоножкин Андрей Юрьевич  адвокат адвокатского образования «Мейер, Яковлев и партнеры», кандидат юридических наук (г. Волгоград)

Сеничкин Александр Юрьевич  юрист адвокатского образования «Мейер, Яковлев и партнеры» (г. Волгоград)

Если Минфин России несвоевременно исполнил судебный акт о взыскании денежных средств за счет казны, с министерства можно потребовать проценты по ст. 395 ГК РФ. Такая позиция Президиума ВАС РФ меняет в пользу взыскателей прежнюю судебную практику.

У Минфина России есть три месяца на то, чтобы перечислить взыскателю денежные средства в соответствии с исполнительным листом о взыскании убытков за счет казны (п. 6 ст. 242.2 Бюджетного кодекса РФ). Имеются в виду случаи, когда суд удовлетворил требования заявителя о возмещении вреда, причиненного неправомерными действиями (бездействием) госорганов РФ и их должностных лиц, соответствующих органов и должностных лиц субъектов РФ и муниципальных образований, а также иные случаи взыскания денежных средств за счет казны РФ.

В реальности этот срок соблюдается не всегда. В связи с этим у взыскателей возникает вопрос: можно ли в таком случае взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами?

Прежняя практика

До недавнего времени все судебные инстанции исходили из невозможности взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ в ситуации, когда Минфин России нарушал срок исполнения требований исполнительного листа.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды указывали, что взыскание убытков само по себе является мерой гражданско-правовой ответственности. Следовательно, взыскание процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, станет применением двойной ответственности за одно правонарушение, что недопустимо. В качестве примера можно привести постановление ФАС Московского округа от 28.02.2006 № КГ-А40/806-06.

Некоторые суды приводили дополнительное обоснование отказов в удовлетворении таких исков. Суды указывали, что судебные акты о взыскании денежных средств с Минфина России за счет казны РФ сами по себе не создают по смыслу ст. 8 ГК РФ нового денежного обязательства, а лишь подтверждают неисполнение ответчиком обязательств перед истцом, повлекшее причинение последнему убытков. Такая правовая позиция отражена, например, в постановлении ФАС Дальневосточного округа от 30.05.2008 № Ф03-А24/08-1/1733.

Наконец, в других случаях, по мнению судов, просрочка со стороны Минфина России не означала, что Минфин пользовался соответствующими денежными средствами. А это, в свою очередь, исключает возможность применения ст. 395 ГК РФ. Такие выводы содержатся, например, в постановлениях ФАС Московского округа от 20.01.2006 № КГ-А40/13848-05 и от 26.02.2006 № КГ-А40/806-06, ФАС Северо-Кавказского округа от 17.08.2006 № Ф08-3749/06.

В юридической литературе также указывалось на невозможность применения ст. 395 ГК РФ при возврате средств из бюджетов¹.

Новая практика и постановка проблемы

В постановлении Президиума ВАС РФ от 28.07.2009 № 6961/09 (далее — Постановление № 6961/09) сформулировано новое правило о правомерности начисления процентов в порядке, предусмотренном ст. 395 ГК РФ, за несвоевременное исполнение Минфином России денежного обязательства, возникшего из судебного акта.

Учитывая, что данное правило не было ранее общепризнанным ни в науке, ни на практике, а Постановление № 6961/09 создало условия для формирования новой единообразной правоприменительной практики, необходимо критически проанализировать выводы, сделанные Президиумом ВАС РФ.

Одновременно следует выяснить правовую природу отношений, возникающих в связи с неисполнением судебных актов, в том числе когда судебный акт должен исполняться за счет бюджетных средств (данное обстоятельство придает совершенно иной окрас отношениям, возникающим между должником и взыскателем). А также возможность применения к таким отношениям норм гражданского права, устанавливающих ответственность за неисполнение денежного обязательства.

Критический анализ правовой позиции ВАС РФ

Президиум ВАС РФ сделал важный для правоприменительной практики вывод, что позиция арбитражных судов о применении ст. 395 ГК РФ за несвоевременное исполнение Минфином России денежного обязательства, возникшего из судебного акта, соответствует смыслу и духу законодательства Российской Федерации.