2.2 Проблеми практичного застосування Земельного кодексу України

Реприватизаційні настрої проникли в розуми багатьох українських чиновників, і, на жаль, не тільки тих, хто має відношення до приватизації. Невгамовне бажання ревізувати діяльність представників «колишньої влади» привело до неймовірної кількості перевірок у різних сферах господарської діяльності. Суди завалені позовами державних органів із проханням скасувати ті або інші рішення, повернути майно державі...

Не відрізняється оригінальністю діяльність держави в сфері земельно-правових відносин. Без перебільшення, сотні позовів органів прокуратури і податкової про визнання недійсними рішень місцевих рад і адміністрацій про передачу в користування або у власність землі щотижня розглядаються в судах м. Києва і Київської області¹.

Виною цьому помилки, що допускаються часто при складанні договорів оренди землі. Однієї з таких є неправильне розуміння суті цільового призначення землі. Практика показала, що це питання гідне більш детального вивчення, оскільки в судах щодо трактування цього юридичного інструмента розпалюються шалені баталії.

Неправильна вказівка в договорі цільового призначення орендованої земельної ділянки часто використовується державними органами як підстава для визнання договору недійсним і, як наслідок, для повернення земельної ділянки орендодавцеві. Право на це їм дає стаття 15 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої цільове призначення земельної ділянки є однією з істотних умов договору оренди. Відсутність істотної умови договору веде або до відмовлення в його реєстрації, або до визнання його недійсним.

Оскільки земельне законодавство містить занадто мало норм відносно суті такого правового інституту, як цільове призначення, на практиці виникає безліч проблем з його застосуванням. А цільовому призначенню в договорах оренди приділялося раніш настільки мало уваги, що воно або відсутній узагалі, або позначено „у вільній формі”. Щоб уникнути цієї грубої помилки, необхідно для початку визначити, що ж таке цільове призначення.

Відповідно до статті 19 Земельного кодексу України, землі України по основному цільовому призначенню поділяються на наступні категорії:

а) землі сільськогосподарського призначення;

б).землі житлової і суспільної забудови; .

в) землі природно-заповідного й іншого природоохоронного призначення;

р) землі оздоровчого призначення;

д) землі рекреаційного призначення;

е) землі історико-культурного призначення;

ж) землі лісового фонду;

з) землі водного фонду;

и) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони й іншого призначення.

Розповсюдженою помилкою визначення є ототожнення цільового призначення, про яке мова йде в статті 15 Закону України «Про оренду землі», з вищевказаним переліком. Вони співвідносяться насправді тільки як приватне і загальне. Справа в тім, що стаття 19 ЗК України говорить про категорії цільового призначення, що є більш широким поняттям, ніж власно цільове призначення. Їх змішанням часто грішать представники державних органів, вимагаючи визнати договір оренди недійсним тільки тому, що замість «землі сільськогосподарського призначення» договорі зазначене цільове призначення «для садівництва».

Як аргумент найчастіше надається довідка 6-ЗЕМ, видавана відділами земельних ресурсів, у якій дійсно як цільове призначення вказуються позиції зі статті 19 Закону про оренду.

Однак таку позицію досить легко спростувати, акцентувавши увагу на словах «основне цільове призначення» і «категорії»¹.

Важливо розуміти, що Закон вимагає вказувати в договорах не основне цільове призначення, а просто цільове призначення землі.

Корисно в цьому зв'язку згадати про існуванні Класифікатора цільового призначення землі, затвердженого Державним комітетом із земельних ресурсів України. Він містить набагато більш детальний Перелік цільових призначень, ніж стаття 19 ЗК України, що дає можливість спростувати вищенаведену позицію державних органів.

Ще одною помилкою у відношенні цільового призначення, але допускається часто вже не держорганами, а сторонами договору, є занадто вільне трактування цього поняття. Нерідко в договорах зустрічаються такі види цільового призначення, як «для розміщення бази відпочинку й організації масового купання». Одна помилка полягає в тім, що автори договору занадто деталізували цільове призначення ділянки, а інша — у тім, що вони фактично привласнили одній ділянці два цільових призначення, що не має сенсу.

Найчастіше укладачі не розуміють, навіщо необхідно цільове призначення, і, як наслідок, допускають масу помилок.

На жаль, необхідно констатувати, що законодавство не містить чіткого переліку цільового призначення землі². Однак це не повинно давати основ для самостійного визначення цільового призначення землі. У будь-якому випадку цільове призначення, зазначене в договорі, повинне утримуватися в земельному законодавстві.