2. Договор имущественного найма по российскому дореволюционному гражданскому праву

В российском дореволюционном гражданском законодательстве иму­щественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграж­дение за него составляли существенные принадлежности этого договора (Свод законов Российской империи, т. X, ч. 1, ст. 1691)'.

1 Д.И. Мейер отмечал, что договор найма имел и другие названия: «например, назы­вается он отдачей в содержание, отдачей в оброчное, арендное, кортомное со­держание, арендой, прокатом; говорят также нередко о снятии какого-либо иму­щества, допустим, мельницы. Все эти названия указывают на один и тот же дого­вор имущественного найма, хотя и есть между ними некоторая разница в употреб­лении, так что большей частью каждое имя дает договору особый оттенок: так. арендой, кортомом называется обыкновенно наем земли, дома, вообще имущества недвижимого, а прокатом — наем мебели, платья, вообще имущества движимого»

Российскому законодательству, как отмечал Г.Ф. Шершеневич, было «чуждо различие между пользованием только вещью (Miethe) и извлечени­ем из нее плодов (Pacht), как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом долгов и движимостей (bail a loyer), наймом сель­ских земель (bail a fenne), наймом скота (bail a cheptel), как это принято во французском праве»¹'

Такой подход предполагалось сохранить и в новом Гражданском уло­жении Российской империи, проект которого (кн. У) был внесен на рассмот­рение Государственной Думы в 1913 г. В материалах Редакционной комис­сии, подготовившей указанный проект, отмечалось, что в современных (ав­торам проекта) законодательствах делается различие между наймом в соб­ственном смысле и арендой. Различие это усматривалось главным образом в том, что при найме «предоставляется нанимателю пользоваться нанятым имуществом для своих нужд»; аренда же дает пользование всеми «произво­дительными качествами» нанятого имущества с присвоением нанимателем полученных плодов и доходов. В проекте не делалось различия между арендой и наймом. Основанием к этому послужило желание изложить по­ложения о найме согласно с действующим правом, не делая без уважитель­ных к тому причин существенных от него отступлений²'

Субъектами договора найма по российскому гражданскому законода­тельству являлись, с одной стороны, хозяин (лицо, отдающее имущество внаем), с другой - наниматель (лицо, нанимающее имущество). От обоих субъектов договора найма требовалось наличие общей правоспособности и дееспособности. Применительно к нанимателю имущества законодательст­во не предъявляло никаких дополнительных требований; в качестве нани­мателя могло выступать любое физическое лицо или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав. От лица, отдающего имущество внаем, требовалась еще способность распоряжаться вещью. Правда, как подчеркивал Д.И. Мейер, «не распоряжаться вещью вообще, а только поль­зованием ее, так что, например, запрещение не распространяется на право отдавать ее внаем, ибо запрещение, собственно, касается только отчужде­ния вещи и тех действий, которые могут вести к отчуждению, как, напри­мер, залог»³'

(МейерД.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. Ч. 2. М., 1997 (Сер. Классика российской цивилистики). С. 260).

Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Г. 2. СПб., 1902. С. 159.

См.: Гражданское Уложение: Проект Высочайше учрежденной Редакционной Ко­миссии по составлению Гражданского Уложения / Под ред. И.М. Гютрюмова. Гом

второй. ГПб_ 1910. С. 398,

з Мъиерд.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 261.

При подготовке проекта Гражданского уложения было решено изме­нить терминологию, служащую обозначению субъектов договора найма. По сравнению с действовавшим тогда законодательством, употреблявшим в этих целях термины «хозяин» и «наемщик» или «наниматель», проект, как отмечается в материалах Редакционной комиссии, «предпочел термины «наниматель», как яснее слова «наемщик» выражающий понятие, которое имеется здесь в виду, и «наимодавец», так как последний напоминает тер­мин «заимодавец», употребляемый в действующих гражданских законах»¹'

Что касается требований, предъявляемых к субъектам договора имущественного найма, то предполагалось сохранить прежний подход: наниматель должен был обладать правоспособностью и дееспособностью, присущими всякому субъекту гражданских правоотношений; наимодавец же сверх того должен был обладать определенным правом на имущество, в силу которого он мог бы отдавать его внаем. При этом подчеркивалось, что право передачи имущества внаем «принадлежит вообще всякому ли­цу, имеющему право пользования имуществом и могущему распорядить­ся этим правом... т.е. главным образом собственнику, но затем также и лицу, имеющему лишь право владения и пользования... а также и нани­мателю, который, впрочем, имея право передать имущество в поднаем (sublocatio), может при этом предоставить лишь такое пользование, какое определено первоначальным договором найма»²'

В качестве предмета найма законодательство той поры признавало на­нимаемое имущество. Так, Д.И. Мейер писал: «Предмет найма называется нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. Ближайшим образом таким предметом являются физические вещи, одушевленные и неодушевленные»³'

Г.Ф. Шершеневич полагал, что предмет договора имущественного найма представляет собой не нанимаемое имущество, а действия наймода-теля по передаче этого имущества внаем. Он отмечал: «Однако, ошибочно утверждение, будто здесь дело идет не о содействии, а только о вещи, по­тому что предметом обязательства является всегда действие, потому что передача всегда признавалась за действие. Притом передачею нанятой ве­щи еще не исчерпываются те действия, к которым обязался собственник вещи в силу договора найма»⁴'

И законодательство, и доктрина того периода исходили из положения, что внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. Например, Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Не всякая вещь может быть отдана внаем, по-

Тражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 390.

3. Мейер Д. И. Указ. соч. Ч. 2. С. 261.

4. Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 165.

тому что не всякая допускает пользование без повреждения ее существа. Вещи потребляемые неспособны составить содержание имущественного найма, потому что пользование ими соединено с уничтожением их цельно­сти, например, съестные припасы можно занять, но не нанять. Вещи заме­нимые также непригодны для найма, потому что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а следова­тельно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собст­венности, что противоречит сущности договора найма, например, нельзя говорить о найме денег»¹'

В проекте Гражданского уложения содержалась норма, в соответствии с которой предметом найма могли быть как движимое и недвижимое иму­щество, так и приносящие доход права (ст. 1816).

Особый интерес у современного юриста вызывает, конечно же, воз­можность передачи внаем прав. Комментируя данную норму, Редакционная комиссия разъясняла, что «предметом имущественного найма могут быть не только материальные, физические предметы (res corporales), как недви­жимые, так и движимые, но также и права, способные к отдельному упот­реблению или пользованию, например, право охоты, рыбной ловли, право привилегии на изобретения, на взимание сборов за проезд и пр. ...Вообще, предметом найма могут быть, как это и оговорено в ст. 1816, только прино­сящие доход права; не приносящие такого дохода права, например, право на иск, предметом найма служить не могут»²'

В целом в российском дореволюционном гражданском праве пред­мет договора найма понимался более широко, чем это имеет место в со­временном законодательстве. Лучшей иллюстрацией сказанному могут служить слова Д.И. Мейера о том, что «не одни физические вещи, а и другие имущества могут быть предметом найма. Так, откупная система представляет собой наем права - вещи бестелесной, обыкновенно права исключительного, пользование которым может быть приобретено только по какому-либо договору, и есть интерес приобрести это пользование. Поэтому нужно принять, что всякого рода имущества, представляющие какую-либо возможность пользования, могут быть предметом найма, и для понятия о пользовании нисколько не существенно, чтобы наниматель

1 Там же. С. 160. Правда, Д.И. Мейер приводил пример, когда деньги в порядке

исключения могли служить предметом найма: «...лицу нужно показать, что у него есть деньги, и для этого лицо нанимает деньги у другого: в этом смысле они могут быть предметом найма; но это- не нормальное употребление денег, а исключи­тельное» (МейерД.И. Указ,-роч. Ч. 2„С. 261). „ _, .... „, _ттт

2 Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 391. Г.Ф. Шершеневич полагал,

что в действительности здесь нет найма (см.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 160).

непосредственно пользовался нанятым имуществом, удовлетворял им какую-либо свою потребность, лишь бы только он мог извлекать для себя из имущества какую-либо пользу»¹'

В соответствии с действовавшим до 1917 г. законодательством усло­вие о сроке признавалось существенной «принадлежностью» (т.е. сущест­венным условием) договора найма (Свод законов Российской империи, т. X, ч. 1, ст. 1691). Обращает на себя внимание тот факт, что, несмотря на отнесение данного условия к существенным условиям договора найма в силу прямого указания закона, отсутствие в договоре соответствующего пункта, предусматривающего срок пользования нанятым имуществом, не являлось основанием для признания договора недействительным или неза­ключенным. По этому поводу Г.Ф. Шершеневич писал: «Указание срока в договоре необходимо, потому что упущение его будет истолковано, соглас­но временному характеру пользования, не в смысле вечности его, а в смыс­ле возможности прекращения его во всякое время»²'

Еще более определенными являлись рассуждения на этот счет Д.И. Мейе-ра: «...срок не имеет такого значения для договора найма, чтобы неустановле­ние его в отдельном договоре делало договор недействительным. Когда наем совершается письменно и акт является к засвидетельствованию нотариусу, быть может, он откажет в засвидетельствовании договора, не определяющего срока найма, на том основании, что законодательство считает срок существенной принадлежностью этого договора. Но с научной точки зрения, договор найма, в котором не означено срока, нельзя считать недействительным: если в отдельном договоре срок не определен, то это не значит, что договор заключен бессрочно. Это значит, что срок договора наступает тогда, когда та или другая из договари­вающихся сторон потребует его прекращения, так что, следовательно, срок только не определен точно при самом его заключении, а контрагенты предоста­вили себе определить его впоследствии»³'

В проекте Гражданского уложения мы можем найти следующую нор­му, относящуюся к сроку найма имущества: «Договор найма не может быть заключен на срок свыше тридцати шести лет. Договор, заключенный на более продолжительный срок, признается обязательным лишь в течение тридцати шести лет, считая с начала найма. Наем, заключенный на время жизни наймодавца или нанимателя, остается в силе, хотя бы продолжался и свыше тридцати шести лет» (ст. 1817).

Надо сказать, что действовавшее в ту пору законодательство преду­сматривало, что срок найма недвижимости не может превышать двенадцати

1. МейерД.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 262.

2. Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 160.

3. МейерД.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 262.

лет. Причины столь краткого предельного срока найма недвижимого иму­щества объяснялись российскими правоведами по-разному. Например, по мнению Д.И. Мейера: «Причина заключается, вероятно, в опасении, чтобы наем не прикрывал собой перехода права собственности. Это было бы убы­точно для казны, так как переход права собственности по недвижимому имуществу доставляет ей значительный доход»¹' ^{нои позипии} придержи­вался Г.Ф. Шершеневич, который полагал, что, «устанавливая предельный срок найма, законодатель имел в виду предупредить обесценение имений вследствие долгосрочных аренд»²'

Редакционная комиссия, подготовившая проект Гражданского уложе­ния, предлагала увеличить предельный срок имущественного найма до три­дцати шести лет, объясняя это необходимостью устранения некоего не­удобства для сторон. «Неудобство это очевидно, - говорится в материалах Комиссии, - наниматель имущества, имея возможность пользоваться им лишь в продолжении краткого срока, конечно не будет заботиться об улуч­шении имущества, а направит все свои усилия на извлечение в этот краткий срок возможно большего дохода»\

Существенной принадлежностью (существенным условием) договора найма признавалось также условие о вознаграждении за пользование иму­ществом— наемной плате. Дореволюционное законодательство (Свод за­конов Российской империи, т. X, ч. 1, ст. 1691) требовало обязательного определения в договоре найма цены, но при этом не указывало, в чем кон­кретно может быть выражено вознаграждение. По этому поводу Д.И. Мейер отмечал: «Всего чаще наемная плата бывает денежная, т.е. воз­награждение за пользование нанятым имуществом составляет какая-либо денежная сумма. И законодательство в такой степени отстаивает денежную наемную плату, что хотя бы наниматель обязывался платить не деньгами, а другими предметами, требует, чтобы наемная плата всегда сводилась к де­нежной сумме... Для найма же нисколько не существенно, представляется ли денежное или другое вознаграждение»⁴'

В реальном имущественном обороте тех лет широко использовались недежные формы вознаграждения за наем имущества. В частности, при найме земли весьма популярным был такой способ найма, как наем земель исполу, когда крестьянин-наниматель, получая внаем земельный участок, обязывался отдать владельцу этого земельного участка — наймодателю по­ловину или иную определенную часть собранных снопов. В качестве возна-

1 МейерД.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 263.

Шершеневич I\Ф. Указ. соч. С. 161 i Гражданское Уложение: П

^t.^bt*t/ltL.M-l _I .J-- ^ivdj. ^^ii. ^-. 1^1>_ „ „ _„_

ражданское Уложение: Проект... Гом второй. С. 392. Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 265.

граждения по договору найма земли признавалось также оказание нанима­телем определенных услуг наймодателю или выполнение для последнего определенных работ. Например, крестьянин-наниматель принимал на се­бя обязанность собрать хлеб или скосить луга на земельном участке най-модателя, не передававшегося внаем¹'

Широкое распространение имел в России тех лет и так называемый наем из выстройки, когда собственник земли передавал ее внаем нанимате­лю, который обязывался по окончании срока найма передать собственнику земли здание или сооружение, построенное на этой земле. Причем при найме из выстройки право собственности на возведенное здание или со­оружение возникало у собственника земли непосредственно с момента окончания его строительства, но до истечения срока найма постройка экс­плуатировалась нанимателем без выплаты какого-либо вознаграждения наймодателю. Как отмечал Д.И. Мейер, договор найма из выстройки за­ключался обыкновенно в тех случаях, когда у одного лица был капитал, заключавшийся в земле, но сам по себе не дававший дохода, а у другого лица - денежный капитал, который мог дать доход, но для этого нуждался в земле²'

При подготовке проекта Гражданского уложения Редакционная ко­миссия стремилась учесть все формы вознаграждения за наем имущества, имевшие место в российском быту, и на основе этого точно определить, в чем может состоять наемная плата. Более того, в материалах Редакцион­ной комиссии подчеркивалось, что в качестве наемной платы помимо известных в то время форм вознаграждения наймодателя может исполь­зоваться и любая другая имущественная выгода. В результате в проекте Гражданского уложения появилась норма следующего содержания: «На­емная плата может состоять как в деньгах, так и в определенной части произведений отданного внаем имущества (наем из-полу). Взамен наемной платы наниматель может обязаться исполнить для наймодавца определенную работу, предоставить другую имущественную выгоду или, при найме из вы­стройки, возвести на нанятой земле определенные постройки с тем, что в те­чение наемного срока наниматель имеет право пользоваться этими построй­ками, а по окончании найма они остаются в пользу наймодавца» (ст. 1818).

Требования к форме договора имущественного найма дифференциро­вались в зависимости от вида нанимаемого имущества. Так, по общему правилу договор найма движимых вещей совершался словесно (т.е. в уст­ной форме). Исключение составлял договор найма речных и морских судов (по дореволюционному законодательству они признавались движимым

1. См., напр.: ШершеневичГ.Ф. Указ. соч. С. 161.

2. См.: Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 265-266.

имуществом), для заключения которого требовалась письменная форма. Наем недвижимого имущества, напротив, по общему правилу требовал письменной формы, однако для найма городских строений и земельных участков в городе допускалась и устная форма. Вместе с тем, если догово­ры найма городских строений и земельных участков в городских поселени­ях заключались на срок от трех до двенадцати лет на сумму свыше 300 руб., а на сроки более 12 лет на всякую сумму, то такие договоры должны были совершаться «на письме», т.е. необходимым условием являлась письменная форма. При найме крестьянами земель у помещиков на срок не свыше трех лет на всякую сумму, а на больший срок на сумму не более 300 руб. дого­воры могли заключаться в устной форме. Договор найма недвижимости, предусматривающий выплату наемной платы вперед более чем за год, под­лежал засвидетельствованию крепостным актом, а при нарушении этого требования договор признавался недействительным¹'

Неудивительно, что при подготовке проекта Гражданского уложения применительно к форме договора имущественного найма ставилась задача упростить и сделать более однообразными предъявляемые законом требо­вания, что и было реализовано в ст. 1819 проекта: «Договор найма, по ко­торому наемная плата за год или за весь срок, если он менее года, превы­шает триста рублей или который заключен на срок свыше трех лет либо пожизненно, должен быть удостоверен на письме».

С позиции современного юриста указанная норма чрезмерно занижает требования к форме договора. В самом деле, независимо от вида имущества и срока его найма максимальные требования к форме договора имущест­венного найма ограничены простой письменной формой. Указанная норма вовсе не предусматривает каких-либо случаев заключения договора в ква­лифицированной письменной форме, т.е. с удостоверением его у нотариуса. Выбор делается лишь между простой письменной и устной формами со­вершаемой сделки. Более того, допускается заключение в устной форме договора найма недвижимости, в том числе и на длительный срок.

В материалах Редакционной комиссии такой «облегченный» подход к форме договора имущественного найма объясняется тем, что требование о совершении договора, касающегося недвижимости, в письменной форме, независимо от ценности или продолжительности сделки, не вызывалось действительной необходимостью и представлялось крайне стеснительным для договаривающихся сторон. «В защиту письменной формы можно, ко­нечно, указать на то, что она имеет значение более надежного доказатель­ства, которое обеспечивает интересы контрагентов и облегчает суду поста­новление правильного решения. Поэтому письменная форма особенно по-

См., напр.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 163-164.

лезна при заключении договоров ценных или долгосрочных. Ст. 1819 про­екта предоставляет сравнительно с действующими узаконениями больший простор для заключения словесных сделок; ожидать от сего каких-либо вредных последствий не представляется оснований, так как свобода заклю­чения словесных сделок касается лишь малоценных сделок и совершенных на непродолжительный срок»¹'

Представляется, однако, что, к примеру, договор найма здания на срок до трех лет вряд ли можно отнести к малоценным сделкам, в отношении которых не требуется соблюдения даже простой письменной формы. Во всяком случае мы можем констатировать разительное отличие позиций дореволюционных российских правоведов и современного гражданского законодательства.

Содержание договора имущественного найма определялось исходя из того, что указанный договор порождает правоотношение, суть которого состоит в предоставлении нанимателю пользования нанятым имуществом. В этом дореволюционные цивилисты видели отличие договора найма от иных гражданско-правовых договоров. Так, Г.Ф. Шершеневич писал: «Со­держание договора имущественного найма состоит в предоставлении поль­зования вещью. Приобретаемое по этому договору право не есть право соб­ственности, а лишь право извлечения из вещи той пользы, которая обнару­живается из ее экономического назначения. Содержанием своего обяза­тельства договор имущественного найма близко соприкасается с ссудой, отличаясь от нее возмездностью. Приближаясь с экономической стороны к договору купли-продажи, как обмен ценностей, имущественный наем суще­ственно отличается от него с юридической точки зрения тем, что не соеди­няется с переходом права собственности»²'

Д.И. Мейер отмечал: «Юридические отношения, возникающие по до­говору найма, сами по себе довольно ясны. Наниматель вправе требовать от хозяина нанятого имущества, чтобы он предоставил ему пользование этим имуществом на время договора, а если имущество таково, что пользование им предполагает владение, - например, нанимается лошадь, другое какое-либо животное, - то наниматель вправе требовать передачи себе и владе­ния. Это пользование имуществом со стороны нанимателя должно быть сообразно его назначению, не выходить из пределов договора и не вести к повреждению, а тем более к уничтожению имущества»³'

С позиции современного законодательства применительно к содержа­нию договора имущественного найма важно отметить два момента, харак­терных для гражданско-правовой доктрины той поры.

1 Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 395. г Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 159-160. з МейерД.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 267-268.

Во-первых, российские цивилисты последовательно проводили взгляд на природу договора имущественного найма как на обязательственное пра­воотношение. По общему правилу суть этого правоотношения заключалась в предоставлении нанимателю только права пользования (но не владения!) нанятым имуществом. В правоотношении, возникающем из договора иму­щественного найма, исключалась возможность наличия каких-либо вещно-правовых элементов, а наниматель не рассматривался в качестве титульно­го владельца, обладающего вещно-правовыми способами защиты. В связи с этим Г.Ф. Шершеневич критиковал судебную практику за то, что она до­пускает для нанимателя возможность истребовать от наймодателя преду­смотренное договором найма имущество, не переданное последним в поль­зование нанимателю. Он писал: «Имущественный наем является обязатель­ственным отношением, а из свойства обязательственного отношения обна­руживается, что принудить хозяина к выполнению его обязанности нельзя, а можно только искать с него возмещение ущерба, причиненного отступле­нием от договора, что и может служить до известной степени косвенным средством, побуждающим хозяина к соблюдению договора... Неправиль­ность взгляда практики обнаружится тотчас, как только отношение по найму несколько усложнится. Та же практика признает, что в случае продажи наня­той вещи другому лицу наниматель не может требовать судом вещи... хотя отношение по существу нисколько не изменилось от перемены собственника. Когда одна и та же вещь отдана внаем разным лицам, то возникшее столкно­вение не разрешается правом каждого нанимателя вытребовать вещь. Та же практика признала, что первенство договора не имеет здесь значения и нани­матель, вступивший в обладание вещью, не может быть вытеснен другим»¹'

Интересная деталь: Редакционная комиссия при подготовке проекта Гражданского уложения не согласилась с мнением Г.Ф. Шершеневича и включила в проект норму, согласно которой в случае уклонения наймодав-ца (наймодателя) от добровольной передачи отданного внаем имущества, таковое по требованию нанимателя может быть передано ему по решению суда. Однако необходимость данного правила обосновывалась лишь тем, что оно известно судебной практике и обычному русскому праву. При этом лишний раз подчеркивалась обязательственно-правовая природа отноше­ний имущественного найма: «Но конечно, т.к. наниматель управомочен лишь по отношению к наймодавцу, а не ко всякому третьему лицу, он не может требовать передачи нанятого имения от третьего лица, которое по заключенному им с наймодавцем договору уже вступило в пользование имением, когда бы этот последний договор ни был заключен»²'

Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 164-165.

Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 395-396.

Во-вторых, право пользования имуществом, получаемое нанимателем по договору найма, трактовалось весьма широко и включало в себя право нанимателя передавать нанятое имущество в пользование другим лицам. Например, Д.И. Мейер отмечал, что «право пользования осуществляется как непосредственным употреблением вещи со стороны субъекта права, так и посредством извлечения из него гражданских плодов, доходов. Поэтому можно признать за норму, что наниматель имущества вправе отдавать его внаем другому лицу, заключать sublocatio.

Так обыкновенно принимается и в действительности. Но, конечно, ес­ли хозяин имущества не желает передачи его нанимателем другому лицу, то может включить в договор особое о том определение»¹'

Такой же позиции придерживался и Г.Ф. Шершеневич, который счи­тал, что «поднаем, составляя форму осуществления права пользования, должен быть допущен, если только при совершении договора хозяин прямо не устранил его возможности... Едва ли против допустимости поднайма можно возражать с той стороны, что хозяин становится таким путем лицом к лицу с совершенно непредвиденными контрагентами, потому что в силу такого поднайма контрагентом хозяина остается прежний наниматель, ко­торый один несет в себе ответственность. Хозяин не имеет никакого отно­шения к постояльцам его постояльца, к арендаторам его арендатора»²'

Из такого же широкого понимания пользования нанятым имуществом со стороны нанимателя как пользования, включающего в себя и право пе­редачи указанного имущества в поднаем, исходили и составители проекта Гражданского уложения, которые подчеркивали, что наниматель в процессе пользования имуществом, полученным от наймодателя, вправе передавать его в поднаем другим лицам³'

Получил подтверждение обязательственно-правовой взгляд российских цивилистов на отношения, связанные с имущественным наймом, и при реше­нии вопроса о последствиях для договора имущественного найма отчужде­ния собственником сданного внаем имущества третьему лицу. В юридической литературе того времени велись по этому поводу оживленные дискуссии, что нашло отражение и в материалах Редакционной комиссии, готовившей про­ект Гражданского уложения. Вопрос оказался весьма сложным.

Д.И. Мейер судьбу договора найма при продаже собственником наня­того имущества предлагал определять в зависимости от двух различных ситуаций. Во-первых, это ситуация, когда в договор продажи имущества, уже переданного внаем, включается условие, предусматривающее обязан-

1 Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 268.

г Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 168-169.

з См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 390,418-419.

ность приобретателя имущества «оставить нанимателя до истечения срока договора, и притом на тех же условиях, на которых заключен им договор с... прежним домохозяином. Тогда, значит, покупщик вступает в юридиче­ское отношение прежнего домохозяина, и договор найма не прекращается отчуждением имущества со стороны его хозяина стороннему лицу. Но если отчуждение имущества происходит без соображения найма, существующе­го по имуществу; если покупатель, по условию, не обязывался уважать его, то наем отчуждением имущества прекращается. Конечно, тут прекращение договора представляет нарушение права нанимателя со стороны хозяина имущества; но только хозяин имущества подлежит ответственности перед нанимателем, обязывается вознаградить его за убытки, причиненные нару­шением его права, а все-таки договор найма, как отношение обязательст­венное, личное, не переходит к новому собственнику имущества и прекра­щается»'.

Г.Ф. Шершеневич рассматривал данную проблему с теоретической и житейской точек зрения. С теоретической точки зрения, учитывая, что из общих начал обязательственного права законодательством не сделано ис­ключений для имущественного найма, необходимо признать, что договор имущественного найма прекращается с отчуждением вещи, так как он не может быть обязательным для не участвовавшего в нем приобретателя. Од­нако жизнь противится этому логическому заключению, опасаясь за инте­ресы арендаторов и квартирантов, которые при таком последовательном проведении юридических начал могут быть во всякое время лишены крова и насиженного гнезда, земли, обработанной тщательным трудом. «Конечно, -отмечал Г.Ф. Шершеневич, - если нанимателю причиняется материальный ущерб, за ним сохраняется во всяком случае право требовать возмещения убытков. Но с договором найма соединяются и неимущественные интере­сы, которые не могут быть ограждены гражданским правом, так как не под­лежат оценке»²'

При подготовке проекта Гражданского уложения принимались во внимание позиции и тех российских цивилистов, которые высказывались в пользу признания за нанимателем по договору имущественного найма неко­торых вещных прав на нанятое имущество (например К.П. Победоносцев), а также судебная практика, которая нередко исходила из обязательности до­говора найма для нового приобретателя имущества³'

В результате тщательного и всестороннего изучения проблемы и поис­ка компромиссных решений для различных ситуаций, возникающих при

¹ МейерД.И. Указ. соч. Ч. 2. С 270-27 L , Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 171-172.

См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 432-433.

продаже наймодателем сданного внаем имущества, Редакционная комиссия выработала целый свод детальных правил, объединив их в шесть статей, включенных в проект Гражданского уложения (ст. 1857-1862)'.

Судьба договора имущественного найма ставилась в зависимость от ряда конкретных обстоятельств. В частности, договор найма, внесенный в вотчинную книгу, признавался обязательным для каждого нового приобре­тателя недвижимого имения. Комментируя данное правило, Редакционная комиссия подчеркивала, что оно служит справедливым примирением про­тивоположных интересов наймодавца, нанимателя и нового приобретателя при отчуждении имущества. То обстоятельство, что при этом несколько ограничивается свободное распоряжение наймодателя имуществом, не должно служить основанием досрочного прекращения найма при отчужде­нии имущества, так как наймодатель, заключая договор найма, сознательно и по доброй воле принимает на себя исполнение налагаемого договором обязательства до истечения определенного в нем срока. Кроме того, внесе­ние договора найма в вотчинную книгу не являлось безусловно обязатель­ным для сторон. Что касается нанимателя, то он получал возможность обеспечить неприкосновенность найма до определенного в договоре срока путем внесения его в вотчинную книгу. По мнению Редакционной комис­сии, данное правило обеспечивало также и интересы приобретателя, по­скольку он может, наведя справку в вотчинной книге, узнать, существуют ли относительно приобретаемого имущества такие договоры найма, кото­рые будут для него обязательными после приобретения имущества.

Письменный договор найма недвижимости, не внесенный в вотчинную книгу, признавался обязательным для приобретателя указанной недвижи­мости только в том случае, если время совершения договора было досто­верно известно и недвижимое имущество до перехода права собственности к приобретателю уже находилось в пользовании нанимателя. Требование, касающееся нахождения имущества в фактическом пользовании нанимате­ля, объяснялось Редакционной комиссией желанием облегчить новому при­обретателю возможность знать о существовании договоров найма относи­тельно приобретаемого имущества. Факт пользования нанимателя имуще­ством мог служить наглядным доказательством существования найма и потому должен был способствовать получению приобретателем необходи­мых сведений об обременении приобретаемого имущества.

В остальных случаях отчуждения наймодателем недвижимого имуще­ства, сданного внаем, ранее заключенный договор найма сохранял для при­обретателя лишь силу договора найма, заключенного на неопределенный

1 Комментарий к указанным статьям см.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 432^36.

срок, и мог быть прекращен приобретателем во всякое время после соот­ветствующего предупреждения нанимателя. Объясняя необходимость дан­ного правила, Редакционная комиссия подчеркивала, что обязательное при­знание договора найма в течение определенного срока, ввиду его кратко­временности, не является обременительным для нового собственника иму­щества. Однако благодаря этому наниматель не будет поставлен в затруд­нительное положение, которое могло бы для него возникнуть, если приоб­ретатель имел бы право требовать немедленного прекращения найма.

Проект Гражданского уложения содержал подробные правила, опре­деляющие последствия реализации новым собственником (приобретателем сданного внаем имущества) права на досрочное прекращение договора имущественного найма. В частности, в подобном случае на прежнего соб­ственника (наймодателя) возлагалась ответственность перед нанимателем за убытки, понесенные им вследствие досрочного прекращения найма. Если договор найма недвижимости не был внесен в вотчинную книгу, произве­денный нанимателем платеж наемной платы более чем за год вперед при­знавался для нового собственника необязательным в той части, которая причиталась за время после перехода к нему права собственности на наня­тое имущество. Наниматель же получал право обратного требования от наймодателя указанного платежа.

Как уже отмечалось, дореволюционное законодательство и граждан­ско-правовая доктрина включали в правомочия нанимателя по пользованию нанятым имуществом право передавать его в поднаем третьим лицам. Вме­сте с тем проводилась четкая грань между поднаймом и уступкой нанима­телем всех прав по договору найма другому лицу. Так, Д.И. Мейер отмечал: «Именно между сублокацией и уступкой права пользования, приобретенно­го по найму, представляется та разница, что при сублокации право пользо­вания имуществом сохраняется за первым нанимателем и сублокация явля­ется только осуществлением этого права. Так что сублокатор не перестает быть ответственным лицом перед хозяином нанятого имущества, а остается к нему в прежнем юридическом отношении. Тогда как при уступке права пользования, приобретенного по найму, право это все переходит к другому лицу и представляется не осуществлением права пользования, а передачей его, поэтому наниматель перестает быть ответственным лицом перед хо­зяином имущества, совершенно выбывает из юридического отношения. Со­образно этому сублокация не нуждается в согласии хозяина имущества и да­же может произойти вопреки его несогласию, а вот уступка права пользова­ния по договору найма может совершиться лишь с согласия хозяина иму­щества»¹'

' МейерД.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 268-269.

Данную проблему рассматривала и Редакционная комиссия при подго­товке проекта Гражданского уложения. Она пришла к следующим выводам. Передача прав по договору найма существенно отличается от поднайма. При поднайме наниматель, имея право и без согласия наймодавца (наймо-дателя) передать имущество внаем третьему лицу, не может выйти из дого­вора по своему одностороннему желанию, а потому остается в прежних обязательственных отношениях к наймодавцу. Напротив, с передачей третьему лицу всех прав по договору найма, наниматель освобождается от принятых им на себя по договору обязательств. Очевидно, что освобожде­ние нанимателя от обязательств, возложенных на него договором найма, и перенесение этих обязательств на нового нанимателя может последовать не иначе как с согласия на это наймодавца. Данные рассуждения привели Ре­дакционную комиссию к удивительному заключению: «В случае отсутствия согласия наймодавца такую передачу следует рассматривать как поднаем». Таким образом, в проекте Гражданского уложения появилась любопытная норма, согласно которой уступка нанимателем другому лицу всех прав по договору найма с освобождением нанимателя от принятых по договору обязательств допускалась лишь с согласия наймодавца. В случае отсутствия согласия наймодавца такая уступка прав рассматривалась как поднаем'.

С позиции современного юриста данная норма кажется несколько странной. Даже если допустить, что передача нанятого имущества в подна­ем составляет одно из правомочий нанимателя в рамках права пользования соответствующим имуществом, превращение сделки по уступке всех прав по договору найма в поднаем представляется в некоторой степени насилием над волей сторон этого правоотношения. Более логичным было бы при­знать такую сделку недействительной.

Что касается прав и обязанностей сторон по договору имущественно­го найма, то они довольно традиционны. Отметим лишь, что обязанности наймодателя не ограничивались передачей сданного внаем имущества на­нимателю. На него также возлагались обязанности по поддержанию ука­занного имущества в надлежащем состоянии и устранению препятствий в пользовании нанятым имуществом, в том числе и таких, за которые наймо-датель не нес ответственности, в течение всего срока действия договора найма.

Более того, в проект Гражданского уложения было включено общее правило, в соответствии с которым наймодавец (наймодатель) был обязан обеспечить нанимателю спокойное пользование нанятым имуществом в течение срока найма. Наймодатель был не вправе производить в имуществе изменения, стесняющие пользование нанимателя, и вообще обязывался не

1 См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 420.

только не предпринимать ничего такого, что препятствовало бы нанимате­лю пользоваться имуществом, но и устранять все то, что стесняет спокой­ное пользование нанимателя (ст. 1822).

Комментируя данное положение, Редакционная комиссия подчеркива­ла, что обязанность наймодателя относительно предоставления нанимателю спокойного пользования, известная и российскому обычному праву, не ог­раничивалась лишь нестеснением самим наймодателем нанимателя; наймо-датель вообще был обязан устранять все то, что стесняет спокойное пользо­вание нанимателя, хотя бы такое стеснение и не вызывалось непосредст­венно действиями наймодателя¹'

В качестве основной обязанности нанимателя рассматривалось свое­временное внесение наемной платы. Сроки внесения платежей за пользо­вание нанятым имуществом должны были определяться договором, а при отсутствии соглашения сторон о сроках внесения наемной платы они долж­ны были определяться местными обычаями. На случай неурегулированно­сти данного вопроса ни соглашением сторон, ни местным обычаем проект Гражданского уложения содержал диспозитивные нормы. Согласно этим нормам наемная плата должна вносится вперед: при найме недвижимости вне города на срок свыше года— за шесть месяцев, а при найме на срок менее года - за весь срок найма; при найме недвижимости в городе, а так­же движимых вещей на срок свыше года - за два месяца (ст. 1828).

Особый интерес представляет норма, направленная на обеспечение исполнения нанимателем обязательства по внесению наемной платы: най-модателю предоставлялось закладное право на движимое имущество нани­мателя, находящееся в нанятом объекте недвижимости, как-то: мебель и другие вещи, составляющие обстановку нанятого помещения; товары, ин­струменты и прочие предметы, содержащиеся для ведения хозяйства, тор­говли или промысла. В случае, если наниматель приступил к вывозу своего движимого имущества, на которое наймодатель имел закладное право, по­следний был вправе задержать такую часть этого имущества, которая была достаточна для обеспечения погашения обязательства по наемной плате (ст. 1830, 1831).

Другая обязанность нанимателя состояла в том, что он должен был пользоваться нанятым имуществом как заботливый хозяин в соответствии с тем назначением, для которого имущество было отдано внаем. Причем, как указано в материалах Редакционной комиссии, по смыслу соответствующей нормы наниматель нарушает свою обязанность пользоваться нанятым имуществом как заботливый хозяин не только в том случае, когда пользует­ся нанятым имуществом ненадлежащим образом, но и тогда, когда вовсе им

См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 400.

не пользуется. В подобных случаях наниматель, даже продолжающий акку­ратно вносить наемную плату, может быть признан нарушившим возло­женное на него обязательство¹'

Еще одна обязанность нанимателя состояла в возврате наймодателю по окончании срока договора имущественного найма полученного внаем имущества со всеми его принадлежностями и в том же состоянии, в каком оно было им принято. Наниматель не нес ответственности за обыкновенное ухудшение имущества, происшедшее от времени и правильного пользова­ния^. 1839).

При регулировании отношений, связанных с возвратом нанятого иму­щества, довольно своеобразно решался вопрос, касающийся определения судьбы произведенных нанимателем улучшений нанятого имущества. Ре­шение этого вопроса не ставилось в зависимость от получения согласия наймодателя на производство соответствующих улучшений или от их по­лезности. Критерием для предоставления нанимателю права оставить за собой произведенные улучшения либо требовать от наймодателя соответст­вующей компенсации за их производство служила необходимость указан­ных улучшений. Это нашло отражение в ст. 1843 проекта Гражданского уложения, согласно которой наниматель был вправе требовать от наймода­теля вознаграждение за произведенные в нанятом имуществе починки (т.е. улучшения), относившиеся к обязанностям наймодателя или осуществлен­ные нанимателем без предупреждения им наймодателя ввиду их неотлож­ности. Если наниматель произвел в нанятом имуществе такие работы, кото­рые не вызывались необходимостью или не входили в обязанности наймо­дателя, то наниматель был вправе оставить за собой те улучшения, которые могли быть отделены без вреда для имущества. Он был обязан оставить эти улучшения в пользу наймодателя, если последний согласится возместить их стоимость.

Редакционная комиссия исходила из того, что наниматель может про­извести в нанятом имуществе улучшения (починки) троякого рода: необхо­димые, полезные и служащие для личного удобства или удовольствия на­нимателя. Право нанимателя на вознаграждение за улучшения имущества находилось в прямой зависимости от того, какого рода улучшения им про­изведены. Наймодатель был обязан заботиться в течение всего срока найма

0. поддержании сданного внаем имущества в состоянии, годном для пользо­ вания, и, следовательно, производить все необходимые улучшения. Укло­ няясь от производства необходимых улучшений, наймодатель тем самым нарушал одну из наиболее существенных своих обязанностей, поэтому в данном случае наниматель имел полное право произвести такие улучшения

1. См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 411.

своими средствами и затем потребовать от наймодателя соответствующего вознаграждения. Этим правом наниматель мог воспользоваться при усло­вии, что он заявил наймодателю о необходимости производства таких улучшений имущества. Без заявления наймодателю наниматель имел право произвести улучшения в нанятом имуществе и затем требовать вознаграж­дения за них, если такие улучшения были безотлагательными.

Что же касается так называемых полезных улучшений, то по существу договора найма нельзя признать, что производство их относилось к обязан­ностям наймодателя. Вследствие этого не было достаточных оснований признавать за нанимателем право на вознаграждение за такие улучшения. Наконец, само понятие о полезных издержках представлялось Редакцион­ной комиссии весьма растяжимым. Часто трудно определить, следует ли признать издержки полезными или служащими лишь для роскоши. Относи­тельно подобных улучшений нанимателю предоставлялось право взять все сделанное, если это возможно без вреда для имущества и если наймодатель не пожелает оставить улучшения за собой, вознаградив за них нанимателя¹'

Договор имущественного найма, заключенный на определенный срок, прекращался по истечении этого срока без всякого предупреждения со сто­роны наймодателя или нанимателя. Если же срок найма не мог быть опре­делен на основании соглашения сторон, местного обычая или цели найма, то договор признавался заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон была вправе после предупреждения контрагента прекратить договор.

Предусматривалась в проекте Гражданского уложения и возможность возобновления договора имущественного найма. Согласно ст. 1856 проекта, если по окончании срока найма ни одна из сторон не объявит о прекраще­нии договора и наниматель без всякого возражения со стороны наймодате­ля и с ведома последнего продолжает пользоваться нанятым имуществом: при найме сельского имения - в течение двух месяцев, а при всяком ином найме — в течение месяца, — то договор признавался возобновленным на прежних условиях, но на неопределенный срок, за исключением найма сельского имения, который считался возобновленным на следующий хозяй­ственный год.

В материалах Редакционной комиссии подчеркивалось, что договор найма по окончании определенного в нем срока может быть возобновлен сто­ронами. На этот счет там говорилось следующее. Возобновление договора может последовать или в силу положительного соглашения сторон, или без­молвно. В первом случае продолжительность договора, а равно и все прочие его условия определяются состоявшимся соглашением, независимо от перво­начального договора. Но в действительности весьма нередко наниматель по

См.: Гражданское Уложение: Проект... Гом второй. С. 417-418.

окончании срока найма продолжает пользоваться нанятым имуществом без всякого возражения со стороны наймодателя. В этом последнем случае про­исходит безмолвное возобновление договора найма. Основанием возобновле­ния договора служит соответствующее интересам обеих сторон предположе­ние о том, что стороны, не выражая по окончании найма своей воли относи­тельно прекращения договора, тем самым безмолвно дают согласие на про­должение найма на прежних условиях. Имущественный наем может считать­ся безмолвно возобновленным, если наниматель продолжает после окончания срока найма пользоваться нанятым имуществом на прежних основаниях, оп­ределенных в договоре. Однако в случае заявления одной из сторон о жела­нии прекратить договор это предположение отпадает. Для безмолвного во­зобновления найма необходимо также, чтобы пользование нанимателя про­должалось определенное время по окончании найма'.