Объяснение корректировок

1. Поправка на право собственности. Наличие прав собственности на землю в сильной степени увеличивает стоимость объекта недвижимости. Данная корректировка компенсирует разницу между правом полной собственности и правом долгосрочной аренды. Так как права собственности объектов-аналогов и объекта оценки идентичны, поправка не вносилась.

2. Поправка на условия финансирования. Так как условия финансирования продажи объектов-аналогов и объекта оценки типичные рыночные, поправка не вносилась.

3. Поправка на условия продажи. Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений. В связи с этим корректировка по данному фактору не проводилась.

4. Поправка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки определена на основании средней по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю. По данным Справочника оценщика недвижимости рекомендуемые значения скидки на торг (уторгование) для недвижимости составляют.

Рекомендуемое значение скидки на торг, % Таблица 1

Показатель	Нижняя граница значения, %	Верхняя граница значения, %	Среднее значение, %
Корректировка цены земельных участков под ИЖС	9,8	11,9	10,9
Корректировка цены земельных участков под многоэтажное жилищное строительство	7,3	23,9	15,6
Корректировка цены земельных участков под коммерческие объекты	11,9	14,1	13,0
Корректировка цены земельных участков под производственно-складское назначение	13,4	15,8	14,6
Корректировка цены земельных участков сельхозназначения	15,3	19,2	17,3

5. Местоположение является одной из ключевых ценообразующих характеристик объектов недвижимости. Корректировка цены сходного объекта на местоположение осуществляется с целью сглаживания различий между сходным объектом и оцениваемым объектом вследствие его более или менее выгодного в сравнении с оцениваемым объектом расположения (расстояние от областного центра, транспортной доступности, удобства подъезда). В том случае, если сходный объект по местоположению уступает оцениваемому объекту, вносится повышающая поправка, если превосходит оцениваемый объект – то понижающая поправка. Величина поправки зависит от степени отличия сходного объекта от объекта оценки по данному критерию: чем больше отличие, тем больше величина поправки и наоборот. При расчете стоимости Объекта оценки, когда необходимо скорректировать стоимость объекта-аналога, отличающегося от Объекта оценки по какому-то параметру применяют следующую формулу:

С_оц = С_ан × [Р_оц / Р_ан] ⁿ ,

где:          С_оц – стоимость Объекта оценки;          С_ан – стоимость объекта-аналога;          Р_оц - главный параметр оцениваемого объекта;          Р_ан - главный параметр аналога;          n – коэффициент торможения цены.

Формула предполагает, что существует экспоненциальное соотношение между стоимостью и главным ценообразующим фактором. Чаще всего в практике встречается достаточно узкий диапазон значений коэффициентов 0,6 – 0,8.

Расчет величины поправки на местоположение проведен путем сопоставления стоимости жилой недвижимости в местах расположения Объекта оценки и объектов – аналогов с учетом минимального значения коэффициента торможения цены 0,6.

Корректировка на расположение коммуникаций. Наличие коммуникаций непосредственно на территории земельного участка, является ценообразующей характеристикой. Поправка на расположение коммуникаций рассчитана методом парных продаж.

Местоположение	Калужская область	Калужская область
	г.Калуг, Северный, д. Лихуны	г.Калуг, Северный, д. Лихуны
Полезная площадь объекта, кв.м	1 500	1 500,00
Цена предложения, руб.	1 100 000	900 000
Цена предложения, руб./кв.м	2 571	2 429
Расположение коммуникаций	По границе	Вблизи участка
Наличие электроснабжения	есть	есть
Наличие газоснабжения	есть	есть
Наличие водопровода	есть	есть
Корректировка на расположение коммуникаций, коэф.	1,00	1.22

Подход к оценке с точки зрения затрат основан на предположении о том, что затраты на строительство здания плюс затраты на приобретение земельного участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества. Затраты на создание объекта недвижимости отнюдь не всегда являются эквивалентом его рыночной стоимости. Поэтому сфера применения затратного подхода в достаточной степени специфична.

При оценке объектов недвижимости затратным подходом придерживаются следующей последовательности действий:

1.Расчет рыночной стоимости права на земельный участок, на котором находится здание.

2.Расчет рыночной стоимости строений:

Расчет стоимости строительства нового здания (восстановления или замещения).

Определение уменьшения полезности объекта в результате износа:

• физического, являющегося следствием возраста объекта, природно-климатических факторов, характера эксплуатации объекта;

• функционального, являющегося следствием несоответствия архитектурного, конструктивного, дизайнерского решения современным стандартам рынка;

• экономического (внешнего), являющегося следствием негативного влияния внешней среды (окружения) объекта.

Расчет остаточной стоимости здания путем вычитания из стоимости затрат на его восстановление (замещение) всех видов износа. В случае, если в расчетах используется стоимость замещения, то функциональный износ не учитывается, т. к. стоимость замещения включает в себя современные требования и стандарты рынка.

3. Определение рыночной стоимости недвижимости путем суммирования остаточной стоимости здания и рыночной стоимости земельного участка.