- •Содержание
- •Глава 1. Теория основы оценки недвижимости 3
- •Глава 2. Расчет объекта оценки 6
- •Глава 2.2. Расчет стоимости затратным подходом 13
- •Глава 2.3. Расчет стоимости доходным подходом 21
- •Глава 2.4. Согласование результатов и выведение итогов стоимости 24
- •Введение
- •Глава 1. Теория основы оценки недвижимости
- •1.1. Особенности оценки недвижимости
- •1.2. Анализ рынка жилой недвижимости
- •1.3. Краткая характеристика Бардымского района
- •Глава 2. Расчет объекта оценки
- •2.1. Расчет стоимости сравнительным подходом
- •2.1.1. Описание объекта оценки
- •Характеристика объекта оценки
- •2.1.2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
- •Жилой дом надводными постройками
- •2.1.3. Расчет стоимости методом сравнительного анализа продаж Данные о объектах аналогах
- •Расчет стоимости жилого дома методом сравнения продаж
- •Корректировочное решение Аналог №1.
- •Аналог №2
- •Глава 2.2. Расчет стоимости затратным подходом
- •2.2.1. Расчет стоимости земельного участка Аналог №1.
- •Аналог №2.
- •Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж
- •Анализ оценки земельного участка.
- •Корректировочное решение Аналог №1.
- •Аналог №2.
- •2.2.2. Расчет восстановительной стоимости по прямым издержкам «Ко-Инвест»
- •Расчет Спи жилого дома.
- •Решение расчета Спи жилого дома.
- •2.2.3. Расчет совокупности износа
- •Признаки физического износа
- •Определение физического износа по всн
- •2.2.4. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
- •Стоимость объекта оценки
- •Вычисление итоговой величины стоимости объекта недвижимости
- •Глава 2.3. Расчет стоимости доходным подходом
- •2.3.1. Обоснование отказа от определения рыночной стоимости доходным подходом
- •Глава 2.4. Согласование результатов и выведение итогов стоимости
- •Заключение.
- •Литература.
- •Приложение №1 Карта Бардымского района
2.1.2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
Анализ наиболее эффективного использования - помогает определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости. Использование объекта недвижимости должно отвечать определенным критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективного использования:
1.- Законодательное разрешение.
2.- Физическая осуществимость.
3.- Максимальная осуществимость.
4.- Максимальная эффективность.
Жилой дом надводными постройками
Таблица №2
№ |
Вид использования |
Факт. характеристика |
В.1 |
Факт. |
В.2 |
В.3 |
Офис |
Ж. дом |
Произв. |
Маг. |
|||
1 |
Законодательная разрешенность |
|||||
1.1 |
Соответствие распоряжение о зонировании |
- |
0 |
1 |
0 |
0 |
1.2 |
Соответствие нормам окружающей среды |
- |
0 |
1 |
0 |
0 |
1.3 |
Соответствие требованиям охраны исторических памятников архитектуры |
- |
0 |
0 |
0 |
0 |
1.4 |
Соответствие градостроительным ограничениям |
- |
0 |
1 |
0 |
0 |
2 |
Физическая осуществимость |
|||||
2.1 |
Оценка по возможности подключения сетям |
Вода, отопление, канализация. |
2 |
2 |
2 |
2 |
2.2 |
Оценка соответствия размеров объекта |
87 |
1 |
3 |
0 |
1 |
2.3 |
Оценка по инфоструктуре |
- |
0 |
2 |
0 |
0 |
2.4 |
Оценка по возможности парковки |
- |
2 |
3 |
2 |
2 |
2.5 |
Подъездные пути для грузового транспорта |
- |
3 |
3 |
2 |
3 |
3 |
Финансовая осуществимость |
|||||
3.1 |
Срок окупаемости инвестиции |
- |
0 |
2 |
1 |
1 |
3.2 |
Уровень ликвидности |
- |
2 |
2 |
1 |
2 |
3.3 |
Необходимые вложения |
- |
2 |
3 |
1 |
1 |
3.4 |
Сложность управления |
- |
2 |
3 |
1 |
2 |
3.5 |
Эксплуатационные издержки |
- |
1 |
2 |
1 |
0 |
Итог |
15 |
28 |
11 |
14 |
||
Вес |
22 |
41 |
16 |
21 |
||
Анализ наибольшего и наилучшего использования показал, что наибольший доход владельцу оцениваемый объект недвижимости, способен приносить при эксплуатации и управлении в качестве фактического использования здания (жилой дом) виду следующих выводов: 1. Здания имеют соответствующее местоположение; 2. Здание имеет достаточную площадь для проживания, и нет необходимого переоборудования, её под другой тип недвижимости; 3. переоборудование площадей в объект другой профили потребует значительной инвестиций.