4. Ограничение прав собственника в отношении недвижимого имущества (жилое помещение).

Применяется в отношении физических и частично в отношении юридических лиц. Общее правило – если за счет принадлежащего собственнику недвижимого имущества (жилое помещение) можно получить возмещение долга, собственник может быть на время (срок рассчитывается с учетом размера долга, коммерческой привлекательности имущества и других конкретных обстоятельств) ограничен в правах на данное имущество.

Возможные комбинации действий:

1. Ограничение права собственности путем принудительной сдачи имущества в аренду с целью получения возмещения долга (решение принимается муниципальной комиссией или мировым судьей, имущество сдается в аренду в порядке, установленном Правительством Российской Федерации). Главное условие – имущество является не единственным у должника, оно не сдано в аренду или не передано кому-либо на ином праве.

Порядок действий

- кредитором просуживается долг (условия, схожие с выселением нанимателя);

- муниципальной комиссией принимается решение об ограничении прав собственника (условия, схожие с выселением нанимателя, порядок принятия решений определяется Правительством), в случае принятия решения об ограничении комиссия вправе наложить запрет на распоряжение имуществом (+возможность введения такого запрета должна быть предусмотрена еще в рамках суда по взысканию долга);

- осуществляется поиск арендодателя и заключение договора аренды, где стороной в силу закона выступает кредитор (для арендатора в качестве гарантии должно быть условие об уведомлении его о расторжении договора не ранее чем за месяц, досрочного расторжения в связи с погашением долга нет, если должник досрочно погасил, то вправе получать средства по этому договору (кредитор уступает ему права по договору), но не требовать выселения арендатора.

Если в течении срока действия договора долг накапливается, то комиссия вправе в том же порядке на основании заявления кредитора продлить срок ограничения права.

2. Ограничение права собственности путем принудительной сдачи имущества в аренду с целью получения возмещения долга и с одновременным переселением собственника в иное жилое помещение в случае, если он в нем проживает. Главное условие – имущество является единственным у должника и является коммерчески привлекательным с точки зрения сдачи его в аренду.

Порядок действий

- просуживается долг (условия, схожие с выселением нанимателя),

- муниципальной комиссией принимается решение об ограничении прав собственника (условия, схожие с выселением нанимателя, порядок принятия решений определяется Правительством), в случае принятия решения об ограничении комиссия вправе наложить запрет на распоряжение имуществом (+возможность введения такого запрета должна быть предусмотрена еще в рамках суда по взысканию долга);

- осуществляется поиск нового жилья для должника и переселение его в новое жилье через ССП (общежитие, маневренный фонд);

- осуществляется поиск арендодателя и заключение договора аренды, где стороной в силу закона выступает кредитор (для арендатора в качестве гарантии должно быть условие об уведомлении его о расторжении договора не ранее чем за месяц, досрочного расторжения в связи с погашением долга нет, если должник досрочно погасил, то вправе получать средства по этому договору (кредитор уступает ему права по договору), но не требовать выселения арендатора.

Если в течении срока действия договора долг накапливается, то комиссия в том же порядке на основании заявления кредитора продлевает срок ограничения права.

Изменения законодательства должны устранять риски «искусственного увода» должником имущества (например, заключение фиктивных договоров аренды, купли-продажи, безвозмездного пользования и т.д.). Например, если сдал помещение бесплатно или не по рыночной цене при наличии долгов – такой договор должен признаваться фиктивной сделкой и стороны должны приводится в исходное положение, как указывалось выше, в качестве обеспечительной меры налагается запрет на распоряжение помещением в ходе рассмотрения иска о взыскании долга. Если сдал помещение по рыночной стоимости, получателем таких средств должен признаваться кредитор.

В случае погашения долга в полном размере и при отсутствии текущих долгов процедуры прекращаются в любой момент, за исключением случаев, когда заключен договора аренды помещения, который может быть расторгнут досрочно только с согласия арендодателя.

В принципе можно говорить о том, что данные меры могут применяться и для взыскания иных долгов должника, не только коммунальных.

Вопросами переселения должников, в том числе поиска соответствующего помещения, поиска арендаторов и заключения договоров аренды и т.д. должны заниматься специализированные агентства, аккредитованные органами власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Оплата их услуг может осуществляться кредитором, органами власти, а также за счет средств должника в порядке возмещения последним расходов, связанных с рассмотрением в отношении него требования о взыскании долга.

НПА:

- изменение в ЖК РФ, предусматривающие возможность такой процедуры и ее основные условия;

- изменение в ГК РФ – в части возможности ограничения прав собственника, дополнительных оснований для признания сделки фиктивной, возможности быть стороной по договору в отношении имущества, собственником или законным пользователем которого субъект не является и возможность заключения таких договоров на основании решений специальных комиссии или суда;

- принятие постановления Правительства Российской Федерации о порядке создания и регламенте деятельности специальных муниципальных комиссий по вопросам ЖКХ;

- принятие постановления Правительства Российской Федерации о порядке переселения нанимателей, в отношении которых приняты соответствующие решения

- принятие постановления Правительства Российской Федерации о порядке аккредитации организаций, оказывающих услуги в связи с переселением должников и реализацией решений по ограничению их прав собственников

- принятие постановления Правительства Российской Федерации о порядке заключения договоров аренды помещений, собственники которых ограничены в правах

- изменения в закон о прокуратуре, общественной палате в части обязательности участия в таких комиссиях;

- изменение в закон об исполнительном производстве в связи с введением новых процедур и правил исполнения решений уполномоченных органов.

5. Обращение взыскания на жилое помещение, являющееся собственностью должника, в том числе, если оно единственное, с одновременным принятием решения о переселении должника и возвратом ему суммы за вычетом долга.

Применяется к физическим лицам. Обращение взыскание на жилое помещение, являющееся собственностью должника, осуществляется на основании судебного решения путем выставления помещения на публичные торги либо путем передачи помещения кредитору (при согласии последнего) в счет уплаты долга с одновременным возвратом должнику излишней суммы. Должник и его семья выселяются из помещения в иное помещение, пригодное для проживания (общежитие, маневренный фонд и т.д.), с учетом конкретных характеристик должника и его семьи. Помещение для выселения может предоставить, в том числе, кредитор. В таком варианте отдельного требования о выселении предъявлять не требуется, все вопросы рассматриваются в рамках процесса об обращении взыскания на имущество.

Главное условие – мера применяется в случае, если просуженная задолженность составляет более 65-70% стоимости жилого помещения, определенной по результатам независимой оценки.

Необходимым условием реализации данной меры является создание в муниципалитетах маневренного фонда. Такой фонд также может быть создан сами кредитором (кредиторами) и потом передан муниципалитету.

Порядок действий

- при достижении размера задолженности, который позволяет обращать взыскание на помещение, кредитор письменно уведомляет должника об этом и предлагает погасить долг в течении месяца. При этом, частичное погашение задолженности (например, до уровня, когда еще нельзя ставить вопрос об обращении взыскания) не признается надлежащим исполнением, долг должен быть погашен в полном объеме либо должник должен с согласия кредитора заключить с последним соглашение о рассрочке погашения долга;

- кредитор обращается в муниципалитет с просьбой предоставить для возможного переселения иное жилое помещение либо сам осуществляет поиск вариантов для переселения. На обращение кредитора муниципалитет обязан ответить в месячный срок;

- в случае непогашения долга или незаключения соглашения о рассрочке, кредитор обращается в суд с иском об обращении взыскания на жилое помещение и переселении должника. При этом, на момент обращения в суд не требуется предоставление помещения для переселения, но должны быть представлены доказательства осуществления поиска такого помещения. Помещение для переселения должно в обязательном порядке присутствовать в момент принятия судом решения об обращения взыскания на имущество и переселении должника. Кроме того, кредитор представляет в суд оценку рыночной стоимости помещения. В судебном процессе в обязательном порядке участвует прокурор.

- в случае удовлетворения иска, судебное решение включает следующее: решение об обращении взыскания на помещение и то, каким путем это осуществляется: продажа на торгах или передача кредитору в натуре, решение о переселении с указанием конкретного помещения, куда переселяется должник, решение о сумме, которая подлежит передаче должнику в случае, если стоимость помещения превышает размер долга. При этом, если помещение будет продаваться на торгах, из этой суммы вычитаются расходы, связанные с проведением торгов и должник получает эту сумму от ССП после проведения торгов, если помещение передается кредитору в натуре, последний должен вернуть должнику разницу в течении определенного срока (например, не более 10 дней) с момента вступления в силу судебного решения. При этом, если у него к тому времени, появились дополнительные просуженные долги, то кредитор вправе с этой суммы удержать данные долги.

В принципе можно говорить о том, что данные меры могут применяться и для взыскания иных долгов должника, не только коммунальных.

Вопросами переселения должников, в том числе поиска соответствующего помещения, поиска арендаторов и заключения договоров аренды и т.д. должны заниматься специализированные агентства, аккредитованные органами власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Оплата их услуг может осуществляться кредитором, органами власти, а также за счет средств должника в порядке возмещения последним расходов, связанных с рассмотрением в отношении него требования о взыскании долга.

НПА:

- изменение в ЖК РФ, предусматривающие возможность такой процедуры и ее основные условия, особенно в части переселения и предоставления должнику помещений со стороны муниципальных или государственных органов власти;

- изменение в ГК РФ – в части возможности обращения взыскания на единственное помещение, введения такого основания перехода прав собственности как передача по решению суда имущества в натуре;

- изменения в ГПК РФ в части снятия запрета наложения взыскания на единственное жилье

- принятие постановления Правительства Российской Федерации о порядке переселения нанимателей, в отношении которых приняты соответствующие решения

- принятие постановления Правительства Российской Федерации о порядке аккредитации организаций, оказывающих услуги в связи с переселением должников и реализацией решений по ограничению их прав собственников

- изменения в ГПК РФ, закон о прокуратуре в части обязательности участия прокурора в таких делах;

- изменение в закон об исполнительном производстве в связи с введением новых процедур и правил в ходе исполнения решений уполномоченных органов.

6. Установление солидарной ответственности собственника жилого (нежилого) помещения по обязательствам нанимателя, арендатора или иного законного пользователя имуществом перед поставщиком коммунальных ресурсов (коммунальных услуг).

Применяется к физическим и юридическим лицам - собственникам помещений (жилые, нежилые) в случае, если законные пользователи их имущества не исполняют обязанность по оплате коммунальных ресурсов (услуг), в том числе, когда исполнение этой обязанности возложено на законного пользователя договором, заключенным с собственником.

В ходе рассмотрения требования кредитора о взыскании долга к солидарной ответственности привлекается собственник на основании заявления кредитора. Для принятия такого решения требуется только одно условие – доказательства факта принадлежности имущества на праве собственности указанному лицу.

НПА

- изменения в ГК РФ в части установления солидарной ответственности