6. Принцип ннэи.

ННЭИ (наилучшее и наиболее эффективное использование) – основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим и наиболее эффективным образом, даже если изначальное предназначение объекта было иным.

Для ННЭИ существ. несколько ограничений:

• Макс. эффективность

• Финансовая обоснованность (обоснование целесообразного финансирования инвестиционного проекта, отражающий способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода)

• Физическая осуществимость

• Соответствие с законом

7. Принцип замещения.

Разумный покупатель не заплатит за предприятие больше наименьшей цены, запрашиваемой за другое предприятие с такой же степенью полезности. Это значит, что неразумно платить за действующее предприятие больше, чем стоит создание нового аналогичного предприятия в приемлемые сроки. Эксперт-оценщик, анализируя поток дохода от эксплуатации данного предприятия, определяет его максимальную стоимость исходя из сопоставления потоков доходов от других аналогичных предприятий, характеризующихся схожими риском и качеством продукции. Принцип замещения гласит: максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретено другое предприятие с эквивалентной полезностью.

8. Факторы, влияющие на стоимость недвижимого имущества.

1. Экономические:

• уровень доходов населения и бизнеса;

• близость к центрам промышленной и деловой деят-ти;

• доступность финансовых ресурсов;

• уровень ставок арендной платы;

• стоимость СМР (строительно-монтажных работ);

• тарифы на комунальные услуги;

2. Политические:

• состояние и тенденции законодательства;

• изменение законодательства;

3. Социальные:

Изменение численности, плотности населения, образовательного уровня.

4. Административные:

• ставки налогов;

• зональные ограничения

5. Экологические:

• подверженность района засухам и затоплениям;

• ухудшение и улучшение экологической обстановки.

9. Что включает в себя процесс оценки.

Весь процесс оценки объекта недвижимости состоит из шести этапов, а именно:

1) определение задачи,

2) составление плана оценки,

3) сбор и проверка информации,

4) применение наиболее целесообразных подходов к оценке объекта и анализ вариантов лучшего использования,

5) согласование,

6) отчет о результате оценки стоимости объекта.

Этап 1. Определение задачи.

Оценщик очень тщательно и щепетильно должен уточнить все интересы и намерения клиента, поскольку от правильно поставленной задачи будет зависеть и результат. При этом обязательно необходимо и важно идентифицировать реальный объект и определить связанные с ним юридические права.

Этот этап должен непременно включать в себя следующие элементы:

 идентификацию объекта недвижимости,

 установление и уточнение юридических прав,

 дату оценки,

 описание целей оценки,

 определение вида стоимости,

 определение дополнительных условий.

Этап 2. Составление плана оценки объекта недвижимости.

Последовательность процедур этого этапа включает:

1) определение требований к информации;

2) выявление источников её получения;

3) идентификацию наиболее подходящей методологии;

4) определение затрат времени и трудозатрат;

5) составление плана работы;

6) конкретизация предложений об условиях выполнения задания и гонораре;

7) подписание договора.

Этап 3. Сбор и анализ информации.

Очевидно, что реальная оценка стоимости объекта недвижимости может быть получена при наличии полной и достоверной информации, включающей как общие, так и специальные данные.

К общим данным относятся сведения экономического, социального, правового, экологического характера. Источниками такой информации являются статистические отчеты, финансово-экономические издания и журналы по оценке недвижимости.

К общим относятся и данные о районе местонахождения объекта оценки.

Специальные данные должны содержать сведения о праве собственности на объект, общую характеристику земельного участка и факторов, улучшающих качества объекта.

Физическая характеристика земельного участка должна быть полной и отражать наиболее важные его параметры:

 площадь и форму (т.е. размер, границы по улице, реке, магистрали);

 топографические и ландшафтно-композиционные особенности (рельеф, пейзаж, наличие водоёмов, растительности);

 описание ближайшей прилегающей к участку территории (наличие дорог, подъездных путей, остановок общественного транспорта, застройки), социальной инфраструктуры;

 возможные улучшения на участке (развитие элементов существующей инфраструктуры).

Необходимо также иметь информацию о продажах и доходности аналогичных объектов, затратах на их создание, что потребуется при оценке недвижимости тем или иным методом.

Этап 4. Анализ вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

Этап 5. Согласование.

В ходе этого процесса (называемого «экзаменом совести») оценщик заново проверяет достоверность информации, применимость тех или иных принципов оценки, заново пересматривает показатели стоимости и определяет окончательный результат.

Согласование предусматривает следующие процедуры:

 обзор факторов стоимости в их связи с принципами оценки;

 повторную проверку статистических и вероятностных показателей;

 логические рассуждения и суждения на основе здравого смысла по показателям рассмотренных вариантов;

 окончательное заключение о стоимости оцениваемого объекта после сведения показателей оценки в итоговую таблицу.