Анализ оценки земельного участка.

1). Право собственности - по данной характеристики объект оценки и объекты аналоги №1 и №2 имеют полное право собственности, корректировка не проводится.

2). Тип земельного участка - по данной характеристике объект оценки и объекты аналоги №1 и №2 имеют одинаковый тип земельного участка, корректировка не проводится.

3). Дата продажи - по данной характеристике объекты аналоги №1 и №2 были проданы год назад, и по обоим аналогам было выбрано корректировка +12%.

4). Местоположение - по данной характеристике объект оценки и объект аналог №2 находятся в окраине населенного пункта, объект аналог №1 находится в центре населенного пункта, выбрано корректировка -5%.

5). Проложенная дорога на земельный участок - по данной характеристики объект оценки и объекты аналоги №1 и №2 имеют проложенную на земельный участок дороги, корректировка не проводится.

6). Состояние дороги - состояние дороги по данной характеристике объекта оценки и объекта аналога №1 находится в плохом состоянии, объекта аналога №2 состояние дорого хорошее, выбрано корректировка

-20%.

7). Текущее состояние земельного участка - по данной характеристике объект оценки и объект аналог №1 имеют обработанный земельный участок, объект аналог №2 имеет необработанный земельный участок, выбрано корректировка +15%.

Корректировочное решение Аналог №1.

1). 180т. р./9сот.=20т. р.

7сот.*20т. р.=140т. р.

3). 140т. р.*12%=16.8т. р.

140т. р.+16.8т. р.=156.8т. р.

4). 156.8т. р.-7.84т. р.=148.96т. р.

Аналог №2.

1). 200т. р./10сот.=20т. р.

7сот.*20т. р.=140т. р.

2). 140т. р.*12%=16.8т. р.

140т. р.+16.8т. р.=156.8т. р.

6). 156.8т. р.*20%=31.36т. р.

156.8т. р.-31.36т. р.=125.44т. р.

7). 125.44т. р.*15%=18.81т. р.

125.44т. р.+18.81т. р.=144.25т. р.

Расчет рыночной стоимости земельного участка.

Stз/у=(148.96т. р.*60%)+(144.25т. р.*40%)=147100 рублей (с учетом округлений 150000 рублей).

Вывод: Стоимость земельного участка рассчитанным способом сравнительного подхода с учетом округления составило 150000 рублей.

2.2.2. Расчет восстановительной стоимости по прямым издержкам «Ко-Инвест»

Сумма затрат в рыночных ценах строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается по методу сравнительной единицы, который предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв.м., 1 куб.м.) аналогичного здания. Основная формула выглядит следующим образом:

Спи = С1* Sо * Кп * Крег-клим * Крег-экон * Кинфл * Кндс

Где: Спи – сумма затрат строительства объекта недвижимости в рыночных условиях (на дату оценки).

С1 - укрупненные показатели стоимости строительства на единицу объема (площади) зданий, длины сооружения, передаточных устройств в базисном уровне цен, приняты по справочнику оценщика, разработанному ООО «КО-ИНВЕСТ».

Sо - площадь оцениваемого объекта.

Кп - коэффициент, учитывающий отклонение функциональных параметров объекта по которому были разработаны показатели строительства по объему (площади) и конструктивному исполнению (0.86).

Крег-клим - регионально - климатический коэффициент Пермского края (1.08).

Крег-экон - регионально - экономический коэффициент, отражающий степень развития региона ( 1 ).

Кинфл - отношение индекса текущих цен на строительство соответствующих объектов недвижимости к индексу цен в базисном периоде ( 2.74).

Кндс - поправка на существующий налог (18%).