38. Методы оценки стоимости имущества

Оценочная деят-ть в РФ регулирует­ся ФЗ «Об оценочной деят-ти в РФ» от 29.07.98 № 135-ФЗ и стандартами оценки, ут­вержденными Постановлением Правительства РФ от 06.07.01 № 519.В соответствии с утвержденными стандартами оценки в РФ приняты следующие подходы к оценке:- затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом егоизноса;- сравнительный подход - совокупность методов оценки стои­мости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении кот. имеется информа­ция о ценах сделок с ними;- доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.Окончательное суждение о ценности объекта должно произво­диться не на основе среднеарифметического из полученных разными методами результатов, а с учетом значимости того или иного метода в каждом конкретном случаеНи один из методов оценки не может дать абсолютно верного значения величины стои­мости недвижимости. Каждый из них представляет собой лишь один взгляд на предмет оценки, а потому неизбежно несет в себе возмож­ность ошибки даже при безошибочности в расчетах.Использование различных методов позволяет снять односто­ронность того или иного подхода и тем самым повысить точность суждения о величине стоимости недвижимости.При оценке недвижимости, когда это возможно, применяют все три подхода. При этом окончательный вывод делают по совокупно­сти их результатов, которые, как правило, должны быть близки. Су­щественные расхождения указывают либо на ошибки в оценках, либо на значительную несбалансированность рынка.Затратный подход - часто применяется на пассивных рынках (редко происходят сделки, редко предсказуемы доходы).Этапы:1.определяется текущая стоимость восстановления; методы : а) сметный – очень дорого, б) метод сравнительной единицы2.определение износа3.восстановительная стоимость( = текущая стоимость – износ)4.Стоимость объекта недвижимости ( = восстановительная стоимость + стоимость земельного участка)Восстановительная стоимость – затраты, которые нужно произвести в текущих ценах, для того, чтобы построить абсолютно аналогичный объектСтоимость земли и стоимость здания оценивается отдельно.Рыночный подход (метод сравнительного анализа затрат)В основу определения цены положены данные о рыночных сделках.

Применяется там, где существуют активные продажи (напр., рынок жилья).Метод предполагает:1. получение информации о недавно совершившихся сделках с аналогичными объектами2. эта информация структурируется по основным факторам, которые влияют на стоимость объекта. Здесь- выделяются характеристики объекта (местоположение, тип здания, удобства, расстояние до транспортных путей)- выделяются характеристики сделки (цена, условия финансирования, наличие скидок, льгот)3. информация о сделке сравнивается, используется метод парных продаж – чтобы определить какова цена элемента недвижимости4. переход к определению стоимости объекта, через сравнение его с аналогамиДоходный подход базируется на том, что текущая стоимость объекта, приносящего доход может быть определена через величину этого доходаV=J/R, V – стоимость, J – доход , R – ставка доходности.Варианты доходного подхода1. Метод валовой ренты (рентный мультипликатор = отношение стоимости к доходу). На рынке исследуются продажи. Определяется средневзвешенная величина. Прогнозируется доход и умножается на величину рентного мультипликатора.2. Метод прямой капитализации, при котором доход конвертируется в стоимость через ставку капитализации (понятие дохода, понятие доходности)Используется понятие чистого операционного дохода (чод) = потенциальный валовой доход – потери + доп доходы – операционные издержки (издержки, которые связаны с объектом)Уточняется понятие доходности – ставка капитализации V=J/R , V – стоимость, J – доход, R – ставка капитализации3. Метод кумулятивного построения ставки капитализации безрисковая ставка + премии за риск = Ставка капитализацииЭти подходы дали бы одинаковый результат в том случае, если бы все издержки и доходы были бы сбалансированы, пропорции между издержками производства разных видов продукции точно отвечали бы структуре потребностей, эк-ка была бы абсолютно пропорциональна.