Тема 8 . Цены и ценообразование на рынке недвижимости

1. Особенности ценообразования на рынке недвижимости. Виды цен на рынке недвижимости.

2. Формирование сметной стоимости строительства.

3. Формирование сметной стоимости строительно-монтажных работ (СМР).

4. Процедура проведения подрядных торгов. Механизм формирование договорной цены строительства.

5. Формирование арендной платы.

1. Особенности ценообразования на рынке недвижимости

Одним из наиболее динамично развивающимся рынком является рынок недвижимости, на котором строятся и реализуются объекты производственного назначения, незавершенное строительство, жилье, сдаются в аренду помещения. Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.

Особенности ценообразования на недвижимость являются продукцией строительного производства, предопределяются спецификой технологического процесса в отрасли, экономическим и правовым регулированием этого рынка. К ним можно отнести:

1) Многообразие строительной продукции (здания и сооружения производственного назначения, объектов просвещения и здравоохранения, объекты просвещения и здравоохранения и др.);

2) Масштабность (стоимость строительства объектов в диапазоне от нескольких тысяч до миллионов долларов);

3) Территориальная закрепленность (увеличение стоимости строительства за счет дополнительных расходов по организации работ на строительных площадках и дальнейшая эксплуатация строительной продукции в тех местах, где она была произведена);

4) Изготовление строительной продукции на «заказ»;

5) Зависимость стоимости строительства от местных условий эксплуатации (природных и климатических);

6) Большая продолжительность производственного цикла (от нескольких месяцев до нескольких лет).

Эти особенности обуславливают то, что ценообразование на строительную продукцию носит, как правило, характер индивидуальных расчетов цен по каждому объекту.

При определении цены строительства объекта недвижимости следует учитывать влияние ряда факторов, а именно: затраты на создание, его полезность, спрос и предложение на рынке недвижимости, степень удовлетворения в площади помещения для проживания или выполнения производственных функций, обеспечение комфортности и экологичности помещений и района, параметры инфраструктуры и др.

Цены бывают как на строительный объект в целом, так и на отдельные виды работ, конструктивные элементы, комплексы.

Выделяют следующие виды цен, обслуживающие рынок недвижимости:

1) сметная стоимость строительства;

2) сметная стоимость строительно-монтажных работ (СМР);

3) цена подрядных торгов на продукцию строительства, определяемая в ходе проводимых конкурсов (тендеров);

4) биржевые и аукционные цены, которые формируются на биржах недвижимости или в ходе проводимых аукционов по продаже объектов строительства;

5) цены на жилье с учетом его потребительских качеств, а также на коттеджи, дачи, гаражи;

6) арендная плата за сдаваемые в аренду жилые и нежилые здания с учетом остаточной стоимости здания, комфортабельности, его местонахождения, амортизации, платы за землю, налога на недвижимость, арендуемой площади, расходов на содержание и эксплуатацию помещения;

7) удельные цены на потребительскую единицу, используемые в ориентировочных расчетах (например, стоимость 1м² площади).