3. Расчетная часть

1. Описание оцениваемого офисного здания

В данном подразделе предоставляется общая информация об офисном здании: определяется цель оценки объекта, описание объекта, указываются возможные ограничительные условия, источники информации, анализируется местоположение объекта, микро и макро факторы. Необходимо дать краткое заключение по поводу конструктивного и инженерного соответствия здания своему назначению.

Объект оценки - трехэтажное офисное здание, построенное в 1992 году. Общая площадь здания 4 000 кв. м., при этом в аренду сдается лишь 80% от общей площади.

Оцениваемый объект не имеет никаких ограничительных условий, т. е. не заложен, не имеет сервитута, не обре­менен правами третьих лиц.

Владельцем офисного здания является ООО «Прогресс», которое предоставило необходимую бухгалтерскую от­четность: баланс, отчет о финансовых результатах, журналы - ордеры, первичные документы, аудиторское заключение.

Местоположение - граница промышленной и рекреационной зоны. Полнота застройки окружения - около 80%. Состояние окружающей среды - загрязнение атмосферного воздуха, сердечно - сосудистые заболевания. Транспортная инфраструктура - автобус, троллейбус, интервал движения 10 мин. Расстояние до ближайшей остановки - 100 м. Доступность к жилой зоне - 2 км.

В городе работают предприятия машиностроения, пищевой промышленности, торговли. Функционирует Фонд поддержки малого бизнеса, действуют налоговые льготы для предприятий с численностью менее 10 чел.

2. Расчет рыночной стоимости в рамках затратного подхода

Земельный участок, на котором находится офисное здание, является муниципальной собственностью, рыночная стоимость земли в расчет не берется.

Оценка восстановительной стоимости офисного здания рассчитывается поэлементным способом (цифры условные) по формуле:

, (1)

где С_восс – восстановительная стоимость здания;

С_эл – восстановительная стоимость элементов здания.

Помимо определения итоговой величины восстановительной стоимости требуется определить удельный вес каждого элемента. Результаты расчетов представить в виде следующей таблицы.

Элемент офисного здания	Стоимость, д.ед.	Удельный вес, %
Подготовка территории …	… …	… …
Восстановительная стоимость	…	100,0

Поскольку здание не относится к новым сооружениям, то необходимо определить его износ. Для этого рассчитывается накопленный износ, представляющий собой суммарные потери восстановительной стоимости оцениваемого здания, вызванные следующими причинами:

1. физическое разрушение (ФизИ);

2. функциональное устаревание (ФунИ);

3. внешнее устаревание (ВИ).

Физический износ – это разрушение объекта недвижимости, потеря его элементами первоначальных свойств.

, (2)

где С_рем – стоимость ремонта.

Для расчета величины неисправимого физического износа в нашем случае используется метод «срока жизни», который основан на предположении, что потери стоимости объекта по причине физического износа пропорциональны его возрасту. Этот метод базируется на соотношении эффективного возраста и срока экономической жизни объекта.

, (3)

где ЭВ – эффективный возраст элемента, лет;

СЭЖ – срок экономической жизни, лет.

Функциональный износ – это уменьшение стоимости объектов недвижимости вследствие потери способности использования по своему прямому назначению.

Функциональный исправимый износ определяется по формуле:

, (4)

где С_доб – стоимость выполнения добавлений элементов на момент оценки;

С_{доб.стр.} – стоимость выполнения добавлений, если бы они выполнялись при строительстве объекта оценки.

Функциональный неисправимый износ определяется по формуле:

, (5)

где С_зам – стоимость замены (переоборудования) помещений здания.

С_стр – стоимость строительства этого помещения в том случае, если оно было предусмотрено по проекту.

Внешний износ – это потеря стоимости объекта недвижимости, вызванная влиянием внешних по отношению к объекту факторов. Для оценки данного износа будет использован метод капитализации потерь дохода, относящихся к внешнему воздействию. В нашем случае деловой центр города сместился, удаляясь от оцениваемого офисного здания. Алгоритм расчет внешнего износа следующий:

а) расчет потери дохода, связанного с воздействием внешних факторов:

, (6)

где ЧД^’ – чистый доход здания без учета внешних факторов;

ЧД – чистый доход здания с учетом внешних факторов.

б) расчет внешнего износа по формуле:

, (7)

где К_зд – коэффициент капитализации для здания.

Расчет накопленного износа производится по формуле:

, (8)

Итоговое значение рыночной стоимости офисного здания в рамках затратного подхода определяется по формуле:

, (9)