Обоснование корректировок:

1. Поправка на условия финансирования сделки. Так как условия финансирования продажи объектов-аналогов и объекта оценки типичные рыночные, поправка не вносилась.

2. Поправка на условия аренды. Условия аренды объектов-аналогов типичные, т.е. арендодатели не были ограничены в сроках аренды, между арендаторами и арендодателями не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. В связи с этим корректировка по данному фактору не проводилась.

3. Поправка на дату предложения. Поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости объекта оценки информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

4. Поправка на уторгование. Поправка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки определена на основании средней по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю. По данным компании «Инновации Бизнес Консалтинг»¹.

5. Местоположение - является одной из ключевых ценообразующих характеристик объектов недвижимости. Корректировка цены сходного объекта на местоположение осуществляется с целью сглаживания различий между сходным объектом и оцениваемым объектом вследствие его более или менее выгодного в сравнении с оцениваемым объектом расположения (расстояние от областного центра, транспортной доступности, удобства подъезда). В том случае, если сходный объект по местоположению уступает оцениваемому объекту, вносится повышающая поправка, если превосходит оцениваемый объект – то понижающая поправка. Величина поправки зависит от степени отличия сходного объекта от объекта оценки по данному критерию: чем больше отличие, тем больше величина поправки и наоборот.

Расчет ставки капитализации

Расчет величины ставки капитализации представлен в таблице:

Таблица

№п/п	Фактор риска	Величина риска, %	Обоснование
1	Базовая ставка дохода	6,1	Среднесрочная ставка рынка ГКО-ОФЗ на дату оценки.
2	Региональный риск	0,809	Объект оценки расположен на территории г.Калуги, экономическое положение которой оценивается высокими экономическими показателями (по данным рейтингового агентства «ЭкспертРА» http://www.raexpert.ru/rankingtable/?table_folder=/region_climat/2009/tab2)
3	Компенсация за низкую ликвидность	1,02	Надбавка за ликвидность рассчитана из расчета времени продажи Объекта-оценки, которое может составить, по мнению оценщика, не менее 2 месяцев, а годовая безрисковая ставка равна базовой ставке дохода.
4	Предпринимательский риск	0,9145	Предпринимательский риск определяется рисками, характерными для объекта оценки (п.2, 3) и определяется как средняя величина от их значений.
5	Норма возврата капитала	3,448
			nвк = 100% / Оставшийся срок полезной экономической жизни
			Фактический возраст Объекта оценки составляет 13 лет (построен в 1999г.). При этом физический износ его составляет 30,6%. Тогда оставшийся срок экономической жизни составит:
			13 лет /30,6% × (100% - 30,6%) = 29
			Тогда nвк = 100% / 29 лет =3,448
	Итого	12,2915

Цена объекта	1 884 711,12
Доходный подход
Ставка капитализации
Потенциальный валовой доход	535 005,03
Действительный валовой доход (ДВД)	508 254,78
Эксплуатационные расходы:
Управление объектом	25 412,74
- отчисления на оплату труда	8 640,33
- страхование имущества	9 423,56
- резервный фонд на восстановление	18 847,11
НАЛОГИ
- налог на имущество	41 463,64
Величина годового денежого потока. Чистый операционный доход: ЧОД=ДВД – Экспл. Рас. - Нал	404 467,39
Ставка капитализации	0,122915
Рыночная стоимость	3 290 626,81