Земельное право

«Земельное законодательство» Боголюбов С.А., Золотова О.А., 2011

преп.: Чернышёв Юрий Владимирович

17.02.12

Земельное право и его понятия

Земельное право – это совокупность правовых норм, регулирующих земельные отношения. Сегодня земельное право признано самостоятельной отраслью права, т.е. земельный кодекс, а это значит, что земельное право имеет свой собственный предмет и метод. Т.е. одна отрасль права отличается от другой своим предметом и методом.

Под предметом отрасли права понимают тот круг общественных отношений, который урегулирован земельным правом. Особенностью земельных отношений является то, что предметом земельного права являются имущественные отношения, но связанные с оборотом, использованием и охраной земли.

В результате земельной реформы появились новые возможности:

1. Расширились права собственников арендаторов земельных участков.

2. Сегодня полностью устранена командно-административная система организации землеустройства и землепользования

3. Сегодня земельные участки признаны недвижимым имуществом и сами земельные отношения стали признавать имущественными

Эти три момента уравнивают земельные отношения с гражданско-правовыми. Сегодня гос. управление с земельным фондом сочетается самостоятельностью пользователей землей. А это привело к тому, что изменился предмет земельного права, т.е. современный земельный кодекс рассматривает землю не как объект администратирования, а как хозяйственную ценность, т.е. важнейшую часть жизни людей. Но при этом спецификой предмета земельного права являются не чистые имущественные отношения, а отношения, которые складываются между органами государственной власти или местного самоуправления с физическими и юридическими лицами и эти отношения возникают по поводу владения, пользования или распоряжения землями, но при услвии государственного регулирования всех земельных отношения. А это значит, что земельные отношения сегодня являются только частью гражданских отношений, т.к. предметом для объектов всех земельных отношений выступает земля – уникальный объект правового регулирования.

По содержанию, само понятие земля выступает в нескольких значениях:

1. Земля – это планета и все вопросы регулируются нормами международного права

2. Земля – это единственное место обитания людей и с этой точки зрения регулируется экологическим правом

3. Земля – это территория государства, над которой существует суверенитет РФ, а это регулируется государственным правом.

То есть объектом, на который направлен интерес субъекта, является не земля, как таковая, а земельный участок, т.е. часть поверхности земли, который определяется:

1. Установленной границей

2. Площадью

3. Местоположением

4. Правовым статусом (собственность, аренда, государственная,..)

И это отражается в земельном кадастре, а следовательно в док-тах гос.регистрации прав на этот участок в соответствии со статьей 6 Земельного кодекса РФ.

Т.к. сегодня земельное право выделено в самостоятельную область, возникла необходимость законодательно разъяснить юридические термины, используемые повседневно в земельных отношениях:

1. Часть земельного участка – это определенная площадь конкретного земельного участка, но обладающая самостоятельным значением.

2. Земельная доля (пай) – это земельный участок, предоставленной государством гражданину на праве собственности.

3. Латифундия – крупная земельная собственность одного физического лица.

4. Земельная рента – это доход, получаемый собственником земельного участка от сдачи его в аренду.

5. Земельный субандеррайтер – земельный банк как гарант заемщика, берущего в банке кредит под залог земельного участка.

6. Оборот земель сельхозназначения – приобретения права собственности на земельный участок, но с установленным законом ограничениями.

7. Земельный правопорядок – система земельных отношений, установленная государством.

8. Земельный процесс (режим) – это установленный законом порядок государственного регулирования и охраны земли.

9. Земельный спор – процесс доказывания своих прав на землю в административном или судебном порядке.

10. Разрешение земельного спора – это решение, принятое судом либо федеральным, либо арбитражным, либо мировым, либо третейским, но всегда по правилам гражданского судопроизводства.

Существуют особенности земли как объекта правового регулирования:

1. Земля не является продуктом деятельности человека

2. Земля является важнейшим природным ресурсом

3. Земля – это важнейший компонент окружающей среды

4. Земля – это сложный хозяйственный объект

Под методом правового регулирования понимают тот набор приемов и способов, с помощью которых конкретная отрасль права регулирует тот свой круг общественных отношений. Методом земельного права является сочетание диспозитивного (всеобщеразрешительного) и императивного (только так как приписывает закон и никак иначе). Императивный метод в земельных отношениях выражается в установлении государством для землепользователей определенных обязанностей:

1. Субординация участников земельных отношений

2. Приоритет или преимущество земель с/х назначения

3. Порядок предварительного согласования месторазмещения объектов на земельных участках

В силу императивного метода, если нарушается обязанность по целевому использованию земельного участка, по ст.44 и ст.45 ЗК может быть решен вопрос о прекращении права на земельный участок. Установление императивных запретов в земельном праве – это определение границ, как возможного так и должного поведения пользователей земли. Пр нарушении установленных государством императивных норм поведения установлена административная или уголовная ответственность, а кроме этого императивный метод допускает равенство сторон земельных отношений, но в очень ограниченных случаях.

Кроме этого в земельных отношениях действует и диспозитивный метод, при котором субъектом земельных отношений предоставляется свобода пользоваться землей в своих интересах. И в силу этого в земельном праве существует 3 вида диспозитивности:

1. Рекомендательный – государство рекомендует субъект тот или иной вид поведения, а субъекты самостоятельно избирают тот вид поведения, который соответствует их интересам, а государственные рекомендации лишь помогаю избрать для себя правомерный вид поведения

2. Санкционирующий – субъект земельных отношений принимает решение по использованию его земельного участка самостоятельно, но практически реализовать свое решение может только, согласовав его с компетентным государственным органом.

3. Делигирующий – выражается в том, что государство передает ряд своих полномочий непосредственным землепользователям.

Принципы земельного права

Развитие всей правовой системы происходит по схеме от общего к частному. Основные положения земельного законодательства закреплены в КРФ, а конкретизируются в специальных законах. Ст.1 ЗК формулирует принципы земельного законодательства. В силу системы принципы земельного права принято классифицировать:

1. Общеправовые или конституционные принципы.

   1. Признание, соблюдение, защита прав граждан на землю ст.2 КРФ

   2. Принцип юридического равенства граждан на получение прав на землю

   3. Принцип свободного выбора граждан прав на землю (собственность/аренда), но при этом обязанность государства обеспечить граждана землей по его выбору

   4. Принцип гуманизма

   5. Принцип законности в земельных отношениях

   6. Принцип стимулирования рационального использования земли

   7. Принцип субъективного вменения при применении правовой ответственности за нарушение земельного законодательства (нельзя привлечь к ответственности неконкретное лицо)

2. Отраслевые принципы земельного права обусловлены особым характером. Отраслевые принципы делятся отдельно на общую часть и особенную.

Принципы земельного права содержатся в:

• Конституции РФ (ст.2, 7, 8, 10-15). В КРФ закреплено и гарантировано право граждан иметь земельные участки в частной собственности, а при отказе выдачи земельного участка гражданин имеет право обратиться в суд из-за нарушенного права

• Земельном кодексе установлен принцип равноправия всех форм собственности на землю

• В самом смысле действующего законодательства, а это значит, что в земельных отношениях приоритет экологическим интересам общества.

Характеристика принципов

1. Являются руководящим началом и им не могут противоречить остальные положения. Недопустимо с/х земли отводить под застройку.

2. Среди принципов земельного права существует иерархия. Главным принципом среди прочих является благополучная экологическая среда.

3. Динамика развития принципов. С введением рыночной экономики принцип бесплатности пользования землей заменен на платность.

Принципы общей части земельного права

1. Принцип экологического благополучия окружающей среды в данном конкретном регионе означает:

   1. Создание условий для поддержания устойчивых ландшафтов как главная цель землеустройства

   2. Использовать землю только способами, не нарушающими экологическую обстановку территории, а при нарушении таковой изымать земельные участки

   3. При размещении и строительстве объектов, отрицательно влияющих на окружающую среду, необходимо требовать заключения государственной экологической экспертизы

   4. Своевременно осуществлять мониторинг земель, т.е. систему наблюдений за состоянием земельного фонда

2. Принцип приоритета интересов народов, населяющих данную территорию, означает:

   1. Земля является основой жизни и деятельности проживающих на ней народов

   2. Каждый житель России является сособственников земли как природного дара

   3. Приобретение земельных участков на территориях, населенных каким-то народом, может предусматриваться только законом

   4. В интересах охраны здоровья человека при использовании земли необходимо периодически определять нормативы ПДК (предельно-допустимой концентрации) вредных химических и паразитарных бактериальных веществ в почве

3. Принцип целевого использования земли. Недопустимо использовать участок под лесопосадки для иных целей. Целевое назначение земель – это установленный законодательством предел эксплуатации земли в соответствии с категорией земли. Если земельный участок отнесен к нескольким категориям, то действуют правила, установленные для всех категорий, а целевое назначение и правовой режим основных категорий должны отражаться и в градостроительной и в землеустроительной документации, а это значит, что целевое использование земельных участков является центральным моментом современного земельного законодательства. Принцип целевого использования земли выражается в следующем:

   1. Все земли РФ разделены на 7 категорий по целевому назначению

   2. Внутри категорий происходит деление по угодьям. Например: земли поселения делятся на земли застройки, общего пользования и сельхоз использования

   3. Земельная территория, установленная в порядке землеустройства, является обязательной для любых владельцев, включая арендаторов

   4. Закон устанавливает дополнительные правила для соседей землепользователей, а именно, сервитуты, водоохранные зоны, пользование участками, запрещенными для общего пользования являются принципом. ДопустИм перевод земель из одной категорий земель в другую, но только на основании федеральных законов и в исключительных случаях законами субъектов РФ, при этом категории земли, на которой находится земельный участок должна быть указана: 1) в постановлениях органов власти о предоставлении земельных участков с обязательным указанием, пользуется ли эта земля режимом особоохраняемых территорий; 2) в любых договорах удостоверяющих право на землю; 3) в документах ГЗК; 4) в документах государственной регистрации прав на земельный участок. Если осуществлен перевод земли из одной категории в другую с нарушением установленного порядка, то наступают следующие последствия: 1) признание судом недействительным акта органа власти, вынесенного из своей компетенции; 2) подобный документ не подлежит государственной регистрации прав на землю.

4. Принцип устойчивости прав на землю – это обязательное условие рационального использования земли, поскольку лицо, неуверенное в стабильности своего права, не заботится о сохранности земли. Гарантии стабильности прав на землю выражаются в следующем:

   1. Граждане имеют право на судебное обжалование любого вмешательства в их частный земельный участок

   2. В законе приведен исчерпывающий перечень оснований изъятия земельных участков

   3. Свобода хозяйственной деятельности каждого землепользователя гарантируется строго определенным перечнем прав и обязанностей по эксплуатации земли

5. Принцип равноправного положения всех форм земельной собственности выражается в отсутствии господства одной форм собственности над другой, а это значит, отменена монополия государственной формы собственности на землю и преследуется дискриминация частной формы собственности на землю. Допустим лишь приоритет с/х категории земли. Принцип платного использования земель является обязательным условием эффективного использования земли. В противном случае отношение к участку получается, как к дорогой вещи. Платность использования земли установлена законом РСФСР от 11.10.1991 года «Об оплате налога на землю» и ст.65 и 66 ЗК РФ. Целью введения платы является только стимулирование рационального использования земли и повышения плодородия почвы. Формами платы за землю являются: земельный налог, арендная плата за арендованный земельный участок (ст.65 ЗК РФ), а вот порядок исчисления этих налогов указан в налоговом кодексе РФ. Порядок определения арендной платы устанавливается правительством РФ, и существует несколько видов цен на землю: 1) рыночная стоимость земельного участка (определяется ФЗ «Об оценочной деятельности»); 2) кадастровая стоимость земельных участков (определяется государственной кадастровой оценкой земли по правилам государственной кадастровой оценки земли, утвержденным постановлением правительства РФ от 08.04.2000 №316, но в редакции от 11.04.2006). В случае определения рыночной стоимости земельного участка она получается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка (ст.66 ЗК РФ). Определение кадастровой стоимости происходит на основе учета плодородия почв, а в населенных пунктах - в зависимости от местонахождения участка, в соответствии с зонированием и районированием земли. При осуществлении оценки земельного участка используют данные мониторинга земли ГЗК и иных наблюдений за состоянием земли. Для проведения оценки земли создают оценочные комиссии, в состав которой обязательно включают государственных и независимых экспертов, имеющих соответствующие лицензии. Для определения платы за землю используют заранее утвержденные данные о кадастровой стоимости земельного участка. Основной проблемой сегодня является определение природно-ресурсной ренты, т.е. разницы между ценой, по которой продается земельный участок и расходами по его освоению. Большую часть природной ренты забирает предприниматель. Земельная рента необходима для взимания земельного налога, она основана на естественных свойствах земли и не зависит от результатов хозяйственной деятельности владельца земельного участка, а поэтому для определения размера земельного налога, проводятся периодические оценки земельной ренты, а порядок этой переоценки устанавливается законами субъектов РФ. Ст.14 Налогового кодекса РФ предусматривает трансформацию земельного налога в единый налог на недвижимость. Введение единого налога на недвижимость будет способствовать развитию рынка недвижимости и особенно рынка земельных участков, и самое главное, более эффективному размещению зданий на земли поселений. А для сбора единого налога необходимо создавать товарищества собственников жилья (ТСЖ), т.к. основные здания находятся сейчас в муниципальной собственности. Арендная плата для земельного участка устанавливается договором между собственником участка и арендатором, но при этом учитывается рентная оценка земельного участка и земельным законодательством в отличии от налогового устанавливается прогрессивный налог на земельный участок. Если гражданин имеет в собственности земельный участок, суммарная площадь которого превышает допустимые земельные размеры, то за излишки выплачивает прогрессивный земельный налог. Особенностью принципов платности пользования земельным участком является то, что любые платежи за землю направляются на следующие цели:

1. повышение плодородия земли

2. ведение ГЗК

3. землеустройство

4. мониторинг земель

5. территориальное планирование и планировку территорий

6. государственный контроль за использованием территорий

Постановлением правительства РФ от 15.03.1997 №319 «О порядке определения нормативной цены земли», она не должна превышать 75% рыночной цены на аналогичные земельные участки. Нормативная стоимость – расчетная стоимость земельного участка в зависимости от качества земли и местонахождения участка. Кадастровая стоимость всегда устанавливается федеральным законом и служит основанием для налогообложения, а вот рыночная стоимость рассчитывается из средней цены на аналогичные участки за истекший год. Рыночная стоимость публикуется ежегодно в местной печати. Основанием для проведения независимой оценки является договор между оценщиком и собственником земли, при чем заключается он в простой письменной форме.

6. Принцип рационального использования земли, выражающийся в эффективной эксплуатации земельных участков. Содержание этого принципа различно для различных категорий земель. При использовании с/х земель рационально использование выражается в максимальном получении урожая, но при надлежащем качестве, а это значит, необходимо систематическое повышение плодородия с/х земель. А при использовании земель не с/х назначения рациональность означает размещение объектов недвижимости наиболее выгодным способом. При использовании земель и при использовании земель природоохранного назначения рациональным будет обеспечение специальной цели использования.

7. Принцип комплексного подхода в использовании земель обусловлен тем, что земля прочно связана с другими объектами природы и с человеческой деятельностью, а значит этот принцип выражается:

   1. При решении вопросов предоставления или продажи земли в собственность необходимо учитывать экологические, экономические и социальные последствия отвода или продажи земельного участка с точки зрения перспективы дальнейшего использования земельного участка

   2. Деятельность любого пользователя земли, нарушающего установленный законом режим природопользования может быть приостановлено, т.е. запрещено осуществлять охрану одного природного объекта во вред другого.

8. Принцип плановости в использовании земель. Государство должно осуществлять планирование:

   1. Органы местного самоуправления обязаны разрабатывать программы по рациональному использованию земли и охране земельных ресурсов в комплексе с природоохранными мероприятиями;

   2. Землепользователи, ведущие хозяйство на земле обязаны планировать свою деятельность;

   3. Землеустроительные органы обязаны разрабатывать прогнозы и схемы использования и охраны земельных ресурсов и обязательно разрабатывать схемы землеустройства.

9. Принцип подконтрольности государству использования и охраны земли:

   1. Соблюдение земельного законодательства подконтрольно государству в отношении всех без исключения субъектов земельных отношений;

   2. Установлена специальная процедура осуществления государственного земельного контроля;

   3. Обязанностью каждого землепользователя является своевременное предоставление сведений о состоянии земельных участков

   4. Государству подконтрольна любая хозяйственная деятельность, связанная с использованием земли.

Принципы, присущие особенной части земельного права:

1. Земли с/х назначения всегда имеют приоритетное значение перед категориями других земель:

а) для нужд с/х в первую очередь предоставляются земли, пригодные для с/х использования;

б) для не с/х нужд могут предоставляться земли не пригодные для с/х и в крайних случаях, пригодные, но худшего качества;

в) устанавливается перечень земельных участков, представляющих особую ценность для данного региона и изъятие их для перевода в другую категорию запрещено, а это значит, что земли с/х назначения являются наиболее важной категорией в земельном фонде России

2. Земли населенных пунктов (города, поселки и прочие сельские нас. пункты). В этой категории земля выступает фундаментов для возведения строений и сооружений, а значит, земли населенных пунктов предназначены для обслуживания этих населенных пунктов.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического назначения. Эти земли предназначены для специальных целей и никак не связаны с этим хозяйством за одним исключением: земельные просеки, используемые для с/х целей (ст.84, 85 ЗК РФ)

4. Земли особоохраняемых территорий, а также историко-культурного наследия. На этих землях могут осуществлять деятельность только государственные природные заповедники и лечебно-оздоровительные учреждения. В целях защиты особоохраняемых природных территорий от антропогенных воздействий путем регулирования режима хозяйственной деятельности.

5. Земли лесного фонда – это особый элемент экологической системы, т.к. земля здесь выступает в двойном значении: или как пространственный базис, на котором произрастает лес, или как средство производства, питающее корневую систему лесов.

6. Земли водного фонда. Хотя их режим урегулирован водным законодательством, но тесно связан с правовым режимом земельным. Главной составной частью этой земельной категории являются земли покрытые водой либо постоянно, либо большую часть времени года. При чем речь идет об естественных водоемах, а не искусственных. И к землям водного фонда никогда не относят земли, покрывающиеся водой лишь на короткие промежутки времени.

7. Земли запаса.