Тема 13. Цена земли

13.1. Понятие и особенности земли как товара. 13.2. Виды стоимости земли. 13.3. Методы оценки рыночной стоимости земли. 13.1. Понятие и особенности земли как товара По мере углубления рыночных отношений в России земля постепенно становится товаром: участок земли может перейти к новому собственнику и у участка земли может быть своя цена. Земля как товар - это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные и потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Цена на землю выступает как капитализированная рента. Она определяется спросом и предложением. По мере снижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, с ростом цены - спрос падает. Особенности земли как товара: 1. Количество предлагаемой на рынке земли ограничено природой, поэтому цена земли определяется в основном спросом, а точнее уровнем цены товаров, производимых на земле. Например, если цены на картофель резко упадут, то производный от них спрос на землю, на которой выращивается картофель, также резко сократится. В результате, цена на землю может снизиться. 2. Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов - экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др. 3. Земля имеет абсолютную неэластичность предложения на рынке, т. е. любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату. В противном случае он вообще лишится ренты. 4. Земля - специфический объект рыночных отношений. В идеале развитие земельного рынка создает и поддерживает отношение к земле как особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многочисленных свойств. При использовании земельных участков, к примеру для строительства, учитывается в первую очередь местоположение, размер, топография, подъездные пути и т. п. При использовании земли для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства ценятся физические свойства земли, формирующие ее плодородие (разновидность почвы, водный и тепловой режим). Принципиальное значение для особенностей земли как товара имеет классификация земель по категориям в зависимости от целевого назначения, позволяющая дифференцировать подход к осуществлению рыночных сделок. 13.2. Виды стоимости земли В экономической литературе различают несколько видов стоимости земельного участка. Потребительская стоимость земли отражает стоимость земли для конкретного использования. Нормативная стоимость земли - стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Это понятие введено Законом РФ "О плате за землю", в котором определен порядок расчета нормативной цены земли. Используется: при передаче (выкупе) земли а собственность, передаче по наследству, дарении, получении кредита под залог участка. Основой для определения нормативной цены земли являются ставки земельного налога с учетом повышающих коэффициентов. При этом льготы по земельному налогу не учитываются. В настоящее время нормативная цена земли определяется в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка. Местные органы власти имеют право изменить нормативную цену земли, но не более чем на 25%. Рыночная стоимость земельного участка - наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не используют давления чрезвычайных обстоятельств. На рыночную стоимость оказывают влияние следующие факторы: полезность; отчуждаемость (передача в I пользу другого лица, организации, государства); спрос; дефицитность; ликвидность. Взаимодействие этих факторов приводит к формированию равновесной рыночной стоимости земельного участка. Существующие права на земельные участки предоставляют их' владельцам разные возможности и обеспечивают разные уровни стоимости. Например, земельные участки под промышленными пред- приятиями находятся в России в бессрочном пользовании. Поэтому теоретически говорить о рыночной стоимости таких участков не имеет смысла, т. к. они не являются объектами купли-продажи. Они могут быть с согласия собственника переданы в аренду. Тогда рыночной стоимостью земельных участков, находящихся в бессрочном пользовании, является текущая стоимость будущих арендных платежей. Оценочная цена земельного участка - цена свершившейся конкретной сделки по его купле-продаже. При этом на цену сделки влияют объективные и субъективные факторы: - особый интерес покупателя к данному участку; - особые условия продавца или покупателя; - недостаток информации о конъюнктуре рынка и т. д. 13.3. Методы оценки рыночной стоимости земли Если право на землю предоставлено правом частной собственности, то рыночная стоимость определяется на основе применения традиционных методов оценки земли.

• Метод наилучшего и наиболее эффективного использования. Стоимость участка земли, входящего в состав недвижимости, рассчитывается с учетом того, что участок земли свободен от застройки и предполагается наилучшее и наиболее эффективное его использование. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает то использование, которое является физически возможным, обоснованным и который приводит к наивысшей стоимости земли. Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли определяется рядом факторов: - потенциал местоположения; - рыночный спрос; - правовая обоснованность застройки (правовые ограничения, связанные с реализацией проекта, налоги на данной территории); - ресурсное качество участка; - технологическая и финансовая обоснованность проекта. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования предусматривает сопоставление альтернативных вариантов освоения или застройки участка. Для каждого из них рассчитывается остаточная стоимость земли. Самая высокая соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования участка.

• Метод сравнения продаж. При наличии необходимой информации этот метод является наиболее предпочтительным. После сбора информации и выбора единицы сравнения, цены продаж сравниваемых участков корректируются по следующим элементам: - права собственности; - условия финансирования; - условия продажи; - условия рынка; - местоположение; -физические характеристики и др.

• Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли в общей стоимости объекта увеличивается. Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Поэтому он может применяться при недостатке информации о продажах свободных участков земли.

• Метод выделения (разновидность метода распределения). Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом износа. Может быть использован для оценки загородных участков и применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

• Метод разбивки на участки применяется, когда разбивка на меньшие по размеру участки представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия наилучшего и наиболее эффективного использования. Расчет стоимости участка выполняется в следующей последовательности: - определяется количество и размеры участков, исходя из физических и юридических возможностей, экономической целесообразности; - определяется потенциальный доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков; - определяется чистый доход от продаж, который рассчитывается как разность между потенциальным доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения (расходы на разбивку, на устройство дорог и инженерных сетей, налоги, расходы на маркетинг, накладные расходы и прибыль подрядчика, прибыль предпринимателя).

• Метод техники остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Для определения стоимости участка необходима: стоимость здания, чистый доход от всей недвижимости, коэффициенты капитализации для земли и зданий. Данный метод осуществляется в следующей последовательности: - определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование (например, лучшим использованием участка будет строительство на нем бизнес-центра); - на основе данных о рыночной арендной плате и предполагаемых расходах определяется чистый доход всей недвижимости; - исходя из стоимости строительства и коэффициента капитализации для здания, определяется часть чистого дохода, относящегося к зданию; - определяется стоимость земли путем капитализации (выделения) части дохода, относящегося к земле.

• Метод капитализации земельной ренты. Арендная плата, относимая к земле, капитализируется с помощью коэффициента капитализации для земли, который определяется по рыночным данным.