Ограниченные вещные права

Основным вещным правом на землю является право собственности, а кроме права собственности закон установил ограниченные вещные права, которые уже права собственности, т.е. можно владеть и пользоваться, но без права распоряжения. К ним относят:

1. Право постоянного бессрочного пользования

2. Право пожизненного наследуемого владения

3. Частный сервитут

Основные положения об этих правах закреплены ст.130 ГК, а 122й закон требует государственной регистрации всех этих трех прав. Эти три права, предоставленные однажды, принадлежат обладателям без определения срока. По ст.20 ЗК РФ сегодня земельные участки в постоянное бессрочное пользование ни гражданам, ни юридическим лицам не предоставляются, но предоставляются:

1. Государственным и муниципальным учреждениям

2. Казенным предприятиям

3. Центрам исторического наследия Президентов РФ, прекративших свои полномочия

4. Органам государственной власти и местного самоуправления

Право постоянного бессрочного пользования дает возможность только владеть и пользоваться землей, но не распоряжаться ею, а особенностью является то, что это право не может принадлежать нескольким лицам одновременно. Это право было утверждено давно в Советский период, т.к. земля являлась исключительно государственной собственностью, и земельное право установило, что лица, которым право постоянного бессрочного пользования было предоставлено до 1990 года, то право сохраняется. Считается, что пользователь считается таковым с момента предоставления участка, т.е. право постоянного бессрочного пользования не может быть прекращено:

1. по истечении какого-то срока

2. по воле собственника (государства)

3. на основании административного акта

4. по решению суда

Сегодня право постоянного бессрочного пользования подлежит конституционной защите, как и право собственности. Запрет предоставления земельных участков гражданам означает, что гражданам не предоставляется впервые земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования с 30.10.2001. Пленум высшего арбитражного суда 24.03.2005 постановление №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» установил, что акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного бессрочного пользования юридическим лицам и гражданам предоставления земельных участков после введения в действия Земельного кодекса должны признаваться недействительными, как противоречащие закону, но очень важно, что право постоянного бессрочного пользования сохраняется и сегодня и может перейти другим лицам по следующим основаниям:

1. По п.1 ст.30 ЗК при переходе права собственности на здания, находящееся на чужом земельном участке, приобретатель здания автоматически приобретает право на использование земельного участка, занятого зданием на тех же условиях, что и прежний собственник, а это значит, что уполномоченный орган не должен принимать решение о предоставлении земельного участка, т.к. право на земельный участок переходит не по воле должностных лиц, а по закону.

С принятием Земельного кодекса права ограничены, и возникает вопрос, что делать людям, имеющим земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования. Ответ дан в п.3 ст.20 ЗК РФ – это право сохраняется, а ФЗ «О введение в действие ЗК РФ» ввёл механизм переоформления права постоянного бессрочного пользования либо на праве собственности, либо на праве аренды. Для юридических лиц предусмотрен выкуп земельных участков или заключение договора аренды, для граждан предусмотрена бесплатная передача в собственность, либо заключить договор аренды, но только в тех случаях, если земельный участок на землях ограниченного оборота. А это означает, что пользователь участка на праве постоянного бессрочного пользования имеет право в любой момент обратиться в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и на основании документа, подтверждающего постоянное бессрочное пользование зарегистрировать право собственности на этот участок. Основным ограничением права постоянного бессрочного пользования является запрет распоряжаться земельным участком.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком - это правовой титул реформенного перехода. Земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения предоставлялись гражданам в Советском Союзе только из земель государственной собственности. Сегодня это право сохраняется по ст.21 ЗК РФ. Однако с момента введения в действия ЗК РФ впервые больше не предоставляется. Основным ограничениям права распоряжения земельным участком является запрет продавать, дарить кроме перехода по наследству. Но при этом подлежит государственной регистрации, особенно нужна обязательная регистрация для наследников этого земельного участка. На практике есть трудность в определении наследника, т.е. закон не допускает переход права по наследству нескольким лиц одновременно. Чтобы удовлетворить наследников возможно оформить наследство на одного, а он уже поделит свой участок между ними. Так регистрация перехода права производится на основании свидетельства о праве на наследство.

Частный сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Земельный сервитут выполняет важную функцию, т.е. позволяет в заранее оговоренных условиях и пределах использовать чужой земельный участок в своих интересах, а именно:

1. проезжать

2. проходить

3. прокладывать коммуникации

Главное в том, что обладатель сервитута не владеет той частью чужой земли, которая является объектом сервитута, а может только пользоваться этой частью и заранее установленным образом. Частный сервитут в отличии от публичного является вещным правом, а не обязательственным. Владелец земельного участка имеет право наложить запрет на проникновение в границы его участка. Но нахождение такого земельного участка может создавать проблему при передвижении по территории. Имеются два способа установления частного сервитута:

1. Соглашения сторон

2. На основании судебного решения

Если владелец участка не согласен на использование его земельного участка, то вопрос переносится на рассмотрение суда по ст.274 ГК РФ. Обладателем сервитута может быть только собственник соседнего участка. Право сервитута не может быть объектом купли-продажи. По ст.223 ЗК и ст.274 ГК право сервитута платное, но требовать плату может только собственник обремененного участка. Закон предусматривает защита права сервитута несколькими способами:

1. признание права сервитута в тех случаях, когда собственник участка не отрицает сервитут, но начинает строительство на территории участка отведенного под сервитут

2. самозащита права (снесение части забора)

3. возмещение убытков и компенсация морального вреда за нарушение права сервитута

По ст.131 ГК право частного сервитута подлежит обязательной государственной регистрации, как обременение земельного участка.

11.05.12

На все земельные отношения распространяются нормы гл.17 ГК РФ «Земельные отношения», но распространяется и гл.30 ГК «Продажа недвижимости».

По п.3 ст.37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке в праве потребовать:

1. Уменьшение покупной цены

2. Расторжение договора купли-продажи и возмещение убытков

Это возможно, если ложной информацией является:

1. Отчуждаемый участок находится в аренде, а это скрыто

2. Установлены сервитуты

3. Отсутствует разрешение на застройку участка

4. Качество земли не соответствует использованию участка

5. Нормы земельного права базируются на нормах гражданского права в тех случаях, когда продавец участка обязан передать его покупателю товар на условиях, предусмотренных договором

Самым важным положением о продаже участка является требование, позволяющее четко определить сам земельный участок и его правовой режим:

1. Размер земельного участка

2. Его местонахождение

3. Перечень природных объектов на участке (пруд, столетний дуб, валун)

4. Целевое назначение участка

5. Его разрешенное использование

6. Иные сведения в п.3 ст.37 ЗК

Чтобы это всё определить к каждому договору купли-продажи земельного участка прилагается план земельного участка, а необходимые данные указывают в договоре. Данные можно получить в кадастровых документах на участок, а также в Едином Государственном Реестре прав на участок, но если право на продаваемый участок было зарегистрировано. При покупке земельного участка ни продавец, ни покупатель не имеют права:

1. Изменить целевое назначение участка

2. Изменить условия его использования

3. Отменить ограничения аренды или сервитута

Важным моментом для договоров является момент передачи участка продавцом покупателю: продавец обязан передать земельный участок надлежащего качества – пригодным для целей его использования. А это значит, что продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка до заключения договора. А если покупатель не предупрежден и обнаружил недостатки, не позволяющие использовать земельный участок по назначению, в праве потребовать:

1. Уменьшить покупную цену

2. Безвозмездно устранить недостатки продавцом

3. Устранить недостатки самому и потребовать возмещения убытков (ст.475 ГК)

Такие требования по закону покупатель в праве предъявить в течение 2х лет с момента заключения сделки (ст.477 ГК). Срок предъявления претензии может быть и более 2х лет, если они установлены договором.

Форма договора соответствует ст.550 ГК РФ «только письменная форма и 09.2012 только нотариально». Несоблюдение этой формы влечет полную недействительность договора. Срок передачи продавцом покупателю определяется договором, а если он не определен, то суд принимает правило ст.314 ГК «Срок исполнения обязательств». Важным условием договора купли-продажи является цена. При отсутствии цены договор считается не заключенным ст.555 ГК РФ. Покупатель обязан оплатить земельный участок в момент его передачи. Вопросы рассрочки определяются только договором (никакой предоплаты закон не предусматривает). Если в договоре рассрочка не предусмотрена, покупатель должен оплатить стоимость полностью, одним платежом. Если покупатель задержал оплату, то продавец в праве требовать проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК «Ставка о финансировании центробанка»). Ст.38.1 и 38.2 ЗК установлены специальные правила о заключении договора продажи или аренды земельных участков на торгах. Правила торгов установлены ст.448 и ст.449 ГК РФ. Ст.38 ЗК охватывает лишь отдельные правила только для торговли землей, т.е. речь идет о торгах с земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности. Организатором таких торгов может быть только орган государственной исполнительной власти или местного самоуправления. Предметом торгов могут быть только государственные земельные участки. На практике организатором торгов могут быть частные лица, но в любом случае государственный орган определяет:

1. Форму торгов (конкурс или аукцион)

2. Начальную цену торга

3. Сумму задатка участников торга

Ст.38.2 устанавливает порядок проведения торгов, которые конкретизированы постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 №808 «Об организации и проведении торгов о продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или право заключения договоров аренды их». Данное положение действует для всех земельных участков кроме:

1. Для земельных участков, предоставленных для жилищных строительства не распространяется

2. Для комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства

Особенности приобретения прав на земельные участки в государственной или муниципальной собственности. Основные положения закреплены ст.28 ЗК, по которой участки из государственной земли и гражданам и юридическим лицам либо в собственность, либо в аренду, в исключительных случаях по ст.20 ЗК - в постоянное бессрочное пользование, и по ст.24 ЗК – безвозмездное срочное пользование. Полномочиями по предоставлению государственных земельных участков обладают органы государственной власти или местного самоуправления, но только в соответствии с их компетенцией, что предусмотрено ст. 29 ЗК, а компетенция определена в ст.9-11 ЗК РФ.

Предоставление земельных участков происходит только на основании акта

П.4 ст.28 ЗК установил запрет отказа в предоставлении в собственность граждан из госсобственности и установлен перечень основания отказа:

1. Изъятие земельного участка из оборота

2. Если федеральным законом установлен запрет на приватизацию земельного участка

3. Если земельный участок зарезервирован для муниципальных или государственных нужд

Этот перечень используется для участков любых целей использования. Ст.29 установила, кто имеет право предоставлять земельные участки:

• Из федеральных земель – только орган исполнительной власти, осуществляющий управление и распоряжение федеральным имуществом (Федеральное Агенство по управлению государственным имуществом в соответствии с постановлением РФ от 05.06.2008 №432).

• Полномочие по управлению в границах особых экономических зон по постановлению правительства РФ от 19.09.2005 №530 возложено на федеральное агентство по управлению особыми экономическими зонами.

• Право предоставлять земельные участки из земель субъекта РФ имеют органы исполнительной власти субъекта РФ.

• Право предоставлять участки из земель муниципалитетов предоставлено органам местного самоуправления по Закону №131 от 06.10.2003.

Именно решение органов государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка является первым и основным юридически-значимым действием при переходе права собственности от государства к гражданину, т.к. это выражение воли собственника по отчуждению участка. И если земельный участок передается безвозмездно, то решение является основанием для отвода участка, а также для государственной регистрации возникновения права собственности на него. А если участок передается за плату, то решение является основанием для заключения договора купли-продажи.

Государственные земельные участки предоставляются в зависимости от того, будет ли он использован использоваться для строительства или других целей. Предоставление земельных участков, не связанных со строительством, установлено ст. 34 ЗК РФ. Основным условием законности предоставления таких участков является обеспечение равных возможностей гражданам приобрести такие участки, но они должны соответствовать ст.69 и 70 ЗК «Землеустройство» и «Государственный кадастр». ЗК предъявляет особые требования о размерах земельных участков, нормы предоставления установлены ст.33 ЗК. Если речь идет о ведении крестьянско-фермерского хозяйства, садоводства или огородничества, то тут нормы устанавливаются субъектами РФ. Ст.36 ЗК предоставление государственных земельных участков, на которых расположены здания, строения или сооружения, и возникает исключительное право граждан и юридических лиц, приобретающих собственное здание или строение, приобрести и земельные участки.

Постановление пленума Высшего Арбитражного Суда гласит «поскольку право на приобретение земельных участков является исключительным, то никто кроме собственника здания не имеет право приватизировать земельный участок, занятый этим зданием. Т.е. постановлением разъяснено, что если здание приобретено до введения в действие ЗК, то приватизировать земельный участок допустимо и после введения в действие. Если у собственника здания был на земельный участок заключен договор аренды, то он вправе выкупить земельный участок по п.1 ст.36 ЗК.

25.05.12