Индивидуальное задание

* Техническая инвентаризация объектов недвижимости

Государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов недвижимости на территории Российской Федерации осуществляется только уполномоченными Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу организациями технической инвентаризации (БТИ), а также БТИ, которым уполномоченными органами делегированы права по осуществлению государственного технического учета и технической инвентаризации.

Технический учет осуществляется путем проведения технической инвентаризации объектов недвижимости, присвоения инвентарного, реестрового, кадастрового номеров и внесения сведений об объекте на определенную дату в Реестр объектов недвижимости.

Результатом технической инвентаризации является составленный на каждый объект недвижимости технический паспорт, в котором фиксируется наличие объекта в натуре, фактическое его местоположение (адрес), собственник (владелец), границы, состав, назначение, использование, технические характеристики, стоимость, состояние, инвентарный, реестровый, кадастровый номера, а также отметка о внесении сведений о данном объекте в Реестр объектов недвижимости.

Техническая инвентаризация объектов недвижимости подразделяется на первичную и текущую (плановую).

При первичной технической инвентаризации на объект недвижимости составляется технический паспорт унифицированной формы, графическая и другая стандартизированная учетно - техническая документация в установленном порядке, присваиваются инвентарный, реестровый, кадастровый номера и вносится информация об объекте в Реестр недвижимости на конкретную дату.

Текущая (плановая) техническая инвентаризация объектов недвижимости ведется в целях выявления происшедших изменений и отражения их в технических паспортах и Реестре объектов недвижимости.

Собственник (владелец) объекта недвижимости обязан обеспечить доступ к объекту для проведения плановой технической инвентаризации в согласованные сроки.

Периодичность текущей (плановой) технической инвентаризации объектов недвижимости должна быть не реже одного раза в пять лет.

Первичная и текущая (плановая) техническая инвентаризация и учет объектов недвижимости производятся организациями технической инвентаризации за счет средств собственников и владельцев объектов недвижимости по утвержденным ставкам.

Предельные ставки для проведения паспортизации и технической инвентаризации объектов недвижимости утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Главы муниципальных образований могут утверждать понижающие коэффициенты к предельным ставкам.

Внеплановые обследования производятся по заявкам собственников (владельцев) объектов недвижимости при смене правообладателей объектов недвижимости по договорным ценам.

На каждый объект учета открывается инвентарное дело с соответствующим номером, под которым объект недвижимости заносится в Реестр объектов недвижимости.

Инвентарное дело представляет собой технический паспорт с приложениями к нему, составленными на основании обследования, и пополняется инвентаризационно - технической документацией по мере проведения новых обследований в порядке регистрации текущих изменений.

Инвентарное дело хранится в архиве организации технической инвентаризации. Инвентарное дело подлежит передаче из архива БТИ на государственное хранение только по истечении 5 лет с момента прекращения существования объекта.

Инвентарный номер объекта недвижимости является частью кадастрового номера объекта недвижимости, который используется при ведении Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Порядок присвоения кадастрового номера установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.96 N 475 "Об утверждении Положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и Порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Сведения об объекте недвижимости, внесенные в Реестр объектов недвижимости, являются единственным доказательством существования учетного объекта недвижимости в фиксированном составе, границах, назначении, принадлежности и прочих характеристиках на определенную дату.

Сведения государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости, предоставляемые уполномоченными организациями технической инвентаризации в установленном порядке, обязательны для применения в следующих случаях:

- государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- составления государственной статистической и бухгалтерской отчетности по объектам недвижимости;

- исчисления и контроля базы налогообложения недвижимости;

- ввода в эксплуатацию объектов жилищного фонда, социального, культурно - бытового и производственного назначения;

- ведения земельного, градостроительного кадастра;

- ведения реестра федерального имущества.

При совершении сделок с объектом недвижимости и выдаче сведений БТИ обязательно предшествует обследование объекта в натуре (срок действия выписки из технического паспорта и справок для представления в различные структуры - три месяца).

* НАЛОГ С ГРАЖДАН

Свои решения налоговые органы выносят зачастую даже без составления акта выездной налоговой проверки. В качестве оснований для такого рода решений используются либо отчеты независимых оценщиков, либо справки бюро технической инвентаризации об инвентаризационной стоимости квартиры.

Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, регламентирующего деятельность БТИ, не вытекает право последних определять "рыночную цену" на жилье. БТИ осуществляют оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения (п. 7 Положения), но оценивают квартиры по инвентаризационной стоимости, а не по рыночным ценам, имеющим значение согласно п. п. 5 и 6 Инструкции ГНС РФ N 35 для обложения подоходным налогом. Инвентаризационная стоимость применяется для исчисления другого вида налога - налога на имущество физических лиц (п. 2 ст. 5 Закона РФ "О налоге на имущество физических лиц").

В соответствии с п. п. 3.2, 3.3 Порядка оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности, утвержденного Приказом Минстроя РФ от 4 апреля 1992 г. N 87, инвентаризационная стоимость представляет собой восстановительную стоимость объекта, уменьшенную на величину стоимостного выражения физического износа на момент оценки. Методика оценки восстановительной стоимости, физического износа и, соответственно, инвентаризационной стоимости установлена п. п. 3.2.1 - 3.5 названного документа и совершенно отлична от порядка определения рыночных цен, предусмотренного ст. 40 НК. Стоимость квартиры по оценке БТИ может быть как выше, так и ниже рыночной цены квартиры. Следует также отметить, что методика определения рыночных цен для целей налогообложения установлена п. п. 4 - 11 ст. 40 НК. Она не предусматривает возможности применения каких-либо других методик и не уполномочивает какие-либо государственные или иные органы разрабатывать и утверждать такие методики для целей налогообложения. Статья 40 НК содержит не только описание методики определения рыночных цен, но и другие важные нормы. В частности, она устанавливает презумпцию соответствия цены договора уровню рыночных цен, основания и порядок опровержения этой презумпции, а также компетенцию государственных органов в разрешении этих вопросов.

*Определение площади объекта землеустройства

Площадь земельного участка вычисляют в основном аналитическими методами по координатам межевых знаков, полученным геодезическими и фотограмметрическими методами.

Вычисленную площадь земельного участка (РВЫЧ) сравнивают с площадью, указанной в правоустанавливающем документе (РДОК) (постановлении администрации, свидетельстве на право собственности, договоре купли-продажи, и т.д.), для чего вычисляют разность:

Ѕ DР Ѕ = ЅРВЫЧ - РДОК Ѕ, (1.1)

которую сравнивают с допустимой погрешностью определения площади

DРДОП, вычисляемой по формуле:

D Pдоп = 2mp, (1.2)

где mp - средняя квадратическая погрешность определения площади земельного участка.

При Ѕ DР Ѕ Ј DРДОП за окончательное значение площади принимается площадь, указанная в правоустанавливающем документе.

При Ѕ DР Ѕ > DРДОП материалы межевания земель направляют для внесения изменений в правоустанавливающий документ (постановление администрации, свидетельство на право собственности, договор купли-продажи и т.д.). Площадь записывается в квадратных метрах с округлением до 1 кв. м и дополнительно может записываться в гектарах с округлением до 0.01 га. Площадь муниципального образования или другого административно - территориального образования вычисляется по координатам поворотных точек его границ в случае, если это предусмотрено заданием на выполнение работ. В соответствии с заданием выполняется и оценка точности определения этой площади. Площадь объекта землеустройства, границы которого описаны путем ссылок на географические объекты, вычисляется с точностью не ниже графической точности картографического материала, численный масштаб которого равен численному масштабу соответствующей кадастровой карты (плана) земельного участка (территории).

*Техническое состояния зданий и сооружений

В соответствии с рекомендациями нормативно-технических документов в области обследования технического состояния зданий и сооружений составление технического заключения об их состоянии должно предшествовать разработке проектно-сметной документации на их реконструкцию, переоборудование, капитальный ремонт и т.п. или же осуществляться с какой-то периодичностью.

В отличие от оценки технического состояния конструкций после аварий, пожара, взрыва, диагностики эксплуатационных повреждений, оценки физического износа и качества капитального ремонта, которые применяются в конкретных условиях одного отдельного здания, мониторинг технического состояния охватывает весь массив жилищного фонда, строящихся или реконструируемых сооружений и их оснований от проектных данных, разработка мероприятий по предупреждению и устранению возможных негативных последствий, обеспечение сохранности.

*Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируется федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят Государственной Думой Федерального собрания РФ 17.06.1997 с учетом всех редакций), Гражданским кодексом Российской Федерации, Конституцией Российской Федерации.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

– прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

– правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

– установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

– внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

– совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

*ТЕХНИЧЕСКАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ ДЛЯ ОБЕСПИЧЕНИЯ ПРАВОТНОШЕНИЙ

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи (ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение) подлежат государственной регистрации в Еди-ном государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правила ведения которого (ред. от 23.12.99) утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219.

Фактически ЕГРП состоит из трех основных составляющих:

- книги учета документов;

- непосредственно записи о конкретных объектах недвижимого имущества, существующих и прекращенных правах на эти объекты, правообладателях, существующих и прекращенных огра-ничениях (обременениях) прав, произведенных в соответствии с установленными требованиями;

- дела правоустанавливающих документов.

Следует обратить внимание, что записи, внесенные в Единый государственный реестр прав, являются единственным источником юридически значимой информации, подтверждающей суще-ствующие права на недвижимое имущество, а также существование ограничений и обременений этих прав, которая позволяет определить момент возникновения и прекращения прав на конкрет-ный объект недвижимого имущества, момент заключения сделки с объектом недвижимого иму-щества, момент возникновения и прекращения ограничения или обременения существующего права.

Кроме этого, учреждение юстиции должно иметь также книгу учета выданной информации из Единого государственного реестра прав. Эта книга содержит данные обо всех поступивших запросах на получение информации из ЕГРП, а также учитывает выдачу выписок, справок и иных документов из ЕГРП.

Сам ЕГРП состоит из отдельных разделов – на каждый объект недвижимого имущества, о регистрации прав на который или сделок с ним было подано заявление. Каждый раздел ЕГРП идентифицируется кадастровым или условным номером объекта. Все записи об объекте недвижи-мого имущества, правах на этот объект, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях) вносятся в соответствующий, открытый именно для этого объекта недвижимости раздел ЕГРП, то есть на земельный участок, здание, стоящее на этом земельном участке, конкретное помещение в этом здании (или иной объект, входящий в состав здания) заво-дятся отдельные разделы реестра. Но при этом разделы в ЕГРП размещаются в соответствии с принципами единого объекта недвижимого имущества.

Ст.12 Закона о государственной регистрации устанавливает, что каждый раздел ЕГРП со-стоит из трех подразделов, в которые вносится строго определенная информация.

Подраздел I содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании до-кументов, удостоверенных организациями, осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости на территории регистрационного округа. Существует 4 формы подраздела I: для земельного участка; здания или сооружения; жилого, нежилого помещения и прочих состав-ляющих здания или сооружения; участка лесного фонда.

Если объект прекращает свое существование (например, в связи со слиянием объектов), то связанный с ним раздел ЕГРП закрывается, а в графу “Запись о ликвидации (преобразовании) объ-екта” заносятся реквизиты документов, на основании которых происходит закрытие раздела.

Подраздел II формируется из записей о праве собственности и об иных вещных правах на основании сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах. Основанием для внесе-ния записей о регистрации прав собственности или иных вещных прав на объект недвижимого имущества в подраздел II являются правоустанавливающие документы. В соответствии со ст.17 Закона № 122-ФЗ к ним относятся:

- акты органов государственной власти или местного самоуправления, изданные в пределах их компетенции;

- договоры и другие сделки с недвижимым имуществом;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные решения;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Необходимо обратить внимание, что в п.2 ст.14 Закона № 122-ФЗ содержится специальное указание на юридическую действительность форм свидетельств государственной регистрации, введенных отдельными субъектами РФ и органами местного самоуправления до установления единой формы свидетельства Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, может отказать в государственной регистрации в случаях, перечисленных в п.1 ст.20 Закона

№ 122-ФЗ:

Орган юстиции, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан давать информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу, которое предъявит удостоверение личности (для юридических лиц – документы, подтверждающие регист-рацию данного юридического лица и полномочия его представителя) и заявление о предоставле-нии информации в письменной форме (п.1 ст.7 Закона № 122-ФЗ). Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

Дневник о прохождении  производственной практики.

	Число	Начало работы	Выполняемая работа	Конец работы	Подпись
	май				-------------
1	21	9.00	Ознакомление с работой предприятия	17.00
2	22	9.00	Ознакомление с работой предприятия	17.00
3	23	9.00	Изучение нормативно-правовой базы в области регистрации прав на недвижимость и сделок с ним	17.00
4	24	9.00	Работа над договором купли продажи	17.00
5	25	9.00	Работа над договором купли продажи незаверш.  строительством объекта	17.00
6	26		Выходной		--------------
7	27		Выходной		--------------
8	28	9.00	Консультация с клиентом	17.00
9	29	9.00	Сбор документов на регистрацию	17.00
10	30	9.00	Сбор документов на регистрацию	17.00
11	31	9.00	Нотариальное удостоверение доверенностей на представительство интересов	17.00
12	1	9.00	Работа с клиентом, составление  соглашения о задатке.	17.00
13	2		Сопровождение сделки купли-продажи квартиры. Сбор документов		--------------
14	3		Выходной		--------------