- •Содержание
- •Глава 1. Теория основы оценки недвижимости 3
- •Глава 2. Расчет объекта оценки 6
- •Глава 2.2. Расчет стоимости затратным подходом 13
- •Глава 2.3. Расчет стоимости доходным подходом 21
- •Глава 2.4. Согласование результатов и выведение итогов стоимости 24
- •Введение
- •Глава 1. Теория основы оценки недвижимости
- •1.1. Особенности оценки недвижимости
- •1.2. Анализ рынка жилой недвижимости
- •1.3. Краткая характеристика Бардымского района
- •Глава 2. Расчет объекта оценки
- •2.1. Расчет стоимости сравнительным подходом
- •2.1.1. Описание объекта оценки
- •Характеристика объекта оценки
- •2.1.2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
- •Жилой дом надводными постройками
- •2.1.3. Расчет стоимости методом сравнительного анализа продаж Данные о объектах аналогах
- •Расчет стоимости жилого дома методом сравнения продаж
- •Корректировочное решение Аналог №1.
- •Аналог №2
- •Глава 2.2. Расчет стоимости затратным подходом
- •2.2.1. Расчет стоимости земельного участка Аналог №1.
- •Аналог №2.
- •Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж
- •Анализ оценки земельного участка.
- •Корректировочное решение Аналог №1.
- •Аналог №2.
- •2.2.2. Расчет восстановительной стоимости по прямым издержкам «Ко-Инвест»
- •Расчет Спи жилого дома.
- •Решение расчета Спи жилого дома.
- •2.2.3. Расчет совокупности износа
- •Признаки физического износа
- •Определение физического износа по всн
- •2.2.4. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
- •Стоимость объекта оценки
- •Вычисление итоговой величины стоимости объекта недвижимости
- •Глава 2.3. Расчет стоимости доходным подходом
- •2.3.1. Обоснование отказа от определения рыночной стоимости доходным подходом
- •Глава 2.4. Согласование результатов и выведение итогов стоимости
- •Заключение.
- •Литература.
- •Приложение №1 Карта Бардымского района
Расчет Спи жилого дома.
Таблица №5
Наим-е объекта |
Базисная стоим. р. |
Кп |
Крег-клим |
Крег-экон |
Кинф |
Кндс |
Сумма затрат на строительство объекта недвижимости |
1 этажный деревянный жилой дом, общей площадью 45 кв. м. |
7842.03 (4.1.4.36) |
0.86 |
1.08 |
1 |
2.74 |
1.18 |
1059731 |
Решение расчета Спи жилого дома.
Спи=7842.03*45*0.86*1.08*1*2.74*1.18=1059731 рублей
Вывод: Сумма затрат строительство объекта недвижимости в рыночных условиях на дату оценки составило 1059731 рублей без учета округлений.
2.2.3. Расчет совокупности износа
Физический износ объектов недвижимости под воздействием внутренних факторов (физических, химических и др.) и внешних (природных и техногенных) с течением времени увеличивается, потребительские свойства снижаются, сокращается срок жизни и полезности объекта, падает его стоимость.
Метод расчета физического износа по Правилам оценки физического износа жилых зданий (ведомственные строительные нормы ВСН) предполагает определение физического износа отдельных конструктивных элементов и приведение этих значений на физический износ здания в целом.
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, (в %) следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий (УПВС), а для конструкций, элементов и систем имеющих утвержденных показателей – по их сметной стоимости.
Признаки физического износа
Таблица №6
№ н/п |
Наименование элементов |
Техническая характеристика |
Техническое описание |
Износ % |
1 |
Фундамент |
Ленточный |
Отдельные глубокие трещины и местами увлажнение фундамента |
25 |
2 |
Стены |
Деревянный |
Незначительные повреждения конопатки |
10 |
3 |
Перегородка |
ДВП на деревянном каркасе |
Мелкие раскрои в краях плит и деформация поверхности перегородки |
20 |
4 |
Перекрытие |
Деревянные по балкам |
Местами имеются незначительные зазоры по углам помещения |
30 |
5 |
Крыша |
Деревянные балки |
Следы увлажнения древесины и незначительные появление мхов |
15 |
6 |
Кровля |
Шифер |
Ослабление местами креплений листов с поверхностью крыши |
15 |
7 |
Полы |
Деревянный из досок отделано ДВП |
Местами истирание материала и мелкие сколы на краях материала |
20 |
8 |
Окна |
Деревянные |
Мелкие зазоры в местах сопряжения коробкой |
20 |
9 |
Двери |
Деревянные |
Частичные разрывы обшивки двери и истирание дверного материала отслаивание краски |
20 |
10 |
Внутренняя отделка |
Покраска масляной краской |
Местами повреждение окрасочного слоя, царапины, отслоение, потемнение |
40 |
11 |
Инженерно и санитарно технические узлы |
|||
|
Холодная вода |
Пластиковые трубы и металлические элементы системы |
Ослабление прикладок крана и коррозия элементов систем |
40 |
|
Электрическая сеть |
Открытая |
Морально устаревшее и устаревание крепежных элементов проводки |
10 |
|
Отопление |
Автономное |
Местами отслоение краски, царапины, вздутие |
30 |
|
Канализация |
Автономное |
Засыпь канализационной ямы |
20 |
|
Телефон |
Телефонная сеть |
Не закрепленные провода |
30 |
12 |
Прочие |
|||
|
Лестница |
Деревянное |
Незначительные трещины в ступенях |
30 |