4. Государственная кадастровая оценка земель в Российской федерации

3.4.1. Организация проведения государственной кадастровой оценки земель

Работы по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации проводятся в целях создания налоговой базы для исчисления земельного налога и иных платежей за землю, что определено Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 65, 66), Налоговым кодексом Российской Федерации (глава 31), постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

Методические документы по государственной кадастровой оценке земель, разработанные в развитие Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, содержат концептуальные положения по массовой оценке земель той или иной категории. В развитие каждого из методических документов для исполнителей работ разработаны технические указания с подробным описанием технологического процесса и особенностей применяемых методов оценки. Работы по государственной кадастровой оценке земель полностью автоматизированы, что обеспечивается применением специальных программных комплексов.

Результаты государственной кадастровой оценки земель рассматриваются и согласовываются специальными комиссиями, созданными на уровне муниципальных образований и субъектов Российской Федерации, что позволяет более полно учитывать местные особенности и существенно улучшать качество оценочных работ. В целях исключения влияния органов власти муниципальных образований, субъектов Российской Федерации на размер налоговой базы все результаты государственной кадастровой оценки земель проходят проверку на соответствие требованиям методических документов, что установлено в Административном регламенте по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденном приказом Минэкономразвития России от 28.06.2007 № 215.

После прохождения процесса проверки утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2010 № 478 «О внесении изменений в правила проведения государственной кадастровой оценки земель» установлена периодичность проведения массовых оценочных работ: не реже одного раза в 5 лет.

Первый этап работ по государственной кадастровой оценке земель проведен на всей территории Российской Федерации в период 2000-2005 годы, что обеспечило введение новой системы налогообложения с 1 января 2006 года.

С 2006 года на территории Российской Федерации в соответствии с перечнем мероприятий подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2006–2012 годы)» Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002–2008 годы)», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 13 сентября 2005 года № 560 (далее – Подпрограмма), начались работы по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель.

В 2010 году приказом Минэкономразвития России от 20.09.2010 № 445 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Подходы, используемые в Методических указаниях, позволяют более точно учесть фактическое использование земель при государственной кадастровой оценке земель.

В 2010 году вступил в силу Федеральный закон от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и другие законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон).

В целях реализации положений Федерального закона приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 утвержден федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», которым установлены требования к порядку определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Согласно стандарту, кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется на основе математического моделирования, а для сложных объектов может быть применена индивидуальная методика. При построении моделей оценки оценщики используют информацию о сложившемся уровне рыночных цен на рынке недвижимости.

Федеральным законом дано определение государственной кадастровой оценки. Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность последовательных действий, а именно:

– принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки. Орган, принявший такое решение является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости. В соответствии с Федеральным законом государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Однако Федеральным законом предусмотрены переходные положения, в соответствии с которыми до 2013 года функции заказчика работ по определению кадастровой стоимости реализует Росреестр;

– формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. Перечень формируется органом кадастрового учета (Росреестр);

– отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки. Учитывая, что финансирование работ осуществляется за счет средств федерального бюджета, отбор исполнителя и заключение контракта осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд»;

– определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости. Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями Федерального закона, актами Минэкономразвития России, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, регулирующими вопросы определения кадастровой стоимости. До подписания договора на проведение оценки исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан заключить договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления такой деятельности на страховую сумму в размере не менее чем 30 млн. руб. После определения кадастровой стоимости отчет об оценке должен быть составлен оценщиком на бумажном и электронном носителях не менее чем в трех экземплярах;

– далее саморегулируемая организация оценщиков, членом которой является оценщик проводивший оценку, осуществляет экспертизу отчета об оценке, в течение 30 дней с даты его составления. Заказчик принимает отчет только при условии наличия экспертного заключения о соответствии установленным требованиям к определению кадастровой стоимости;

– в течение десяти рабочих дней с даты принятия отчета заказчик утверждает результаты определения кадастровой стоимости. В пятидневный срок после утверждения заказчик направляет сведения о кадастровой стоимости и один экземпляр отчета в Росреестр;

– в порядке установленном Федеральном законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учета вносит сведения о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (Росреестр);

– в течение десяти рабочих дней с даты утверждения результатов определения кадастровой стоимости заказчик публикует информацию об утвержденных результатах, в том числе, о кадастровой стоимости и дате проведения последней кадастровой оценки;

– следующее принципиальное новшество – законодательно установленная возможность досудебного оспаривания государственной кадастровой оценки. Для этого при территориальных органах Росреестра должны быть созданы специальные комиссии, в которые войдут представители как органов власти, так и профессионального сообщества оценщиков. Ранее оспаривание кадастровой оценки было возможно только путем обращения в суд;

– также в соответствии с Федеральным законом Росреестр осуществляет ведение фонда данных государственной кадастровой оценки путем обеспечения сбора исходных данных, результатов проведения государственной кадастровой оценки, а также проведения мониторинга рынка недвижимости.