12. Потенціал землі та земельна рента.

Особливості землі як об'єкту оцінки визначаються її особливим місцем у складі нерухомості. Нерухомість — це земля, як окремий об'єкт оцінки, або земля разом із забудовою, за якою на ділянці розміщуються будинки або споруди. Ми розглядаємо нерухомість, яка є промисловими засобами виробництва, тому у даному розділі розглядаються земля як майбутній майданчик під забудову, а будинки та споруди разом із ділянкою землі лише ті, які мають виробниче призначення або забезпечують інфраструктуру, яка це виробництво обслуговує. Спосіб використання земельних ділянок, будівель та споруд зазначається законодавчо і зміна цього способу потребує погодження з місцевою владою. Оскільки мова йде про нерухомість, як засіб виробництва, ми розглядаємо землю як невід'ємну частину оцінюваного майнового комплексу і, відповідно, її сільськогосподарське використання розглядаємо лише в комплексі інших питань. Сучасні погляди на проблему оцінки відображають об'єктивну властивість землі впливати на результати оцінки нерухомості в цілому залежно від індивідуальних характеристик і вона:

— не є результатом попередньої праці;

— просторово обмежена;

— незамінна іншими засобами виробництва;

— має сталість місця розташування;

— не зношується при правильному використанні;

— територіально різноякісна;

— має специфічну індивідуальну корисність.

Вартість ділянки залежить:

— від оточення, у тому числі від інфраструктури;

— від дозволених напрямків використання;

— від того, що розташовано на ній;

— від природних умов;

— від надр та складу поверхневого шару (не завжди);

— від політичної стабільності та коливань попиту;

— від стану економіки та рівня розвитку країни, регіону;

— від стану її власних корисних властивостей

Виділяють результатний, порівняльний та витратний підхід для оцінки вартості землі. Іноді пропонується, з урахуванням досвіду експертів, інформаційних можливостей, цілей оцінки, характеру і функціонального профілю ділянок "виокремити як методологічно самостійні такі базові підходи: 1) метод залишку для землі; 2) метод капіталізації земельної ренти; 3) метод заставного продажу; 4) метод співвідношення (перенесення); 5) метод витрат на освоєння"

Оскільки нормативна оцінка земель передбачає незмінну Методику для визначення вартості ділянки у ході вузькоспеціальних розрахунків (наприклад — при визначенні податку па землю), то на даний момент використання показників потенціалу для оцінювання землі можливо лише за Методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок для продажу, яка передбачає застосування різних методів оцінки, якщо вони забезпечують потрібну об'єктивність та не вступають у протиріччя з діючим законодавством.

На цей час експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється відповідно до методів, передбачених чинним законодавством, й у першу чергу розглянутою вище Методикою, яка регламентує проведення оцінки усіх категорій земель під час укладання цивільно-правових угод та переоцінки основних фондів для бухгалтерського обліку згідно із законодавством. При цьому земельна ділянка (її частина) розглядається як вільна від поліпшень та придатна для найбільш ефективного використання .

Вартість землі має відповідати грошовій сумі, яка будучи покладеною до банку дасть у вигляді відсотків прибуток такого розміру як і рентний дохід , який щорічно одержується з даної земельної ділянки.

Ціна землі – це капіталізований рентний дохід. Цінність міських ділянок складається з показників диференційованої та абсолютно ренти.

Розрізняють наступні види ренти:

Диференціальна рента відображає конкретну цінність земельної ділянки і поділяється на такі види:

• рента за рахунок доступності ділянок, що зумовлена скороченням транспортних витрат (часу та коштів), а також збереженням високої продуктивності праці за рахунок мінімізації транспортної втоми робітників;

• рента за рахунок освоєння території, що визначається зниженням собівартості продукції завдяки скороченню витрат на створення загально регіональної системи інженерно-транспортної інфраструктури (магістральних мереж енерго- та водопостачання , каналізації, шляхів сполучення, благоустрою тощо);

• рента за рахунок ефективності додаткових капіталовкладень в облаштування території, яка зумовлена можливостями й вигодами даної ділянки, а також способом її використання.

Абсолютна рента характеризує ефективність цільового використання земельної ділянки. На відміну від диференціальної ренти, вона не залежить від конкретних властивостей ділянки. Якщо диференціальна рента безпосередньо пов’язана з територіальною структурою міста, то абсолютна рента – з його функціональною структурою. Її показники належать у цілому до галузі чи виду діяльності й визначаються в притаманній їй органічній будові капіталу: на ідентичних за споживчими властивостями ділянках різні види діяльності будуть мати різну віддачу. Тому її можна назвати рентою переваги мети використання.

Монопольна рента утворюється на всіх ділянках незалежно від їх місце розташування в межах міста, оскільки різні види діяльності можуть висувати найрізноманітніші умови для свого розміщення, а пропозиції вільних ділянок унаслідок обмеженості міської території в цілому, як правило, не відповідають попиту на них. Особливо це стосується районів, які мають специфічні властивості, котрі практично неможливо відтворити: ядро центру, що історично склався; заповідні території, території з оздоровчими властивостями тощо.