Расчет стоимости строительства нового здания (восстановления или замещения)

Восстановительная стоимость объекта недвижимости - это стоимость строительства точной копии оцениваемой недвижимости, а стоимость замещения – это стоимость строительства объекта, имеющего такую же функциональную полезность, но построенного по современным технологиям и в соответствии с текущими рыночными стандартами. Для целей оценки рыночной стоимости наиболее предпочтительным является определение стоимости замещения ввиду ее большей адекватности текущим рыночным условиям и стандартам.

Существует три традиционных метода определения стоимости строительства:

• метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости);

• поэлементный метод;

• сметный метод (или метод количественного анализа).

Метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости)

По этому методу текущая стоимость выбранной для расчета единицы измерения объекта умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Как правило, единицами измерения могут быть 1 кв.м или 1 куб.м. В условиях России в качестве удельных показателей используются:

• сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений для переоценки основных фондов;

• сборники укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС).

Укрупненные показатели, приведенные в сборниках, составлены в ценах и нормах определенного базисного периода (1969год).

Поэлементный метод

Оценка стоимости недвижимости рассчитывается так же, как в предыдущем методе, но не для всего здания сразу, а для его частей (элементов, компонентов), имеющих какие-либо существенные различия. Сумма оценок стоимости различных частей здания дает оценку стоимости объекта в целом.

Сметный метод (метод количественного анализа)

Этот метод использует данные инвентаризации всех компонентов (материалов, изделий, оборудования) оцениваемого объекта и данные о всех видах трудозатрат (по объему и стоимости), необходимых для монтажа отдельных элементов и создания объекта в целом. К стоимости материалов и оборудования добавляются накладные расходы и иные затраты, необходимые для воспроизводства объекта, составляется полная смета воспроизводства оцениваемого объекта.

При определении полной восстановительной стоимости были использованы укрупненные показатели восстановительной стоимости в базисном уровне цен 1969г. на единицу строительного объема здания. Для перехода от цен 1969г. к ценам на дату оценки использовались следующие нормативные документы и справочные материалы:

• постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.1983 г. "Об утверждении индексов стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек";

• приложение к письму Госстроя СССР от 6.09.90 г. №14-Д "Индексы изменения стоимости СМР, прочих затрат и территориальных коэффициентов";

• приложение к письму Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 января 2010 г. N 1289-СК/08 «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, в том числе стоимости материалов, оплаты труда и эксплуатации машин и механизмов на I квартал 2010 года;

• Приложение 1 к письму Минрегиона Россииот 07 ноября 2011 г. N 30394-ИП/08 «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по видам строительства, определяемых с применением федеральных и территориальных единичных расценок на IV квартал 2011 года.

Удельная стоимость строительства объекта в ценах по состоянию на дату оценки определялась по следующей формуле:

С₂₀₁₂ = С₁₉₆₉  К_кор  К_{1969 - 1984}  К_{1984 – 1991}  К_{1991 – 2001}  К_{2001 – 2012},

где С₁₉₆₉ – стоимость строительства здания в ценах 1969 года (сборники УПВС);

К_кор – коррелирующий коэффициент к удельной стоимости здания;

К_1969-1984 – индекс удорожания стоимости строительства с 1969г. на 1984г.;

К_1984-1991 – индекс удорожания стоимости строительства с 1984г. на 1991г.;

К_1991-2001 – индекс удорожания стоимости строительства с 1991г. на 2001г.;

К_2001-2012 – индекс удорожания стоимости строительства с 2001г. на 2012г.

Стоимость воспроизводства по состоянию на дату оценки определялась по формуле:

С = С₁₂  V + ПЗ + НДС,

где: С₂₀₁₂ – удельная стоимость строительства в ценах на дату оценки;

V – строительный объем здания, куб.м;

ПЗ – прибыль застройщика принята в размере 24% для торгово офисных объектов и 19% для производственно-складских объектов от стоимости строительства по данным Справочника оценщика недвижимости;

НДС – налог на добавленную стоимость (18%).

Расчет физического износа

Физический износ рассчитан оценщиком на основе визуального обследования с использованием таблиц ВСН 53-86(р). Расчет величины физического износа приведен в таблицах.

Таблица

№ п/п	Наименование элемента	Техническое состояние	Удельный вес элемента в стоимости или материалоемк., %	Фактический износ элемента по результатам исследования, %	Доля физического износа элемента в здании, %
1	Фундаменты	Трещины	7	20	1,4
2	Стены и перегородки	Глубокие трещины и отпадения штукатурки мес­тами, выветривание швов	29	20	5,8
3	Перекрытия	Трещины в плитах поперек рабочего пролета	17	25	4,25
4	Кровля (покрятия)	Ослабление крепления отдельных листов к обрешетке, отдельные протечки	6	20	1,2
5	Полы	Стирание поверхности в ходовых местах; выбоины до 0,5 м2 на площади до 25%	12	30	3,6
6	Проемы	Удовлетворительное состояние	3	20	0,6
7	Отделочные работы	Потемнение и загрязнение окрасочного слоя, матовые пятна и потеки	2	30	0,6
8	Внутренние сантехнические и электротехнические работы	Неисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов (розеток, штепселей, патронов и т. д.); следы коррозии на поверхности металлических шкафов и частичное повреждение деревянных крышек	15	20	3
9	Прочие работы		5	30	1,5
Суммарный физический износ с учетом округления			100		21, 95

Расчет функционального и внешнего (экономического) устаревания не проводился по причине отсутствия признаков этого износа.