Право собственности на землю

Чтобы извлечь из земли те блага, которые она может предоставить, необходимо закрепить за собой конкретный земельный участок, но сделать это надо общепризнанным в обществе способом, чтобы избежать возможных конфликтов и претензий, как со стороны государства, так и других владельцев. Сегодня основу регулирования прав на землю все-таки составляет положение ст.9 КРФ. И конкретизирует эту статью ст.36 КРФ «свободное распоряжение землей, не причиняя вред другим». А это значит, что земля носит имущественный характер, т.е. земельное право не изобретает своих особых конструкций, что могло бы противоречить гражданскому праву, но специфика земельных отношений, особенно в отношении по реализации прав на землю, вынуждают вырабатывать особые правовые условия.

1. Приобретение прав на землю

2. Использование земли на базе, приобретенного права

3. Прекращение прав на землю

Сегодня действующее законодательство либо устанавливает особые права на землю, либо нет, и это касается права собственности на земельный участок, это или общее право, или особый титул на землю. Имущественный характер прав на землю даёт нам возможность соотнести права на землю с правами на иные вещи, т.е. есть возможность обеспечить универсальность оборота, как земли, так и иного имущества, но специфика земли не позволяет включить её в обычные общественные отношения, а требуется правовое обеспечение государственной земельной политики в решении вопроса оборота земель. Учитывая эту проблему, действующие права на землю являются пограничные между гражданским и земельным правом. Сегодня установлены следующие виды прав на землю:

1. Право собственности

2. Право постоянного бессрочного пользования

3. Право пожизненного наследуемого владения

4. Право частного сервитута

Эти четыре права являются вещными, но есть ещё и обязательственные права, а именно:

1. Право аренды, возникающее на основании договора аренды земельного участка

2. Право безвозмездного срочного пользования

3. Публичный сервитут – право ограниченного пользованного пользования чужим земельным участком для неограниченного круга лиц

Но основные положения, в т.ч. и права на землю, установлены в настоящее время:

1. В ГК РФ. Там есть общие положения об имущественных правах, их установлении и прекращении

2. В ЗК РФ – специальные положения о правах на землю, их возникновении, прекращении и реализации

Общее правило гласит, если есть специальный закон и общий, то основная дискуссия заключается в том, что первично в земельных отношениях: общие положения или специальные. В ГК РФ существует гл.17 «Право собственности и иные права на землю», эта глава введена в ГК до введения ЗК РФ, но на неё был установлен мораторий до принятия ЗК. Сама глава в первоначальном виде следовала КРФ, т.е. предоставляла полную свободу приобретения земли. Но после введения в действие ЗК гл.17 ГК перестала отвечать своему назначению, а поэтому в гл.17 ГК внесены дополнения:

• 16.04.2001 ФЗ №45

• 03.06.2006 ФЗ №73

• 04.12.2006 ФЗ №201

• 18.12.2006 ФЗ №232

• 26.06.2007 ФЗ №118

• 30.12.2008 ФЗ №311

Т.е. после этих дополнений вопрос об отмене гл.17 ГК больше не стоит, но имущественный характер прав на землю, который оставлен в нашем законодательстве не завершает споров. Главное заключается в том, каком бы законе нормы о правах на землю не содержались, всегда они будут зависеть от специфики объекта, т.е. особенностей предмета регулирования и его зависимости от государственной политики.

В чем разница между положениями ГК и ЗК?

Единственное существенное различие заключается в правовых принципах, которым подчиняются земельные отношения. В рамках ГК земля рассматривается, как имущество по принципу гражданского равенства. Но земля, не прекращая нести признаки имущества, учитывая принципы земельного права, является природным объектом и природным ресурсом, и это важно. И учитывая этот принцип, сегодня регулируются земельные отношения, как имущественные, но с учетом государственной земельной политики. А это значит, что основные специальные нормы о правах на землю являются оправданными. И в силу этого все отношения по возникновению, реализации и прекращении прав на землю регулируются двумя отраслями права: 1) гражданским правом (общие положения о правах); 2) земельным правом (которое устанавливает особенности реализации имущественных прав, но для земельных участков). Право собственности является институтом гражданского законодательства, а право собственности на земельный участок является земельным законодательством, а это значит, что гл.17 ГК в измененном виде не противоречит ЗК, но при этом следует учитывать различие в терминах «собственность» и «право собственности».

Собственность – категория экономическая. Означает принадлежность имущества конкретному лицу.

Право собственности – это уже наличие вещи, приобретенной на законных основаниях.

Но даже если вы приобрели право собственности на земельный участок, то закон устанавливает определенные ограничения на право пользования вещью. Такие же ограничения устанавливаются и для ограничения пользования землей. Ст.209 ГК РФ установила содержание права собственности, т.е. каждому собственнику одновременно принадлежит три права владеть, пользоваться и свободно распоряжаться своим имуществом, но принадлежащем ему на праве собственности. На каждого собственника одновременно возлагается три обязанности:

1. Бремя содержания своего имущества

2. Риск случайной гибели несет собственник

3. Ответственность за вред, причиненный вещью, принадлежащей лицу на праве собственности

В Российской Империи было определение, что право собственности – это власть, установленная в порядке гражданских законов исключительно и независимо от посторонних лиц владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом вечно и потомственно. В ГК 1964 г. была ст.92, которая звучала «собственнику принадлежат права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, но в пределах, установленных законом». Настоящий ГК устанавливает равный для всех объем прав не имущество, а именно каждый собственник в праве по своему усмотрению совершать в отношении имущества, принадлежащего ему на праве собственности любые действия:

1. Не противоречащие закону

2. Не противоречащие подзаконным актам

3. Не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц

Разрешено:

1. Отчуждать свое имущество в собственность другим лицам

2. Передавать свое имущество другим лицам, но оставаясь при этом его собственником

3. Отдавать свое имущество в залог

А вот земельное право

13.04.12

Главное для собственника – это правомочие владения. Правомочие владения в составе права собственности на земельный участок даёт возможность обладать землёй, т.е. иметь участок в наличии и определять земельный участок как часть своего хозяйства. А это значит, что, обладая земельным участком на законных основаниях, собственник обладает правом защиты своего земельного участка. Без владения участком невозможно пользоваться им, а без установления границ своего владения нельзя распорядится земельным участком. Правомочие владения земельным участком тесно связано с выделом земельного участка в натуре, но при соблюдении порядка выделения, установленного ЗК РФ межеванием. Большое значение имеет правомочие владения в случаях общей долевой или общей совместной собственности на участок. При общей долевой собственности для земельных участков действует ст.250 ГК РФ, а это значит, что владелей долей земельного участка не имеет права распорядиться ею, пока не получит письменный отказ о приобретении других сособственников. При совместной собственности (супруги и фермеры) владение является совместным. Владение важно для приобретения земельного участка, т.к. по ст.224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента её фактического поступления во владение приобретателю. Но если к моменту заключения договора купли-продажи участка, участок уже находился во владении покупателя, то он считается переданным с момента фактического владения (договор аренды). Для владения участком достаточно получить на руки правоустанавливающий документ, который подтверждает право на землю при переходе участка по сделке с подписанием передаточного акта. Но возникло ли право собственности на этот участок? Момент приобретения владения земельным участком не совпадает с моментом возникновения права собственности на этот участок, а для приобретения права собственности необходима государственная регистрация перехода права собственности на участок от отчуждателя к приобретателю, т.к. право собственности на участок по закону возникает только с момента государственной регистрации перехода права собственности. И только после госрегистрации владелец приобретает право защиты от посягательства третьих лиц.

Правомочие владения является составной частью и права собственности, и права пожизненного наследуемого владения. Это различные правовые категории. Собственник одновременно владеет, пользуется и распоряжается своей вещью по своему усмотрению и в своих интересах. Если брать владение как самостоятельный элемент, то закон ставит вопрос: является ли владение законным или незаконным? Законным владельцем является собственник или лицо, которому собственник передал свой титул владения по договору, и тогда возникает титульный владелец. Титульный владелец имеет право защищать свои права даже от собственника. Во всех иных случаях владение является незаконным, а это значит, что собственник имеет право истребовать свое имущество от любого чужого незаконного владения, но незаконное владение может быть добросовестным и недобросовестным. Недобросовестное – когда владелец знал или в силу его разумности должен был знать, что его владение незаконное. От незаконного недобросовестного владельца имущество изымается в любом случае. А если незаконный владелец оказался добросовестным, т.е. не знал и не должен был знать о незаконности своего владения, то необходимо выяснить, каким образом имущество выпало из владения собственника:

1. Имущество выпало из владения собственника по его воле – возврату не подлежит.

2. Если имущество выпало из владения собственника помимо его воли – подлежит возврату собственнику.

Незаконное владение возникает при владении земельным участком не только без правовых оснований, но и в нарушении действующего законодательства, т.е. беститульное владение, и подлежит прекращению. Фактическое владение без титула – это состав правонарушения, предусмотрен ст.8.8 КоАП «1. Это использование земли не по целевому назначению – это ответственность по административному кодексу; 2. неиспользование земельного участка для строительства в течение трех лет; 3. невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почвенного слоя. Влечёт за собой штраф от 500 до 1000 рублей, должностных лиц – 1000-2000 рублей, юрлица – 10000-20000 рублей». В отличии от административного законодательства, которое рассматривает любое беститультное владение земельным участком правонарушением, гражданское законодательство рассматривает незаконное владение в связи с нарушением прав собственника при самовольной застройке земельного участка ст.220 ГК РФ.

Владение земельным участком не рассматривается отстраненно от правомочия пользования и распоряжения. ЗК РФ ставит условие - сопровождение владения пользованием земельным участком. А невыполнение требования пользования, либо использование участка ненадлежащим образом несёт за собой ответственность владельца земельного участка. Ст.44 и 45 ЗК и ст.284 ГК устанавливают, что земельный участок может быть изъят в случае когда он предназначен для фермерского хозяйства, либо жилищного строительства и не использован для этой цели в течение 3х лет, если иной срок не установлен договором. Порядок пользования земельным участком определяется нормами ЗК, там установлены разрешения и запрет, а также правовой режим земли в соответствии с зонированием территории. Ст.40 ЗК определила, что собственник земельного участка имеет право использовать для собственных нужд:

1. общераспространенные полезные ископаемые, имеющиеся на участке

2. пресные поземные воды

3. закрытые водоемы

4. возводить на участке жилые, производственные и культурно-бытовые здания, но любое строительство должно соответствовать: 1) градостроительным регламентам; 2) соблюдать строительную, экологическую, санитарно-гигиеническую и противопожарную безопасность

5. строить пруды и закрытые водоемы

Ряд требований по использованию участка возлагается на собственника или на титульного владельца, а это значит, что собственник земельного участка при использовании своего участка обязан:

1. Сохранять межевые и геодезические знаки, установленные на земельном участке

2. Осуществлять мероприятия по охране лесов, водных объектов и природных ресурсов не только на своем участке, но и рядом

3. Своевременно приступать к использованию земельного участка, когда срок установлен законом

4. Своевременно производить платежи за землю

5. Соблюдать при использовании земельных участков требования:

а) градостроительных регламентов

б) строительных норм и правил (СНиП)

в) экологические нормы

г) противопожарные правила

6. Не допускать загрязнения, захламления и деградацию плодородия почв