История развития земельных отношений

Крепостное право было введено в 1497г. и отменено в 1861г. Означало прикрепление крестьян к земле без права перехода другим помещикам, и они оказались подданными не государства, а помещиков. 6 сентября был установлен Юрьев день, когда они могли переходить к другим помещикам. 1869 был отменен Юрьев день.

Главной отличительной чертой семейных отношений в старой России было то, что существовало частное владение, но только по сословному признаку, и до 1917г. всё общество России делилось на сословия. С 1861г. крестьяне тоже стали сословием, и каждое из сословий обладало правами на землю, а объем этих прав зависел только от одного – к какому ты принадлежал к сословию.

Земли делились на несколько категорий:

1. Земли казенные, т.е. приписанные к государственной казне

2. Удельные земли, принадлежащие царской фамилии

3. Майоратные – это частная земля, но выделялись из казны на основании высочайшего указа царя

4. Земли духовенства

5. Городские и земли сельских поселений

6. Земли юридических лиц и учреждений

Правовая система России признавала землю недвижимым имуществом, и земельные отношения регулировались гражданским правом наравне с любыми сделками и обязательствами. И только к началу XX века стало складываться учение о земельном праве, как самостоятельной отрасли права и развитие земельного права шло в двух направлениях:

1. По принципу германского права было гражданско-правовое регулирование. Разработал эту теорию проф. Московского университета Л. А. Кассо в книге «Русское поземельное право». Термин «поземельное право» означает право на имущество, связанное с землей.

2. Возникло специальное регулирование именно земельных отношений и особенно, когда в 1861г. появилось крестьянское землевладение.

Историческим событием в развитии земельных отношений стала Аграрная реформа 1861г. Это был период экономического кризиса, отсталость производства с неудачами Крымской войны. Особенно страдало с/х производство, т.к. крепостной строй был отстал. И тогда Александр II принимает решение о проведении аграрной реформы – манифест 1861 года. При подготовке проекта аграрной реформы столкнулись две концепции:

1. Крупно-поместное дворянство владело большими земельными территориями и были заинтересованы в том, что крестьян надо освободить от крепостного права, но лично без земли. Это влияние было велико.

2. Выражало мнение авторитетных общественных деятелей. Отстаивали необходимость освобождения крестьян не поэтапно, а сразу по всей России, и наделить их землей.

В результате длительных споров победила вторая концепция, но уступили и крупным землевладельцам. Крестьяне наделялись землей, но не бесплатно, а с обязанностью выплатить помещику выкупные платежи. И положение от 19.02.1861 объявило:

1. Отмену крепостной зависимости

2. Установили право крестьян на земельный надел

3. Установили порядок выкупных платежей за этот надел

Т.е. практически земля крестьянам была выделена, но использование этой земли ограничивалось обязательствами по её выкупам, т.е. земля стала оброчного пользования (долгосрочная аренда). Субъектом земельных отношений в центральных губерниях признавалась крестьянская земельная община, а внутри этой общины крестьянскому двору предоставлялось право пользования либо одной, либо несколькими полосами земли. И возникло черезполосное земледелие – ежегодный передел земельных полос. В южных, особенно прибалтийских губерниях, был признан крестьянский двор, т.е. конкретная земля наделилась правами на земельный надел. Такая разница была обусловлена низким благосостоянием центральной губернии, т.е. предполагалось, что в общине будет легче наладить доходное хозяйство. Однако практика показала, что такое предположение себя не оправдало, поэтому законы от 26.07.1863 и 24.11.1866 продолжили аграрную реформу, т.е. уравняли статус удельных княжеств, государственных и обычных помещичьих крестьян объединили в одно крестьянское сословие с равным правовым статусом. Т.о. начиная с 1861 года крестьяне либо единолично, либо в рамках земельных общин выступают в качестве носителей прав и обязанностей на землю, но уже по законодательству.

Вторая аграрная реформа была в 1906 году под названием «Столыпинская аграрная реформа». Для неё было характерно развитие второй волны кризиса, а особенно это касалось аграрной сферы. П. А. Столыпин (1862-1911) опирался на программу, разработанную С. Ю. Витте (1849-1915). Однако эта программа была отвергнута в пользу другой, подготовленной министром внутренних дел В. К. Плеве (1846-1904). Разница между этими программами была существенная. Плеве предусматривал активное вмешательство государства в с/х, поддержку общины, но главное, крупного помещичьего землевладения. А вот Витте предлагал делать ставку на хозяйственную активность крестьян путем установления частной собственности на землю и упразднения общинного строя. 03.11.1905 высочайшим указом были отменены выкупные платежи, т.е. реализовали личные права собственности на землю. Цель реформы: осуществить переход от общинного землевладения к праву личного собственности главы сельского хозяйства.

Первым шагом этой реформы был запрет проведения черезполосицы и был совершен переход к подворному земледелию. Т.е. община перестала существовать и перешли к отрубному земледелию, т.е. участок представлял собой не несколько полос, а единый земельный участок (1905 год). И на основе этого указа крестьянин выбывал из общины, но со своим земельным наделом, и образовались хутора. Реформа предусматривала добровольный порядок перехода к хуторскому землевладению, и к 1917г. количество хуторских землевладений было достаточно велико.

Т.е. с 1861 по 1917 законодательство шло по пути предоставления крестьянскому сословию прав на землю, как общему праву личной собственности на землю. Т.е. к 1917 году крестьяне могли владеть землей, пользоваться землей, но право пользования ограничивалось законом, обязанностью не нарушать права собственников соседних участков и не нарушать сервитуты. Права крестьян на землю ограничивались правами общины на надел, т.е. сословными ограничениями. Община, осуществляя свои права, могла производить переделы земли крестьян, могла продавать, сдавать в аренду земельный надел, но по согласию пользователя. А кроме этого, община распоряжалась выпасами и лугами.

Реформа Столыпина предполагала экономические преимущества частного хуторского земледелия перед общинным, а для этого закрепили права частной собственности на землю среди крестьян. После октября 1917 изменился государственный экономический строй, и регулирование земельных отношений пошло по особому пути. Декретом от 26.10.1917 «О земле» всю землю объявили народным достоянием, декрет отменил частную собственность на землю и запретил сдавать её в аренду и в залог. Земля передавалась в распоряжение земельных комитетов, т.е. стала государственной. И декрет ВЦИК от 18.01.1918 «О социализации земли» предусматривал, что всякая собственность на землю и другие природные ресурсы отменяются навсегда, и распоряжение землей передавалось в органы государственной власти. Однако, очень скоро были вынуждены перейти к НЭПу. Отличительными чертами НЭПа была хозяйственная инициатива частных лиц, включая с/х. Т.е. существование рыночных отношений, но под жестким контролем государства, а поэтому ввели следующую конструкцию:

1. Расширили права крестьян на землю

2. Усилили государственную монополию на этот природный объект

Т.е. возникло право трудового землепользования, и вышел закон 22.05.1922 года «О трудовом землепользовании». Закон был закреплен ЗК РСФСР от 30.10.1922, т.е. всем гражданам РСФСР предоставлялось право трудового землепользования для ведения сельского хозяйства путем обработки земли своим трудом без привлечения наемного труда. Это право считалось бессрочным, и каждый гражданин имел право:

1. Вести хозяйственное использование земли по своему усмотрению

2. Возводить на земле строения и сооружения для хозяйственных или жилищных нужд, но не нарушая интересы других землепользователей и при этом закон запрещал покупать, продавать, завещать, дарить и сдавать землю в залог.

30.02.12

В дальнейшем права на землю развивались в рамках социалистического землепользования по трём принципам:

1. Целевой характер землепользования, т.е. создание колхзов, переход на общинное землепользование

2. Устойчивость землепользования

3. Бесплатность землепользования, а это значит, что основным фундаментом земельных отношений стало право исключительной государственной собственности на землю. Однако среди пользователей землей значились и граждане, но с ограниченными правами. Так ст.22 «Основ Законодательства СССР о Земле» предоставляло право на земельные участки гражданам только гражданам для ведения личного подсобного хозяйства без применения наемного труда и только гражданам, проживающим в сельской местности. На этих сельских жителей распространили права:

1. Приусадебного землепользования

2. Пользование сенокосами

3. Участки для индивидуального огородничества

ЭТАПЫ ФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА В РОССИИ

Современная рыночная экономика определяет наличие рынка земли, и земельный рынок в России начал складываться только с 1991 года. На сегодняшний день проблема формирования рынка земли становится самой актуальной, и поэтому надо понимать этапы развития земельного рынка:

1. Началом этого этапа считается закон РСФСР от 23.11.1990 «О земельной реформе». Этот закон отменил государственную монополию на землю и разрешил передавать собственность граждан землю совхозов и колхозов. И с этого времени в собственность граждан могли передаваться следующие земельные участки: 1) для ведения личного подсобного или крестьянского хозяйства; 2) для садоводства; 3) для животноводства. На этих земельных участках гражданин мог возвести жилой дом и хозяйственные постройки, и при этом права всех бывших собственников были отменены. И в это же время был проведен запрет на предоставление участков иностранным лицам. Дальнейшее распределение земли осуществлялось и за плату, и бесплатно. Для крестьнско-фермерских хозяйств земля предоставлялась в собственность бесплатно, но в пределах средней земельной доли, сложившейся в конкретном административном районе, и расчет велся не на хозяйство, а на одного работающего в сельском хозяйстве. Если этой площади оказывалось недостаточно, то дополнительная площадь выделялась за деньги. Для ведения личного подсобного хозяйства земельные участки выдавались в собственность гражданам бесплатно, но в пределах норм, установленных Советами Народных Депутатов. За время действия первого периода земельной реформы собственниками земельных участков стали 25 миллионов граждан в России, при этом каждому собственнику надо было получить свидетельство о праве собственности на землю, которое обязательно регистрировалось в Поземельной книге (особый регистрационный документ). Без этого документа собственник не мог заключать с земельным участком никаких сделок. В это же время каждому работнику колхоза или совхоза выдавали свидетельство о праве собственности на земельный участок с указанием площади но без выдела в натуре. Выдел в натуре был возможен, но только по заявлению собственника. Целевое сельско-хозяйственное назначение земли могло быть изменено по решению органа исполнительной власти субъекта РФ. А это привело к тому, что плодородные перспективные сельхоз земли стали передаваться под строительство коттеджей, т.о. выросли дачные города в подмосковье и под Санкт-Петербургом. Иным способом приобретения права собственности на земельные участки явилась приватизация. 25.03.1992 был принят указ президента РФ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий». Механизм реализации этого указа был установлен вторым указом президента РФ от 14.06.1992, который утвердил порядок продажи земельных участков при приватизации каких-то учреждений, предприятий. А также указом от 25.01.1999 земельные участки предоставлялись и гражданам для ведения предпринимательской деятельности, а это значит, что собственник приватизированного государственного или муниципального предприятия, что проводилось на коммерческих конкурсах или аукционах приобретал право по своему желанию:

1. выкупить в собственность земельный участок за отдельную плату

2. заключить договор аренды земельного участка, включив в этот договор условие о праве последующего выкупа арендованного участка.

Договор купли-продажи земельного участка заключался между сторонами приватизации предприятия, т.е. КУГИ и конкретным лицом в месячный срок со дня передачи продавцу заявки о приобретении земельного участка в собственность. А право собственности покупателю переходило только с момента оплаты полной стоимости как за земельный участок, так и суммы за приватизацию. И свидетельство о собственности выдавалось только после уплаты общей цены. 10.08.1992 был утвержден типовой договор купли-продажи земельного участка при приватизации предприятий. Кроме этого устанавливалось правило, что земельный участок можно было купить на отдельных конкурсах, т.е. без приватизации объектов, при чем начальная цена не могла быть ниже нормативной цены для конкретной местности. Покупатель отдельного земельного участка обязан был осмотреть его в натуре и ознакомиться со всеми сооружениями на этом участке и принимал на себя ответственность за несоблюдение правового режима земли. Но в то время существовало несколько групп земельных участков, которые не могли передаваться в частную собственность, т.к. они считались общей ценностью и сюда относились:

1. объекты историко-культурного наследия

2. государственные и природные заповедники и заказники

3. памятники природы, национальные парки

4. территории, зарезервированные для объектов наследия

5. лечебно-оздоровительные курорты, но в пределах санитарной охраны

6. весь лесной фонд

7. государственные мелиорированные системы и водные объекты, входящие в водный фонд

8. земли поселений или населенных пунктов

9. земли государственно-научных исследований

10. прибрежные полосы водных путей, морей и океанов, полос автомобильных и железных дорог

11. земли закрытых административно-территориальных образований

12. земли, подвергшиеся радиоактивному или химическому заражению

13. земли сельско-хозяйственного назначения

2. Второй этап является переломным, т.к. происходит поворот в регулировании земельных отношений от приоритета земельного права к гражданско-правовому с принятием 12.12.1993 Конституции РФ. Эта конституция закрепила все права граждан в отношении земли. Так ч.2 ст.9 и ст.36 КРФ провозгласили, что земля и иные природные ресурсы могут находится в частной собственности граждан и их объединений, при чем ст.36 закрепила «владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется собственниками свободно, но если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, включая государство». Особый статус земли отмечен в ч.1 ст.9 КРФ «земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории». Т.е. с этого момента земля стала объектом купли-продажи, но уже не по земельному праву, а по гражданско-правовому. Особенно после 01.01.1995, когда вступила первая часть ГК РФ, по которому земля была уравнена со всем прочими объектами недвижимости. И с этого момента земельные отношения стали гражданско-правовыми. 01.02.1995 было принято постановление правительства РФ №96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» и указ президента РФ от 07.03.1996 о реализации конституционных прав граждан на землю. Этими документами существенно расширили права собственников долей и паев на земельные участки. Собственник доли в праве:

1. без согласия остальных сособственников долей на этом участке в праве передавать свою долю по наследству

2. использовать свою долю самостоятельным выделом в натуре для ведения фермерского хозяйства

3. продавать и дарить свою долю

4. обменять землю на какое-то хозяйство в другом земельном участке

5. самостоятельный выдел земельной доли в натуре, т.е. личные интересы были поставлены выше общественных

Т.е. земля превратилась в объект купли-продажи без учета её специфики. Т.к. постановлением правительства допускалось изменение целевого назначения земельного участка по решению органа исполнительной власти субъекта РФ.

3. Третий этап. 28.09.2001 государственной думой был принят новый Земельный кодекс, который установил основные правила земельного рынка, а 16.07.1998 был принят ФЗ №102 «Об ипотеке или залоге недвижимости», который изменил отношения, возникающие по рынку земли. Для третьего этапа характерно постановка в качестве целей единого правового режима земельного имущества и 27.07.1997 был принят ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», этот закон установил единый порядок, как для регистрации прав на землю, так и для других объектов недвижимости. А кроме этого 14.02.1996 был принят указ президента РФ «О праве граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности». По этому акту любые лица, получившие в собственность объект недвижимости в сельских поселениях и на землях сельхоз назначения приобретал право собственности на земельный участок, на котором эти объекты располагались, при чем органы местного самоуправления были обязаны передавать такие земельные участки под объектами недвижимости бесплатно, но если они были работниками колхозов или совхозов. А вот другим гражданам, приобретающим объект недвижимости земельный участок продавался по нормативной цене. Если объект недвижимости приобретался несколькими сособственниками, то за каждым из них закреплялась та часть земельного участка, которая была пропорциональна его доле в объекте недвижимости. Указом президента от 07.03.1996 «О реализации конституционных прав на землю» были расширены возможности граждан свободно распоряжаться своими земельными участками и сняты ограничения с размеров приусадебных участков. А местные органы власти приобрели право выкупать у крестьян земельные доли и перепродавать их другим лицам.

4. Четвертый этап. Начало четвертого этапа это введение в действие нового Земельного кодекса 28.09.2001, т.к. кодекс 1991г. перестал регулировать земельные отношения, т.к. не учитывалась специфика земли. 24.07.2002 был принят ФЗ №101 «Об обороте земель с/х назначения», принятие этого закона говорит о том, что вступил важнейший этап земельной реформы в силу, т.к. положено начало цивилизованного земельного рынка, а это значит, что современный оборот земли является не частно-правовым, а частно-публичным. И сегодня четко прослеживаются 3 основные правовые проблемы формирования земельного рынка в России.

1) Необходимость принятия федерального закона, направленного на практику применения всех вопросов, связанных с землей

2) Существует противоречие между правомочиями федеральных органов власти и органов власти субъектов РФ, и сегодня огромные территории земли практически даром оказываются в собственности лиц, которые используют земли не по целевому назначению

3) Соотношение гражданского и земельного права