31. Организационные схемы управления недвижимостью.

Организационные схемы в управлении недвижимостью могут строиться по-разному, в зависимости от того, на что направлено управляющее воздействие - на объекты недвижимости, субъекты управления или его инфраструктуру.

Инструментарий управляющего воздействия через субъекты управления это нормативно-правовые акты, устанавливающие, исключающие и ограничивающие составные элементы и функции управляющих структур. Управленческим элементом будет и сам выбор формы передачи управления от государственного собственника: в виде прямого поручения, договора подряда, конкурсной. передачи в доверительное управление или в иной форме косвенного управления.

Управление объектами также подразумевает наличие законодательных и нормативных актов, регулирующих возможные Управленческие действия органов государственной власти (или по поручению этих органов) с объектами недвижимости или правами на них. В основе такой схемы лежит анализ оборотоспособности недвижимости и разрешенных типов операций с объектами.

Воздействие через пространство управления:

принимаемыми государственными структурами законодательными, нормативными и другими распорядительные документами:

- целенаправленно влияют на результативность управления, например, уменьшают бюджетные затраты;

- нормируют параметры и показатели пространства управления:

- организационно-правовые;

- финансово-экономические;

- градостроительные;

- технологические

(например, нормативы градостроительного регулирования, зонирование территорий и городских муниципальных земель, стартовые цены аукционных и иных конкурсных продаж объектов государственного и муниципального собственника и т.д.);

- устанавливают регламенты подготовки и реализации различных процедур, в том числе конкурсных процедур передачи управления и т.д.

СХЕМЫ воздействия ЧЕРЕЗ ИНФРАСТРУКТУРУ УПРАВЛЕНИЯ:

Под инфраструктурой управления, напомним, имеется в виду обеспечивающий комплекс подсистем, средств и методов.

Воздействия через инфраструктуру это:

• ценники и нормативы налоговых платежей системы корректирующих коэффициентов для различного класса объектов недвижимости и направлений использования

- ставки арендной платы за помещения и здания различного класса и назначения

- кадастры и реестры, инвентаризационные ведомости

- строительные нормы и удельные показатели сметных затрат.

Лицензирование, бесспорно, является мощным рычагом влияния государства на общую активность той или иной профессиональной деятельности, в том числе на рынках недвижимости.

Таким образом, аккредитация дает возможность аккредитующему органу (в нашем случае - органу, связанному с государютвенньм собственником) целенаправленно отобрать круг ФиРм и специалистов, компетентных и хорошо зарекомендовавших себя в управлении именно государственной недвижимостью.

31. Мониторинг оценок рыночной стоимости и организационно-экономические механизмы распоряжения недвижимости.

Рыночная стоимость недвижимости – наиболее вероятная цена, которая может быть установлена на оцениваемый объект недвижимости в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте, условиях сделки и ситуации на рынке. На рыночную стоимость недвижимости влияют многие факторы, но в первую очередь спрос и предложение, качество недвижимого имущества и место его расположения.

Мониторинг необходим для оценки объектов государственного собственника.

Информационно-аналитические функции системы мониторинга

составляют два разделенных во времени блока:

-обслуживание государственного собственника в период выбора арендных объектов и их подготовки к заключению договоров: оценка текущего состояния конъюнктуры, текущая и прогнозная оценка рыночной стоимости объектов.

-контроль и анализ эффективности действующих договоров и подготовка регулирующих решений в период действия арендных договоров, включая: контроль и анализ доходных и расходных потоков, текущую и прогнозную оценку рыночной стоимости объекта, анализ производимых улучшений со стороны арендатора, возможные регулирующие решения, предлагаемые государственному собственнику.

В числе таких решений могут быть предусмотренные договором аренды санкции или, наоборот, стимулирующие действия.

Мониторинг позволяет контролировать эту сферу управленческой деятельности в целом. Сюда входит: эффективность управления арендными отношениями, использования арендного потенциала недвижимости государственного собственника, сравнение результатов арендных

поступлений во времени, а также с другими источниками наполнения бюджета. Прогноз.

Оценка регулируется ФЗ N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года.

В результате мониторинга формируются статистические таблицы о результатах: достигнутых в рынке продаж, аренды недвижимости, итп, что позволяет сделать выводы об эффективности управления собственностью.