Тема: « Міжнародні стандарти оцінки»

План

1.Міжнародні організації оцінювачів.

2.Зміст міжнародних стандартів оцінки.

3. Зміст європейських стандартів оцінки

Питання 1

Міжнародні організації оцінювачів нерухомості

Останніми роками інтенсивно розвиваються інте­граційні процеси в Європі та світі. Результати розвитку цих процесів проявляються у створенні Європейського союзу держав, які сформували і використовують єдині стандарти економічної діяльності. Визначальною ознакою міжнародної економічної діяльності є глобалізація бізнесу у всіх його про­явах, в тому числі і бізнесу нерухомості. Розвиток цих об'єк­тивних світових тенденцій спонукав до створення міжнародних організацій оцінювачів нерухомості. Провідними міжнарод­ними методичними центрами і об'єднаннями оцінювачів на сьогодні є такі організації.

1.  Міжнародний комітет стандартів оцінки — IVSC (International Valuation Standart Committee).

Цей комітет об'єднує провідні організації оцінювачів кра­їн Європи і Америки. В складі цієї організації 35 країн у ста­тусі дійсних членів і 14 країн в інших нижчих рангах. Міжна­родний комітет IVSC був заснований у 1981 р.

Становлення професійної оціночної діяльності як самос­тійної сфери бізнесу в окремих країнах Заходу мало місце уже в 40 роках минулого сторіччя. Консолідація діяльності оцінювачів нерухомості різних країн визначається умовами формування системи узгоджених обсягів міжнародних фінансо­вих потоків та інтенсифікацією процесів глобалізації бізнесу.

2.  Європейська група асоціацій оцінювачів — TAGOVA (The European of Valuers Associations).

Ця організація на сьогодні об'єднує 40 професійних стру­ктур оцінювачів нерухомості європейських країн. Європейсь­ка співпраця оцінювачів веде свою історію з минулого сто­ліття, з кінця 70-х років. Так, у 1977 році була заснована група оцінювачів основних фондів. Власне Європейська гру­па асоціацій оцінювачів (ЄГАО) була утворена в 90-х роках минулого сторіччя.

Професійні організації національних членів Європейської групи асоціацій оцінювачів будують свої відносини на прин­ципах професійної ввічливості, взаємної допомоги й співро­бітництва для того, щоб розвивати й відстоювати Стандарти ЄГАО у своїх національних кодексах.

Якщо асоціації членів ЄГАО ведуть діяльність із навчання (створення шкіл), сертифікації, маркетингу або консалтингу в країнах, професійні організації яких є членами ЄГАО, асо- ціації-члени, що ведуть таку діяльність, повинні повідомити про це національну асоціацію заздалегідь. Аналогічно, коли асоціація-член ЄГАО має намір заснувати відділення своєї організації в країні іншого учасника асоціації, останню варто також інформувати про такі види діяльності.

Одним із найбільш важливих і визнаних центрів методо­логічної і практичної діяльності в сфері оцінки нерухомості є Королівське об'єднання спеціалістів з нерухомості у Вели­кобританії (Royal Institution of Chartered Surveyors). Поперед­ні напрацювання цієї організації лягли в основу стандартів оцінки нерухомості як Європейської асоціації, так і Міжна­родного комітету стандартів оцінки.

3. Королівське товариство оцінювачів у Великобрита­нії — rics (Royal Institution of Chartered Surveyors).

Діяльність з оцінки нерухомості вперше зародилася у Ве­ликобританії в 70-ті роки XX сторіччя. У ці роки ринок неру­хомості у Великобританії інтенсивно розвивався і ціни на не­рухомість постійно зростали. Після цього періоду настав різкий спад активності, ціни на нерухомість знижувалися і велика кількість підприємств на ринку нерухомості несли збитки. Ця тенденція (зростання, а потім падіння активності і цін на нерухомість) сформулювала суспільну потребу ви­вчення і нормалізації процесів на ринку нерухомості.

У 1971 році у Великобританії був сформований Комітет по стандартам оцінки нерухомості і були опубліковані рекоменда­ції з оцінки нерухомості. Ці рекомендації складаються з ряду практичних позицій, процедур, які є обов'язковими при прове­денні операцій оцінки різноманітних груп нерухомості, таких як: будівлі, споруди, обладнання, земельні ділянки, корисні ко­палини, пенсійні фонди, фінансові ресурси компаній та інше.

Питання 2

Зміст міжнародних стандартів оцінки нерухомості та їх еволюція

Діюча на сьогодні структура Міжнародних стан­дартів містить такі розділи.

Таблиця 4.1.

ЗМІСТ МІЖНАРОДНИХ СТАНДАРТІВ ОЦІНКИ («INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS»)

 

 

До 2000 р. Міжнародні керівництва з оцінки мали назву Керівництв із застосування, а Міжнародний стандарт № 3 і Міжнародний стандарт № 4 минулого внесені у 2000 р. до Застосувань міжнародних стандартів оцінки (ЗМСО) під но­мерами 1 і 2 відповідно. Основні розділи Міжнародних стан­дартів оцінки — «Основні поняття і принципи оцінки» й оби­два Стандарти (1 і 2) — зазнали несуттєвих змін. Коментар «Інвестиційне майно» вилучений, а його зміст відбитий в ЗМСО № 1.

У Передмові та вступі наводяться такі інформаційні по­відомлення та матеріали.

1.  Місцезнаходження Комітету, керівництво Комітету, члени Комітету, статус і взаємовідносини.

2.  Конституція Комітету. Дати заснування і реорганізацій, найменування, цілі функціонування, керівні і виконавчі орга­ни, механізми участі і взаємовідносини, загальні збори, голо­ва, секретар, фінансове забезпечення, політика, процедури.

 3.  Міжнародні стандарти оцінки. Цілі і сфери використан­ня, організаційна структура документа, типова структура ста­ндартів, додатки.

Так, типова структура основних стандартів і настанов містить вісім уніфікованих позицій:

1.  Вступ.

2.  Сфери  використання.

3.Основні визначення.

4.Зв'язок із стандартами бухгалтерського обліку.

5. Дискусійні аспекти.

6.Застереження.

7.Відхилення від стандартів.

8.  Дата   введення документа в дію.

Розділ «Основні поняття і принципи оцінки» (General Valuation Concepts and Principles) містить таку інформацію.

1.   Вступ. Подібність, спільність проблем оцінки в різних країнах.

2.   Поняття землі, власності, оцінювання і професії оціню­вача.

3.   Поняття нерухомості і прав на нерухомість, рухомого і нерухомого майна, різноманітних типів активів, аморти­зації.

4.   Ціна, вартість, ринок і оцінювання, ринкова вартість, відновлювальна вартість, вартість заміщення.

5.   Ринкова вартість. Принципи найкращого використання («найбільш ймовірне використання для об'єктів із тих, які фі­зично можливі, обґрунтовані, фінансово досяжні і які приво­дять до найвищої оцінки об'єкта»).

6.   Корисність. Призначення і ефективне використання.

7.   Інші важливі концепції (варіанти визначення ринкової вартості, залишкової вартості заміщення).

8.   Методи оцінки.

Розділ «Кодекс поведінки» (Code of Conduct) містить такі положення:

1. Загальні зауваження.

2.  Сфери використання Кодексу.

3.  Визначення.

4.  Питання етики. Взаємовідносини з колегами і спеціаліс­тами з інших галузей діяльності, конфлікти інтересів, конфі- денціальність у роботі, незалежність, компетенція, застере­ження, доповідь про оцінку.

Розділ «Типи власності, що оцінюється» (Property Tunes) структуровано за такою схемою.

1. Вступ, загальні зауваження.

2.  Нерухомість: терміни, типи об'єктів нерухомості, права і обмеження, сервітути, особливості оцінки, основні методи оцінки.

3.  Рухома власність (майно): терміни, типи майна, облад­нання, оборотний капітал, нематеріальні активи, особливості оцінки і методи оцінки.

4.  Бізнес. Комерційна діяльність, діюче підприємство, юри­дична особа, складні структури, особливості оцінки і методи оцінки, інвестиційний бізнес.

5.  Фінансові інтереси. Види фінансових інтересів, інвес­тиції в нерухомість і цінні папери, зв'язок із стандартами фі­нансової діяльності, особливості оцінки.

Основний розділ — «Міжнародні стандарти оцінки» (IVSC) — має таку структуру.

1.  Введення у міжнародні стандарти. Ринкова і неринкова бази оцінки, ринки, ціна, вартість, оцінка.

2.  IVS-1 «База оцінки — ринкова вартість». Наводиться детальний аналіз ринкової оцінки об'єктів нерухомості як ви­значального підходу оцінювання майна.

3.  IVS-2 «Бази оцінки, відмінні від ринкової вартості». Ро­зглядаються неринкові методи оцінок, зокрема: оцінка при збереженні напрямку використання, оцінка при обмеженні ринкового обороту. Спеціалізовані оцінки, знос, старіння, пе­реоцінка.

Зміст розділу «Застосування міжнародних стандартів»

(додатки) можна подати таким чином.

1.  IVA-1. «Оцінка для фінансової звітності». Призначення — допомогти оцінювачу нерухомості спільно із спеціалістами суміжних професій формалізувати зміст фінансових доку­ментів.

2.  IVA-2. «Оцінка для кредитних цілей». Виокремлення стандарту оцінки майна для тих операцій, де воно виступає як застава при одержанні кредиту.

Розділ міжнародних стандартів «Керівні настанови» (Guidance Notes G№ 1 — G№ 10) сформований внаслідок ро­звитку раніше діючих додатків до міжнародних стандартів APG-1, APG-3. Він містить такі керівні настанови.

GN-1 «Нерухомість».

GN-2 «Оцінка орендних прав».

GN-3 «Оцінка машин і обладнання».

GN-4 «Нематеріальні активи».

GN-5 «Діючі підприємства».

GN-6 «Оцінка бізнесу».

GN-7 «Небезпечні отруйні речовини в оцінюванні».

GN-8 «Залишкова вартість заміщення».

Окрім того, IVSC містить: коментарі, словник термінів та схему взаємовідносин із міжнародними фінансовими станда­ртами (International Accounting Standards).

Міжнародні і європейські стандарти оцінки, які були при­йняті в 2000 р. (позначаються, відповідно, як МСО-2000 і ЕСО-2000), порівняно з попередніми, містили істотні зміни, які були внесені в Міжнародні стандарти фінансової звітності (МСФЗ) і які, у свою чергу, були погоджені з Міжнародною організацією, що поєднує комісії з цінних паперів (МОКЦП).

Можна констатувати, що останнім часом в міжнародних правилах з'явилися дуже важливі новації — як у бухгалтер­ському обліку (фінансовій звітності), так і в оцінній діяльнос­ті. При цьому досягнута гармонізація основних принципів і понять між МСО, МСФЗ й МОКЦП. Відповідно до нових МСО наприкінці 2000 р. були внесені зміни й доповнення в європейські (ЕСО), американські (USPAP) і в ряд інших на­ціональних стандартів оцінки.

Новітні зміни в МСО стали наслідком глобальної гармоні­зації, досягнутої в 2000 році між представниками різних сфер економічної діяльності, а саме: інвесторами й фахівцями із цінних паперів, що входять у Міжнародну організацію комі­сій з цінних паперів (МОКЦП — IOSCO); бухгалтерами, що працюють за Міжнародними стандартами фінансової звітнос­ті (МСФЗ — IAS), і оцінювачами, серед яких, крім МКСО, до 2000 року особливо передові позиції стала посідати Європей­ська група асоціацій оцінювачів (ЄГАО — TEGoVA).

Сам факт прийняття міжнародними організаціями тих або інших стандартів дозволяє вважати ці стандарти «загально­прийнятими», і за задумом вони повинні відображати «най­кращу практику». Тому в міжнародних документах прийнято говорити про такі стандарти як про «загальноприйняту най­кращу практику», хоча самі процедури їхнього прийняття — це складний організаційний процес.

В оновленому Резюме загального розділу МСО наголоше­но, що стандарти «покликані полегшити проведення міжна­родних трансакцій (угод), пов'язаних із майном (насамперед, нерухомим), і зробити свій внесок у життєстійкість глобаль­них ринків, сприяючи більшій прозорості фінансової звітнос­ті. Акцент зроблений на використання справжньої ринкової інформації, на основі якої можна виносити професійні су­дження, що стосуються оцінок майна».

Найважливіші для розуміння змісту оцінної діяльності розділи МСО збереглися за цей час майже в незмінному вигляді. Основні й істотні зміни, які відбувалися в МСО, стосувалися взаємозв'язку оцінної діяльності з бухгалтерсь­кою й фінансово-кредитною діяльністю, про гармонізацію яких ішла мова вище. Саме зміни в останніх двох профе­сійних сферах викликають необхідність відповідних кори­гувань.

Зокрема, щодо того, що є «об'єктом оцінки», тепер, у пер­шу чергу, називається «майно», а вже у зв'язку з фінан­совою звітністю — «активи». Раніше ці поняття вводилися у зворотній послідовності, що могло призводити до змішу­вання оцінних і бухгалтерських процедур.

Майно за стандартами, є юридичним поняттям, що охоп­лює всі інтереси, права й вигоди, пов'язані із власністю. Для того, щоб розрізняти нерухомість як фізичний об'єкт і влас­ність на нього в юридичному змісті, власність на нерухомість називають нерухомим майном. Слово «майно», ужите без до­даткового визначення або ідентифікації, може ставитися як до нерухомого, так і до рухомого майна або до їхньої комбінації.

 Із формально-методичної точки зору, предметом оцінки є саме право власності на цей актив, а не власне актив — ма­теріальний чи нематеріальний. Тим самим відбувається роз­межування між економічною концепцією оцінки активу, об'єктивно заснованій на можливості купівлі-продажу цього активу на вільному ринку, і суб'єктивною концепцією, що припускає іншу базу, відмінну від ринкової вартості.

Зміни, які відбуваються останніми роками в сфері бухгал­терського обліку (фінансової звітності), за рядом аспектів можуть бути охарактеризовані як запозичення цією сферою елементів оцінної методології. Раніше бухгалтери не викори­стовували такі аналітичні методи як, наприклад, дисконту­вання грошового потоку, що тепер як інструмент включений до ряду стандартів МСФЗ.

З метою зближення позицій оцінювачів і бухгалтерів за основними методологічними поняттями і принципами у ста­ндартах та інших матеріалах з оцінки вартості майна досить докладно викладені більшість положень із МСФЗ. Зокрема, наведені загальні поняття фінансових звітів і цілей їх скла­дання, розглядаються ситуації, у яких можуть виникати кон­флікти між бухгалтерами й оцінювачами — конфлікти, які дозволяються на методологічному рівні.

На Міжнародному форумі оцінювачів «Оцінка активів на глобалізованих ринках» (у Бангкоку; Таїланд, 2-4 жовтня 2001 р.) були обговорені питання розвитку оцінної діяльності у світовому масштабі. Форуму передувало засідання Генера­льної Асамблеї МКСО, на якому були розглянуті основні на­прямки розвитку міжнародних стандартів оцінки й підготов­ки остаточної редакції МСО в 2003 р. Було ухвалене рішення, що тільки МСО повністю відповідає МСФЗ, і всі регіональні (у т. ч. ЕСО) і національні стандарти повинні бути складені відповідно до МСО.

Питання 3

Європейські стандарти оцінки

Європейські стандарти оцінки об'єктів нерухомо­сті, якими керуються професіонали-оцінювачі з європейських країн, мають таку структуру.

СТРУКТУРА ЄВРОПЕЙСЬКИХ СТАНДАРТІВ ОЦІНКИ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ

Європейська група асоціацій оцінювачів зробила огляд за­гального змісту ЄСО, внаслідок чого були істотно перегляну­ті й доповнені такі їх частини:

1.   Додатковий матеріал до Керівництва 1: Спеціальні фак­тори, що впливають на вартість.

2.   Проект Керівництва 3: Оцінка машин і устаткування.

3.   Проект Керівництва 5: Оцінка сільськогосподарського майна.

4.   Додатковий матеріал до Керівництва 7: Оцінка бізнесу.

5.   Проект Керівництва 14: Оцінка портфелів іпотек (за­ставних) для цілей сек'юритизації (новий).

6.   Додатковий матеріал до Додатка 1: Методологія оцінки.

7.   Проект Додатка 4: Корпоративне управління і Європей­ський кодекс етичної практики (новий).

Для професійних оцінювачів майна значний інтерес стано­вить проект додатка 4 «Корпоративне управління і Євро­пейський кодекс етичної практики» у двох частинах: части­на І «Корпоративне управління» й частина ІІ «Європейський кодекс етичної практики». Додаток 4 охоплює такі групи пи­тань: по-перше, роль Корпоративного управління, його місце в Європейському Союзі й у міжнародному масштабі, його значення для оцінювача і зв'язок з міжнародними стандарта­ми оцінки; по-друге, Європейський Кодекс етики: роль оці­нювача і його взаємин із клієнтами; професійна компетент­ність; взаємини з колегами-оцінювачами; взаємини між Асоціаціями — членами ЄГАО.

Етичні кодекси тісно пов'язані із принципами корпора­тивного управління і є істотним елементом, що формує й під­кріплює професійні стандарти оцінки. Вони пропонуються як фундаментальний критерій, який позитивно сприймається всіма членами ЄГАО, оцінювачами та їх відповідними про­фесійними організаціями. У цьому Кодексі викладаються принципи найкращої практики, які визначають правила, пі- дзаконні акти, положення, кодекси поведінки й етики та на­лежної практики різних національних організацій у кожній з держав — учасників ЄГАО, які здійснюють контроль або моніторинг за діяльністю оцінювачів.

Будучи заснованою на базовому положенні про довіру, професія оцінювача беззастережно втілює принципи профе­сійної свідомості, чесності, лояльності, компетентності, обач­ності й поваги до колег-оцінювачів. Оцінювачі завжди по­винні поводитися й здійснювати свій бізнес із повагою, дос­тоїнством, справедливо, чесно й незалежно для більшого блага широкої публіки, своїх клієнтів і своєї професії.