- •Введение
- •Основная часть Нормативно-законодательные документы, регулирующие оценочную деятельность.
- •Организационно-правовая документация, регламентирующая оценочную деятельность фирмы.
- •Изучение договора Оценщика с Заказчиком.
- •Ознакомление со структурой и содержанием отчетов.
- •Основные этапы и процедуры оценки.
- •Состав и содержание исходной информации.
- •Оценка объекта.
- •Рынок земли:
- •Определение рыночной стоимости в рамках затратного подхода:
- •Объяснение корректировок
- •Расчет стоимости строительства нового здания (восстановления или замещения)
- •Стоимость накопленного износа
- •Расчет рыночной стоимости Объекта аренды
- •Определение рыночной стоимости в рамках доходного подхода:
- •Обоснование корректировок:
- •Расчет ставки капитализации
- •Обобщение результатов.
- •Заключение.
Определение рыночной стоимости в рамках затратного подхода:
Метод применяется для оценки как застроенных земельных участков, так и незастроенных земельных участков). Условие применения метода:
наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Метод предполагает следующую последовательность действий:
1. Определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (элементов сравнения);
2. Определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
3. Определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
4. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
5. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Расчет рыночной стоимости земельного участка
Рынок продаж земельных участков на территории Калужской области достаточно развит, поэтому оценщик счел возможным и достаточным стоимость земельного участка, застроенного оцениваемыми строениями, определить методом сравнения продаж.
Основные этапы оценки земельных участков методом сравнения продаж.
1-й этап. Изучение состояния и тенденций развития рынка земли и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявление объектов недвижимости, наиболее сопоставимых с оцениваемым, проданные или предлагаемые относительно недавно.
2-й этап. Сбор и проверка информации по объектам-аналогам; анализ собранной информации и сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом.
3-й этап. Внесение поправок в цены продаж сопоставимых аналогов на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов.
4-й этап. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
Для получения информации о сделках купли-продажи земельных участков в г.Калуге оценщиком проведен анализ рынка земельных участков по еженедельным рекламно-информационным изданиям, а так же по различным информационным базам данных Интернет-порталов.
В результате проведенного информационного поиска выявлены объекты-аналоги застроенных земельных участков, выставленные на продажу. Перечень объектов - аналогов и описание их основных характеристик приведен в таблице.
Эллемент сравнения |
Объект оценки |
Аналог №1 |
Аналог №2 |
Аналог №3 |
Аналог №4 |
Аналог №5 |
Тип объекта |
Застроенный земельный участок |
Не застроенный земельный участок |
Не застроенный земельный участок |
Не застроенный земельный участок |
Не застроенный земельный участок |
Не застроенный земельный участок |
Местоположение |
г. Калуга, Терепец, ул. Московская |
г. Калуга, р-н Северный, дер. Лихун |
г. Калуга, р-н Канищево, ул. Писарева |
г. Калуга, п. Росва, дер. Городок |
г. Калуга, р-н Правый берег, дер. Шопино, ул. Васильковая |
г. Калуга, р-н Правый берег, дер. Шопино |
Площадь, кв.м |
1700 |
1600 |
1400 |
2000 |
1500 |
1800 |
Площадь, сотки |
17 |
16 |
14 |
20 |
15 |
18 |
Передаваемые права (юр.права и огр.) |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
Условия финансирования |
рыночная |
рыночная |
рыночная |
рыночная |
рыночная |
рыночная |
Условия сделки |
коммерческая |
коммерческая |
коммерческая |
коммерческая |
коммерческая |
коммерческая |
Время продажи |
февраль 2012г. |
февраль 2012г. |
февраль 2012г. |
февраль 2012г. |
февраль 2012г. |
февраль 2012г. |
Категория земель |
земли населенных пунктов |
земли населенных пунктов |
земли населенных пунктов |
земли населенных пунктов |
земли населенных пунктов |
земли населенных пунктов |
Разрещенное использование |
коммерческое |
под строительство коммерческих объектов |
под строительство коммерческих объектов |
под строительство коммерческих объектов |
под строительство коммерческих объектов |
под строительство коммерческих объектов |
Наличие коммуникаций |
все коммуникации на участке |
коммуникации вблизи участка |
коммуникации вблизи участка |
все коммуникации на участке |
все коммуникации на участке |
коммуникации вблизи участка |
Наличие подъездной дороги |
есть |
есть |
есть |
есть |
есть |
есть |
Стоимотсь зем.уч-ка руб/кв.м |
|
375 |
428 |
375 |
500 |
455 |
Стоимость зем.уч-ка руб/сотка |
|
37500 |
42857 |
37500 |
50000 |
45555 |
Источник информации |
Техническая документация |
novosel40.ru |
novosel40.ru |
novosel40.ru |
novosel40.ru |
novosel40.ru |
|
Объект оценки |
Аналог №1 |
Аналог №2 |
Аналог №3 |
Аналог №4 |
Аналог №5 |
Местоположение |
г. Калуга, ул.Московская, 289 |
г. Калуга, р-н Северный, дер. Лихун |
г. Калуга, р-н Канищево, ул. Писарева |
г. Калуга, п. Росва, дер. Городок |
г. Калуга, р-н Правый берег, дер. Шопино, ул. Васильковая |
г. Калуга, р-н Правый берег, дер. Шопино |
Передаваемые права |
Собственность |
Собственность |
Собственность |
Собственность |
Собственность |
Собственность |
Корректировка №1 |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Величина корректировки, руб. |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена, руб./сот. |
|
37500 |
42857 |
37500 |
50000 |
45555 |
Условия финансирования |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
Корректировка №2 |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Величина корректировки, руб. |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена, руб./сот. |
|
37500 |
42857 |
37500 |
50000 |
45555 |
Условия продажи |
коммерческие |
коммерческие |
коммерческие |
коммерческие |
коммерческие |
коммерческие |
Корректировка №3 |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Величина корректировки, руб. |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена, руб./сот. |
|
37500 |
42857 |
37500 |
50000 |
45555 |
Дата предложения |
|
февраль 2012г. |
февраль 2012г. |
февраль 2012г. |
февраль 2012г. |
февраль 2012г. |
Корректировка №4 |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Корректировка на уторгование, % |
|
13,0 |
13,0 |
13,0 |
13,0 |
13,0 |
Скорректированная цена, руб./сот. |
|
31 500 |
37 286 |
31 500 |
43 500 |
39 633 |
Стоимость жилой недвижимости, тыс.руб./кв.м |
48,8 |
48,9 |
48,9 |
40,4 |
58 |
58 |
Поправка на местоположение, коэф. |
|
0,998 |
0,998 |
1,208 |
0,841 |
0,841 |
Скорректированная цена, руб./кв.м |
|
31 437 |
37 211 |
38 052 |
36 584 |
33 331 |
Расположение коммуникаций |
все коммуникации на участке |
коммуникации вблизи участка |
коммуникации вблизи участка |
все коммуникации на участке |
все коммуникации на участке |
коммуникации вблизи участка |
Корректировка на расположение коммуникаций, коэф. |
|
1,22 |
1,22 |
1,00 |
1,00 |
1,22 |
Скорректированная цена, руб./сот. |
|
38 353 |
45 397 |
38 052 |
36 584 |
40 664 |
Рыночная стоимость, руб./сот. |
39 810 |
|||||
Рыночная стоимость, руб. |
676 770 |
|||||