- •Содержание
- •Глава 1. Теория основы оценки недвижимости 3
- •Глава 2. Расчет объекта оценки 6
- •Глава 2.2. Расчет стоимости затратным подходом 13
- •Глава 2.3. Расчет стоимости доходным подходом 21
- •Глава 2.4. Согласование результатов и выведение итогов стоимости 24
- •Введение
- •Глава 1. Теория основы оценки недвижимости
- •1.1. Особенности оценки недвижимости
- •1.2. Анализ рынка жилой недвижимости
- •1.3. Краткая характеристика Бардымского района
- •Глава 2. Расчет объекта оценки
- •2.1. Расчет стоимости сравнительным подходом
- •2.1.1. Описание объекта оценки
- •Характеристика объекта оценки
- •2.1.2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
- •Жилой дом надводными постройками
- •2.1.3. Расчет стоимости методом сравнительного анализа продаж Данные о объектах аналогах
- •Расчет стоимости жилого дома методом сравнения продаж
- •Корректировочное решение Аналог №1.
- •Аналог №2
- •Глава 2.2. Расчет стоимости затратным подходом
- •2.2.1. Расчет стоимости земельного участка Аналог №1.
- •Аналог №2.
- •Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж
- •Анализ оценки земельного участка.
- •Корректировочное решение Аналог №1.
- •Аналог №2.
- •2.2.2. Расчет восстановительной стоимости по прямым издержкам «Ко-Инвест»
- •Расчет Спи жилого дома.
- •Решение расчета Спи жилого дома.
- •2.2.3. Расчет совокупности износа
- •Признаки физического износа
- •Определение физического износа по всн
- •2.2.4. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
- •Стоимость объекта оценки
- •Вычисление итоговой величины стоимости объекта недвижимости
- •Глава 2.3. Расчет стоимости доходным подходом
- •2.3.1. Обоснование отказа от определения рыночной стоимости доходным подходом
- •Глава 2.4. Согласование результатов и выведение итогов стоимости
- •Заключение.
- •Литература.
- •Приложение №1 Карта Бардымского района
Глава 2. Расчет объекта оценки
2.1. Расчет стоимости сравнительным подходом
Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
В основе сравнительного подхода лежат принципы спроса и предложения, замещения, принцип вклада и т. д. Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавней сделке купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности:
1.Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.
2.Выбор параметров сравнения.
3.Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.
4.Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.
2.1.1. Описание объекта оценки
Адрес объекта: Пермский край, с. Барда, ул. Cв. Савицкой 4-1.
Объект оценки: жилая квартира
Документ о праве на жилую квартиру: Свидетельство о государственной регистрации права от 20.06.2006 , серия 59 АК № 456997
Наиболее эффективное использование объекта: проживание
Ценность в качестве природно-развлекательного научного назначения: не представляет.
Характеристика объекта оценки
Таблица №1
Характеристика |
Описание |
Сегмент рынка |
Многоквартирный жилой дом |
Текущее использование |
Жилой дом |
Юридическое описание |
|
Регион |
Пермь |
Район |
Барда |
Адрес |
Св. Савицкой 4-1 |
Право собственности |
Полное право собственности |
Участок |
|
Площадь участка |
7 соток |
Зона |
Селитебная |
Форма |
Прямоугольная |
Топография |
Ровный |
Состояние участка |
Имеются посадки |
Неблагоприятные условия окружающей среды |
Нет |
Транспортная доступность |
Пересечение второстепенной дороги |
Качество дороги |
Грунтовая хорошая |
Доступные инженерные коммуникации |
|
Электрическая сеть |
Центральное |
Вода холодная |
Центральное |
Газ |
Центральное |
Телефонная связь |
Телефонный сеть |
Отопление |
Газовое |
Горячая вода |
Отсутствует |
Канализация |
Автономное |
Здание |
|
Год постройки |
1992 |
Год последнего капитального ремонта |
2008 |
Группа капитальности |
4 |
Количество этажей |
1 |
Общая площадь |
45 |
Полезная площадь |
27.15 |
Площадь застройки |
87 |
Техническое состояние |
Хорошее |
Фундамент |
Бетонный (ленточный) |
Стена |
Деревянный (брусчатый) |
Кровля |
Шифер |
Крыша |
Деревянный |
Степень огнестойкости |
5 |
Дополнительные постройки |
|
Баня |
Деревянный брусчатый. Кровля шифер |
Сарай |
Деревянный досчатый. Кровля шифер |
Хлев |
Деревянный брусчатый и досчатый. Кровля шифер |
Помещение жилого здания |
|
Отделка |
Стены деревянные, обшивка по всему периметру из ДВП, покрашенная эмалевой краской, обшивка без каркасная. Потолок деревянный, по всей площади обшита из ДВП, покрашенный эмалевой краской. Пол деревянный, по всей площади обшита из ДВП, покрашенный лакокрасочной краской. Окна со стороны дороги деревянные глухие, покрашенные лакокрасочной краской. Окна со стороны двора пластиковые, одностворчатые. Дверь наружный деревянный, покрашенный лакокрасочной краской. Дверь внутренний деревянный, теплоизоляционный. |
Вход |
Со двора |
Вид из окон |
На дорогу, и во двор |