Лекция 3. Земельный участок — основа недвижимости

Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. В то же время как объект недвижимости земля — это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздей­ствует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяй­ства. Как средство производства земля:

• не является результатом предшествующего труда;

• пространственно ограничена;

• не заменима другими средствами производства;

• имеет постоянное местоположение;

• не изнашиваема при правильном использовании;

• территориально разнокачественна;

• характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земель­ного участка;

• обладает плодородием, и в сельском хозяйстве наиболее эффективно ис­пользуются все ее полезные качества;

• практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лес­ного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного опера­ционного базиса, поэтому неразрывно связана с расположенными на ней физическими объектами: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоратив­ными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека.

Понятие земли как источника благосостояния человека и объекта экономиче­ских отношений является базовым в теории и практике недвижимости.

Объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков.

1. Сущность земельного участка как объекта недвижимости.

В повседневной практике применяются термины «земля» и «земельный уча­сток». Однако эти понятия не взаимосвязаны и имеют определенные различия. Так, термин «земля» может употребляться в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности, а «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать его по це­левому назначению.

Гражданский кодекс РФ¹ дает определение земельного участка как объекта права собственности, территориальные границы которого определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

Земельный кодекс² РФ (ЗК РФ) определяет земельный участок как объект земельных отношений — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Законом о кадастре³ земельный участок определяется как часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также как все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, водным, лесным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, иными федеральными законами.⁴

Итак, общее положение о праве собственности и других вещных правах на земельные участки установлено Гражданским кодексом РФ,⁵ а отношение по ис­пользованию и охране земель регулирует Земельный кодекс РФ, который необ­ходимо рассматривать в неразрывной связи с гл. 17 ГК РФ, а также с иными нормами Гражданского кодекса.

Земельный участок может быть делимым и неделимым.

Делимым является участок, который может быть разделен на части, при этом каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами).

Формирование земельного участка осуществляется в соответствии с регио­нальными нормативными актами. Размер земельного участка, прилегающего к мно­гоквартирному дому, устанавливается с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действующих в период застройки указанных территорий. На дома, построенные после 1997 г., распространяется действие Постановления Правительства РФ от 26.09.1997 г. № 1223. Оно предпи-

'Ст.261ГКРФ.

² Ст. 6 ЗК РФ.

^:| Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ.

⁴ Гл. 17 ГК РФ.

⁵ Ст. 129 п. 3, ст. 210 п. 3 ГК РФ.

сывает устанавливать границы по красным линиям, границам смежных участков (если они есть) и проездов, естественным границам, отводам магистральных инженерно-транспортных коммуникаций. Территории общего пользования (площади, улицы, автодороги, скверы и т. д.) собственники получить не могут. Так что у многих граждан (например, у обитателей домов в центре города) шансов расширить свои владения за пределы здания нет.

Выделить личный надел один собственник не имеет права. Участок оформляется на ТСЖ или ЖСК в собственность или в аренду.

Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки. В соответствии с законодательством, не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения.

В описании земельного участка отражаются следующие показатели:

1. Наименование субъекта земельного права — юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо, и финансовых реквизитов.

2. Адресные ориентиры - район (жилой массив, промзона и др.), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).

3. Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды и т. д.).

4. Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.

5. Код классификатора земель.

6. Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).

7. Площадь санитарно-защитной зоны и/или зоны с особым режимом исполь­зования в пределах земельного участка.

8. Вид земельного права (собственность — частная, государственная и др.).

9. Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография.

10. Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды и др.).

На земельный участок составляется паспорт, который содержит:

• экспликацию земель — застроенная территория, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяй­ственными угодьями, болотами, песками, торфоразработками и водными по­верхностями;

• размер земельного налога (в случае нахождения земельного участка в соб­ственности) или арендной платы с единицы площади;

• расчетную и рыночную стоимость земельного участка;

• балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;

• общую стоимость земельного участка и строений;

• налог на стоимость объекта недвижимости;

• инженерно-технические характеристики;

• экологические показатели;

• градостроительные характеристики — функциональная зона, планировочная зона и др.;

• залежи полезных ископаемых.

Оборот земельных участков — переход от одного лица к другому посредством заключения договоров и иных сделок — осуществляется в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще, а земли, ограниченные в обороте, могут при­обрести лишь определенные лица. Так, например, в Санкт-Петербурге опреде­лен перечень земель целевого использования, не подлежащих продаже. К ним относятся:

• участки, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, охраняемые или особым образом используемые природные территории (заповедники, памятники природы, национальные и дендрологические парки, ботанические сады и др.);

• земельные участки исторического и культурного наследия федерального значения по перечню, утверждаемому Правительством РФ;

• земельные участки лесного и водного фондов;

• участки оздоровительного и историко-культурного назначения;

• участки крематориев и кладбищ;

• незастроенные земельные участки сельскохозяйственного назначения, лес­ного и водного фондов, особо охраняемых земель, для которых законода­тельством РФ установлен особый режим приватизации;

• участки, зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению;

• участки общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и иные участки, отнесенные в соответствии с законодательством к землям общего пользования);

• участки, расположенные в морских, речных и воздушных портах федерального значения либо отведенные (зарезервированные) для перспективного развития;

• участки, находящиеся во временном пользовании без права возведения капитальных строений;

' Распоряжение мэра — председателя Правительства Санкт-Петербурга от 19.10.1994 г. № 1043-р «О порядке реализации Указа Президента Российской Федерации от 22.07.1994 г. № 1535 в части продажи и сдачи в аренду земельных участков».

участки, по которым на момент обращения имеются споры о принадлежно­сти этих участков или прочно связанных с ними объектов недвижимости;

• иные участки, не подлежащие приватизации в соответствии с законодатель­ством РФ.

Вышеперечисленные земли предназначены для текущего использования зе­мельного участка, т. е. не для продажи.

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляются в соответ­ствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных за­конодательством,¹ в связи с выполнением международных обязательств РФ, размещением объектов государственного или муниципального значения (при от­сутствии других вариантов их размещения), а также иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях. Применительно к изъятию участка из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или в муници­пальной собственности, законодательством предусмотрена возможность выкупа или последующего предоставления равноценного земельного участка.² Однако не все земли могут быть изъяты, ибо в ЗК РФ установлен закрытый перечень случа­ев изъятия. Так, к примеру, земельные участки городских и сельских поселений могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд, для целей за­стройки только в соответствии с их генеральными планами, правилами земле­пользования и застройки.³

Принудительное изъятие участков может быть произведено только при усло­вии предварительного и равноценного возмещения собственнику стоимости участка на основании судебного решения. При добровольном согласии собствен­ника земельного участка на его изъятие выкуп участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется без судебного решения, в соответствии с договором.

Земельный участок может быть временно изъят (реквизирован)⁴ в силу чрез­вычайных обстоятельств. Собственникам участков возмещаются убытки, связан­ные с изъятием. При прекращении действия чрезвычайных обстоятельств соб­ственник вправе требовать возврата принадлежащего ему участка, а в случае невозможности возмещения убытков — предоставления равноценного земельно­го участка.

Земельный участок принудительно изымается у собственника⁵ в случае, если он используется не по назначению или с нарушением действующего законода­тельства. Например, у собственника может быть принудительно изъят земельный участок, если на участке, предназначенном для строительства, не ведутся строи-

¹ Ст. 235 п. 2 пп. 7 ГК, ст. 493 п. 1 ЗК РФ.

² Ст. 31 п. 5 и 8, ст. 32, ст. 83 п. 3 ЗК РФ, ст. 281 п. 3 ГК РФ.

³ Ст. 83 п. 3 ЗК РФ.

⁴ Ст. 51 ЗК РФ.

⁵ Ст. 284 и 285 ГК РФ.

тельные работы в течение трех лет. Однако при этом земельный участок не переходит в публичную собственность, а реализуется с публичных торгов любому лицу.¹

2. Целевое назначение земель в РФ

Целевое назначение земель в Российской Федерации определяется Земельным кодексом, согласно которому земля делится на семь категорий,² которым присво­ены соответствующие коды³ (рис. 3.1). Эти земли используются в соответствии с установленным целевым назначением:

1. Земли сельскохозяйственного назначения⁴ — земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями,

Рис. 3.1. Состав земель в РФ

¹ Ст. 286 ГК РФ.

² Ст. 7 ЗК РФ.

³ Приказ Минфина РФ от 23.09.2005 г. № 124н «Об утверждении формы налоговой декларации по земельному налогу и порядка ее заполнения».

⁴ Гл. XIV ЗК РФ.

строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первич­ной переработки сельскохозяйственной продукции.

Эти земли могут использоваться для сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных свя­занных с сельскохозяйственным производством целей:

• гражданами, в том числе ведущими крестьянское (фермерское) хозяйство, личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, животноводство;

• коммерческими и некоммерческими организациями;

• казачьими обществами;

• опытными и научными подразделениями сельскохозяйственного профиля.

Особым охранным статусом обладают сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.).