23. Понятие, классификации и методы оценки недвижимого имущества

Объект недвижимости – объект, передвижение которого невозможно без несоразмеронго ущерба его назначению основу ОН составляют земельные участки.

Имея в своей основе земельные участки, все другие ОН обладают признаками которые позволяют выделить их в особую категорию

- стационарность, характеризуется прочной физической связью объекта с земной поверхностью

- материальность. Недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта включают данные о его размерах, форме, местоположении, окружающей среде, обеспеченности элементами инфрастркутуры, общей комфортности и тп. Совокупность этих характеристик определяют полезность и востребовальность объекта, а в конечном счете его стоимость при обмее и возможность реализовать эту стоимость(ликвидность)

-долговечность, которая практически выше долговечности (срока службы) всех иных товаров. Например сроки экслплуатации жилых зданий в РФ соглано СНиП может достигать 150 лет. Длительность использования земли при правильном к ней отношении теоретически бесконечна

Наряду с отмеченными базовыми признаками каждый из ОН имеет частные признаки, характеризующие его как уникальное сооружение и подчеркивающее его разнородность и неповторимость.

Для изучения и оценки ОН применяется определенная классификация по объектам и признакам

По объектам, предполагает выделение земельных учатсков, зданий и сооружений, многолтених насаждений, лесов, водных объектов, предприятий, имущественных прав, приравненных предметов

По признакам, осуществляется в соответсвии с существенными качествами ОН. Для зданий и сооружений это функиональное назначение, капитальность, этажность, материал, особенности конструкии, срок службы, количество комнат и так далее для каждого объекта.

Кроме того выделяются общие признаки, например местоположение.

На сегодняшний день существует три метода оценки недвижимого имущества:

1. Затратный метод оценки недвижимого имущества.

Затратный метод заключает в себе совокупность методов оценки стоимости недвижимого имущества, которые основаны на определении расходов, требуемых для замещения или восстановления недвижимого имущества, также учитывается здесь накопленный износ.

2. Рыночный метод оценки недвижимого имущества.

Рыночный метод заключает в себе совокупность методов оценки стоимости недвижимого имущества, которые основаны на том, что производится сравнение объекта оценки с такими же объектами.

3. Доходный метод оценки недвижимого имущества.

Доходный метод заключает в себе совокупность методов оценки стоимости недвижимого имущества, которые основаны на выявлении требуемой прибыли от коммерческого применения имущества, которое оценивается.

На сегодняшний день методы оценки недвижимого имущества имеют свою структуру:

1.Методы оценки недвижимого имущества, которые основаны на доходном подходе: 

- метод, который основан на дисконтировании будущей прибыли;

- метод капитализации прибыли.

2. Методы оценки недвижимого имущества, которые основаны на затратном подходе. Этот подход основан на анализе расходов с позиции замещения или восстановления объекта оценки.

3. Методы оценки недвижимого имущества, которые основаны на рыночном подходе. Этот подход являет собой методы, которые основаны на информации по идентичным объектам.