69.. Договір найму (оренди): поняття, ознаки, сфера застосування та джерела правового регулювання. Сторони в договорі. Зміст договору найму (оренди).

- Належить до групи договорів про передання майна у тимчасове користування.

Стаття 759. Договір найму

1. За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

2. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

За загальною характеристикою договір майнового найму є:

1) Двосторонній;

Стаття 765. Передання майна наймачеві

1. Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.

Стаття 785. Обов'язки наймача у разі припинення договору найму

1. У разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

2) Консенсуальний;

Стаття 766. Правові наслідки непередання майна наймачеві

1. Якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором:

1) вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою;

2) відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків.

3) Відплатний.

Сфера застосування договору найму визначається з урахуванням його суб’єктного складу (він може укладатися між будь-якими учасниками цивільних відносин.), та об’єктів найму.

За цим критерієм договори найму поділені в ЦК України на певні види:

1) договір піднайму;

2) договір прокату;

3) договір найму земельної ділянки;

4) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди;

5) договір найму транспортного засобу;

6) договір оренди державного і комунального майна;

7) договір найму житла.

- До джерел правового регулювання договору найму належать: нормативно-правові акти (акти цивільного законодавства):

- Цивільний кодекс, Земельний кодекс, Житловий кодекс тощо.

- Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04. 1992 р.;

- Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 р;

- Постанова КМУ «Про деякі питання оренди земель» від 13.12.2006 р.

2. - Цивільним кодексом України не встановлено спеціального порядку укладення договору найму (оренди).

Його укладення здійснюється в загальному порядку, встановленому для укладення цивільно-правових договорів, передбаченому ст.ст. 641-646 ЦК України.

- Форма договору найму повинна відповідати загальним положенням про форму правочину (ст.ст. 205-209 ЦК). Спеціальних положень щодо форми загального договору найму ЦК не містить. Разом з тим, у ньому встановлені особливості форми окремих різновидів договору найму.

• Сторони у договорі найму (оренди).

Сторонами у договорі є наймодавець (орендодавець) та наймач (орендар).

Стаття 761. Право передання майна у найм

1. Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

2. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

3. - Зміст договору найму складають його умови.

- Предмет договору.-760

- Відплатність за договором.-762

- Строки у договорі найму.763,764.772

Права і обов’язки сторін за договором найму (оренди). Правові наслідки поліпшень орендованого майна. Припинення договору найму (оренди).

- Залежно від сторони у договорі найму, права та обов’язки за ним поділяються на два види:

- права та обов’язки наймодавця;

- права та обов’язки наймача.

- Права та обов’язки наймодавця.

- Права наймодавця:

1) вимагати своєчасного та у встановленій формі внесення плати за користування майном;

2) відмовитись від договору в будь-який час, за умови попереднього письмового повідомлення іншої сторони;

3) відмовитись від договору і вимагати повернення речі у разі не внесення наймачем плати за користування протягом 3 місяців підряд;

4) гарантувати якість речі протягом всього строку найму;

5) надавати згоду на передання майна за договором у піднайм;

6) надавати згоду на поліпшення речі, переданої у найм;

7) вимагати відшкодування збитків, завданих погіршенням речі, які неможливо відновити;

8) вимагати розірвання договору з підстав, встановлених законом.

- Обов’язки наймодавця:

1) передати майно наймачеві негайно або у строк, встановлений договором;

2) передати річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору та її призначенню;

3) попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров’я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею;

4) провадити капітальний ремонт речі, переданої у найм;

В законодавстві України не дається визначення поточного та капітального ремонтів. Розмежування між ними на практиці здійснюється з урахуванням таких критеріїв:

а) істотність псування або зношеності майна;

б) тривалість у часі;

в) необхідність значних коштів на його проведення.

Капітальним вважається ремонт, який викликаний істотним псуванням або зношенням майна чи його основних складових, тривалий у часі і потребує значних коштів на його проведення.

5) відшкодувати шкоду, завдану третім особам у зв’язку з користуванням річчю, якщо це сталося внаслідок особливих властивостей або недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем.

• Права наймача:

1) вимагати передання йому майна у користування негайно або у строк, встановлений договором і відшкодування збитків, завданих затримкою;

2) вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася;

3) вимагати звільнення його від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає;

4) відмовитися від договору в будь-який час, за умови попереднього письмового повідомлення іншої сторони;

5) відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків, якщо наймодавець не передає наймачеві майно;

6) продовжувати користуватися майном після закінчення строку договору найму, за відсутності заперечень наймодавця;

7) вимагати передання йому майна у користування негайно або у строк, встановлений договором;

8) вимагати усунення недоліків речі або відшкодування заподіяних збіитків, переданої наймачеві з гарантією якості;

9) змінювати стан речі, переданої у найм, лише за згодою наймодавця;

10) передавати предмету договору найму у піднайм іншій особі, лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом;

11) право власності на плоди, продукцію, доїоди, одержані у результаті користування річчю, переданою у найм;

12) переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк, а також на її придбання, за умови належного виконання своїх обов’язків;

13) вилучати зроблені ним поліпшення предмету найму, або на відшкодування вартості зроблених ним витрат чи на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю, за умови якщо поліпшення були зроблені за згодою з наймодавцем;

14) вимагати розірвання договору найму з підстав, встановлених законом.

- Обов’язки наймача:

1) у присутності наймодавця перевірити справність речі;

2) своєчасно та у встановленій формі вносити плату за користування майном;

3) укласти договір страхування речі, переданої у найм, якщо це передбачено договором або законом;

4) користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору;

5) провадити поточний ремонт речі, переданої у найм;

Поточний ремонт визначається як ремонт, необхідність проведення якого виникає із звичайного користування майном і не пов’язана з істотним псуванням або зношенням основних складових майна.

6) отримати згоду наймодавця на зміну стану предмета найму;

7) отримати згоду наймодавця на передання предмета найму в піднайм;

8) усунути погіршення речі, які сталися з його вини;

9) відшкодувати шкоду, завдану третім особам у зв’язку з користуванням річчю, переданою у найм;

10) у разі припинення договору найму, негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

5. - Стаття 766. Правові наслідки непередання майна наймачеві

Стаття 768. Гарантія якості речі, переданої у найм

Стаття 779. Наслідки погіршення речі, переданої у найм

Стаття 780. Відповідальність за шкоду, що завдана у зв'язку з користуванням річчю, переданою у найм

Стаття781.Припиненнядоговорунайму Стаття 782. Право наймодавця відмовитися від договору найму Стаття 783. Розірвання договору найму на вимогу наймодавця Стаття 784. Розірвання договору найму на вимогу наймача Стаття 785. Обов'язки наймача у разі припинення договору найму