3. Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода

Подход к оценке стоимости офисного здания с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого офисного здания с другими аналогичными объектами, которые недавно были проданы.

В нашем случае для проведения оценки были выбраны три аналога: А, Б, В, для которых известна настоящая рыночная стоимость, которая сформировалась свободно, все стороны сделки обладали достаточной рыночной информацией, не испытывали какого-либо давления, не действовали в сжатые сроки.

Сопоставление оцениваемого офиса с аналогами необходимо осуществить в табличной форме, где в графах представлены оцениваемый объект и аналоги, а по строкам должны быть элементы сравнения, корректировки и скорректированные цены.

Элементы сравнения	Оцениваемое здание	Аналог А	Аналог Б	Аналог В
Цена продажи, д.ед	?	…	…	…
Общая площадь, кв. м	…	…	…	…
Цена 1 кв.м, д.ед		…	…	…
Набор прав	…	…	…	…
…	…	…	…	…

Для проведения процедуры сравнения следует определить удельную единицу сравнения и вносить корректировки на этот показатель.

, (10)

где Ц_{1 кв.м.}- рыночная цена 1 кв.м аналога;

Ц_{продажи} - рыночная цена аналога;

S – площадь объекта.

Последовательность внесения основных корректировок имеет строгий порядок: набор прав на объект недвижимости, условия финансирования сделки купли-продажи, время совершения сделки. Порядок внесения корректировок, относящихся непосредственно к оцениваемому офисному зданию, определяется самостоятельно, при этом базой для расчета корректировки является предыдущая скорректированная цена единицы сравнения.

, (11)

где С^’_срав – скорректированная стоимость аналога;

С_анал – стоимость аналога;

К – корректировки.

Итоговое значение рыночной стоимости офисного здания, определенное с помощью метода сравнения продаж аналогичных объектов недвижимости, рассчитывается с помощью простой средней:

, (12)

4. Расчет рыночной стоимости в рамках доходного подхода

Метод дисконтирования - это метод доходного подхода, предполагающий расчет рыночной стоимости как текущей стоимости арендных платежей за прогнозный период и текущей стоимости реверсии, т.е. выручки от продажи офисного здания.

Потенциальный валовой доход - общий доход, который можно получить от недвижимости при ее 100% занятости.

Действительный валовой доход предполагаемый доход при полном функционировании офисного здания с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.

Чистый операционный доход - это чистый доход, приносимый офисным зданием за вычетом всех расходов, связанных с его содержанием.

Расчет ЧОД будет произведен на шесть ближайших лет эксплуатации объекта недвижимости, причем следует обратить внимание на то, что арендные платежи поступают авансом.

Для расчета ставки дисконтирования для офиса может использоваться следующая модель:

, (13)

где i_б – базовая ставка дисконтирования (29,143% или 0,29143)

К1 – коэффициент влияния удаленности от центра города;

К2 – коэффициент влияния типа объекта;

К3 – коэффициент влияния площади офиса;

К4 – коэффициент влияния состояния объекта;

К5 – коэффициент влияния оптимальности расположения.

Коэффициент влияния удаленности от центра города рассчитывается по формуле:

, (14)

где R – удаленность от центра города, км.

Коэффициент влияния типа объекта рассчитывается по формуле:

, (15)

где Х – код типа объекта (для отдельно стоящих зданий Х=0, для встроенных помещений Х=1).

Коэффициент влияния площади офиса рассчитывается по формуле:

, (16)

где S – площадь офисного здания, кв.м.

Коэффициент влияния состояния объекта рассчитывается по формуле:

, (15)

где Q – код состояния (Q=0 для хорошего состояния, Q=1 для удовлетворительного состояния, Q=2 для плохого состояния).

, (16)

где L – код оптимальности расположения (L=0 для оптимального расположения, L=1 для расположения средней оптимальности, L=2 для неоптимального расположения).

Итоговое значение рыночной стоимости офисного здания, определенное методом дисконтирования, определяется по формуле:

, (17)

где ЧОД_t – чистый операционный доход в t-том году, д.ед.;

К_d – коэффициент дисконтирования;

Р – стоимости реверсии (перепродажи) офисного здания.

Следует учесть то, то коэффициент дисконтирования определяется по формуле:

, (18)

где t – период времени (год), к которому относится доход.