5. Позови про визнання договору оренди недійсним.

Серед актуальних напрямів позовної діяльності необхідно виділити позови про відшкодування шкоди, заподіяної державі незаконним використанням державного та комунального майна, несвоєчасним перерахуванням орендної плати підприємствами, що отримали по договору в оренду майнові комплекси.

Зазначені господарські відносини оформляються договором оренди, який повинен передбачати цільове використання майна, строки виплати орендної плати і відповідальність за їх порушення. Орендні відносини між сторонами в договорі регулюються Законом України “Про оренду державного та комунального майна”. Ставка орендної плати, визначається Методикою розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.95 N 786 (з змінами і доповненнями).

Договір оренди державного чи комунального майна може бути визнаний недійсним, в тому числі, коли в порушення вимог ч. 1 ст. 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" спірний договір був укладений без погодження Фонду державного майна України або коли в порушення статті 11 цього закону договір оренди укладено без здійснення оцінки об'єкту оренди, або у випадку недотримання у договорі вимог ст. 10 цього ж закону щодо істотних умов договору та в інших випадках, передбачених законодавством.

Крім того, умови дійсності договорів оренди державного і комунального майна можуть бути передбачені і іншими нормативними актами. Як, наприклад, ст. 73 Закону України «Про Державний бюджет України на 2009 рік» передбачено, що у 2009 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах, крім державного та комунального майна, що передається в оренду бюджетним установам та деяким іншим установам і організаціям, зазначеним у цій статті. Аналогічна норма діяла і в 2007–2008 роках, що закріплено відповідно в ст. 76 Закону України «Про Державний бюджет України на 2008 рік» та ст. 118 Закону України «Про Державний бюджет України на 2007 рік». Але, з урахуванням вимог ст. 777 ЦК України, ст. 285 ГК України та ст. 17 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» вимоги про проведення конкурсу на передачу в оренду державного і комунального майна слід розповсюджувати на випадки, якщо строк договору оренди такого майна закінчився і орендар не скористався переважним правом його продовження або якщо об’єкт передається в оренду вперше.

Окремо слід зупинитися на наслідках визнання недійсним договору оренди.

За положеннями ЦК України недійсний правочин не створює для сторін чи інших осіб правових наслідків, крім тих, які пов'язані з його недійсністю. Як свідчить практика, сторони досить часто частково чи повністю виконують умови недійсного договору оренди, наприклад, передають майно, здійснюють їх оплату. Вчинення таких дій за нікчемним правочином або правочином, визнаним судом недійсним, не має під собою правової підстави, а відтак набуває ознак неправомірності. Тому за недійсним правочином кожна зі сторін зобов'язана повернути другій стороні в натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а якщо це неможливо, зокрема тоді, коли одержане полягає в користуванні майном, і т.і. - відшкодувати вартість одержаного за цінами на момент відшкодування. Застосування зазначених правових наслідків засвідчує факт повернення сторін у первісний стан, який мав місце до вчинення недійсного правочину (двостороння реституція). Однак недійсний правочин може виконати лише одна з сторін. У такому випадку логічно, що друга сторона має повернути все одержане стороні, що виконала правочин (одностороння реституція).

Як свідчить практика, коли предметом спірних договорів є оренда державного чи комунального майна, зі змісту таких договорів випливає, що орендна плата поверненню не підлягає, оскільки орендар орендованим майном користувався і тому у позовних вимогах зазначається про повернення об'єкта оренди і визнання договору оренди недійсним на майбутнє.