- •Содержание
- •Глава 1. Теория основы оценки недвижимости 3
- •Глава 2. Расчет объекта оценки 6
- •Глава 2.2. Расчет стоимости затратным подходом 13
- •Глава 2.3. Расчет стоимости доходным подходом 21
- •Глава 2.4. Согласование результатов и выведение итогов стоимости 24
- •Введение
- •Глава 1. Теория основы оценки недвижимости
- •1.1. Особенности оценки недвижимости
- •1.2. Анализ рынка жилой недвижимости
- •1.3. Краткая характеристика Бардымского района
- •Глава 2. Расчет объекта оценки
- •2.1. Расчет стоимости сравнительным подходом
- •2.1.1. Описание объекта оценки
- •Характеристика объекта оценки
- •2.1.2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
- •Жилой дом надводными постройками
- •2.1.3. Расчет стоимости методом сравнительного анализа продаж Данные о объектах аналогах
- •Расчет стоимости жилого дома методом сравнения продаж
- •Корректировочное решение Аналог №1.
- •Аналог №2
- •Глава 2.2. Расчет стоимости затратным подходом
- •2.2.1. Расчет стоимости земельного участка Аналог №1.
- •Аналог №2.
- •Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж
- •Анализ оценки земельного участка.
- •Корректировочное решение Аналог №1.
- •Аналог №2.
- •2.2.2. Расчет восстановительной стоимости по прямым издержкам «Ко-Инвест»
- •Расчет Спи жилого дома.
- •Решение расчета Спи жилого дома.
- •2.2.3. Расчет совокупности износа
- •Признаки физического износа
- •Определение физического износа по всн
- •2.2.4. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
- •Стоимость объекта оценки
- •Вычисление итоговой величины стоимости объекта недвижимости
- •Глава 2.3. Расчет стоимости доходным подходом
- •2.3.1. Обоснование отказа от определения рыночной стоимости доходным подходом
- •Глава 2.4. Согласование результатов и выведение итогов стоимости
- •Заключение.
- •Литература.
- •Приложение №1 Карта Бардымского района
Определение физического износа по всн
Для того чтобы найти расчетные удельные веса элементов необходимо умножить удельные веса № 28 (табл.№3) на удельные веса (прил.2) и разделить на 100.
Для того чтобы найти средневзвешенное значение физического износа, надо расчетный удельные веса элементов умножить на % физического износа и разделить на 100.
Для того чтобы найти общий физический износ надо все результаты средневзвешенного значения сложить и получить общий износ объекта.
Таблица №7
№ н/п |
Наимен. элемента |
Удел. вес №28 (табл. №3) % |
Удел. вес прил. №2 % |
Расчет удельного веса % |
Физический износ |
|
По рез. оценки |
Средневзв. знач. физ. износа. |
|||||
1 |
Фундамент |
7 |
- |
7 |
25 |
1.75 |
2 |
Стена |
26 |
76 |
19.76 |
10 |
1.98 |
3 |
Перегородки |
24 |
6.24 |
20 |
1.25 |
|
4 |
Перекрытие |
5 |
- |
5 |
30 |
1.5 |
5 |
Крыша |
7 |
40 |
2.8 |
15 |
0.42 |
6 |
Кровля |
60 |
4.2 |
15 |
0.63 |
|
7 |
Полы |
9 |
- |
9 |
20 |
1.8 |
8 |
Окна |
8 |
67 |
5.36 |
20 |
1.07 |
9 |
Двери |
33 |
2.64 |
20 |
0.53 |
|
10 |
Внутренняя отделка |
12 |
- |
12 |
40 |
4.8 |
11 |
Инженерно и санитарно технические узлы |
|||||
|
Холодная вода |
1.2 |
- |
1.2 |
40 |
0.48 |
|
Электр. сеть |
4.3 |
- |
4.3 |
10 |
0.43 |
|
Отопление |
10.1 |
- |
10.1 |
30 |
3.03 |
|
Канализация |
2 |
- |
2 |
20 |
0.4 |
|
Телефон |
0.4 |
- |
0.4 |
10 |
0.04 |
12 |
Прочие |
|||||
|
Лестница |
8 |
25 |
2 |
30 |
0.6 |
|
Остальное |
75 |
6 |
4.5 |
||
|
Итог |
100 |
|
100 |
|
Фи=25% |
Вывод: Общий средне взвешенный физический износ составило 25%, функциональный износ 5%, и внешний износ объекта недвижимости составляет 10%.
Общий износ объекта недвижимости вычисляется по следующей формуле:
(1-((1-Фи)*(1-Фу)*(1-Вн)))*100
Вычисление общего износа объекта недвижимости:
(1-((1-0.25)*(1-0.05)*(1-0.1)*100=36%
Вывод: С учетом физического износа, функционального и внешнего износа объекта недвижимости, общий итог износа составило 36%.