1. Что понимается под объектом недвижимости?

Объект недвижимости – под объектом недвижимости понимается земельный участок и находящиеся на нем здания и сооружения.

2. Каковы виды основной стоимости?

Ликвидационная – сумма, которую собственник объекта может получить при его принудительной продаже в ограниченные временными параметрами сроки, что не позволяет значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть продан на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Восстановительная стоимость - определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его “новом” состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ.

Инвестиционная стоимость - это стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него финансовые средства.

Стоимость замещения - затраты на строительство объекта, аналогичного по полезности оцениваемому объекту недвижимости, но построенного с применением современных материалов, оборудования, проектов, технологий и стандартов.

Страховая стоимость - рассчитывается на основе либо полной восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения.

3. Рыночная стоимость имущества.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость недвижимости определяется при наличии следующих условий равновесной сделки:

1) рынок конкурентный и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия покупателей и продавцов;

2) покупатель и продавец свободны, они действуют только в целях увеличения дохода или более полного удовлетворения потребностей;

3) срок экспозиции объекта оценки достаточен для обеспечения его доступности всем потенциальным покупателям;

4) оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом.

4. Стоимость замещения.

Стоимость замещения - затраты на строительство объекта, аналогичного по полезности оцениваемому объекту недвижимости, но построенного с применением современных материалов, оборудования, проектов, технологий и стандартов.

5. Принципы оценки недвижимости.

1. ННЭИ (наилучшее и наиболее эффективное использование) – основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим и наиболее эффективным образом, даже если изначальное предназначение объекта было иным.

2. Принцип вклада – основан на измерении стоимости каждого вклада (элемента), вносимый им в общую стоимость объекта. На изменение рыночной стоимости объекта влияет как присутствие этого вклада, так и его отсутствие.

3. Принцип предельной продуктивности – заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности.

4. Принцип сбалансированности – основан на том, что чем более гармоничны элементы объекта, тем выше стоимость на рынке.

5. Принцип полезности – объект наряду с бОльшей полезностью обладает бОльшей стоимостью на рынке.

6. Принцип замещения – осведомленный покупатель не заплатит больше, чем стоит аналогичный объект или его возведение в примененные сроки.

7. Принцип ожидания – на стоимость недвижимости влияет ожидаемое будущее преимущество от владения объектом.

8. Принцип внешнего воздействия – основан на учете изменения стоиости недвиж., вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

9. Принцип изменений – основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвиж., так и городам и обществу в целом.

10. Принцип конкуренции – рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

11. Принцип спроса и предложения – спрос рождает предложение и наоборот

12. Принцип соответствия – объект достигает максимальной стоимости в окружении гармоничных объектов.