Словарь основных терминов

Агент по недвижимости (син. брокер, маклер) – консультант по сделкам с недвижимостью (купля-продажа, аренда, залог и т.п.), имеющий документ о профессиональном образовании и, как правило, являющийся членом профессионального сообщества.

Амортизация – потеря стоимости недвижимости в связи с уменьшением ее полезности.

Амортизация кредита – процесс погашения кредита путем внесения регулярных платежей по основной сумме долга и процентам.

Аренда – юридически оформленное право возмездного пользования чужой собственностью на определенных условиях.

Безвозмездное пользование имуществом – договор, по которому ссудодатель передает ссудополучателю недвижимость в безвозмездное временное пользование, с обязательством вернуть недвижимость в том же состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Безрисковая ставка процента – процентная ставка по инвестициям с минимальным риском (покупка государственных обязательств, проценты по депозитам в наиболее надежных банках и т.п.)

Брокер – агент или посредник в сделке, представляющий интересы покупателя или продавца. Брокерская деятельность требует наличия лицензии. Брокер по недвижимости называется маклер.

БТИ (бюро технической инвентаризации) – местный регистрационный орган кадастровой системы, ведущий информацию о составе недвижимости, границах участков и ее владельцах.

Валовой рентный мультипликатор – результат деления рыночной (продажной) цены недвижимости на валовой доход; период времени, за который валовой доход покроет расходы на покупку недвижимости.

Внутренняя норма доходности (ВНД, англ. – JRR) – ставка дисконтирования, при которой дисконтированные доходы равны дисконтированным расходам; средняя доходность инвестиций за период действия проекта.

Генеральный план – официально утвержденный местными органами власти действующий план функционального зонирования территории.

Девелопмент – проведение комплекса строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях, сооружениях.

Дисконт (англ. discount – скидка) денежная сумма, выплачиваемая за получаемый кредит. Во время получения кредита вычитается из его суммы.

Дисконтирование – процесс нахождения текущей (сегодняшней) стоимости будущих денег.

Договор купли-продажи – документ, удостоверяющий согласие покупателя приобрести недвижимость, а продавца – продать на установленных в нем условиях.

Долговое финансирование – использование заемных средств для приобретения недвижимости.

Доходный подход к оценке недвижимости – один из трех традиционных способов оценки недвижимости, основанный на допущении, что ее стоимость равна текущей (сегодняшней) стоимости будущих доходов, которые недвижимость принесет.

Европейские стандарты оценки 2000 (ЕСО 2000) – называемые также «Голубой книгой», включают в себя 9 стандартов, 13 руководств по применению стандартов при оценке различных объектов и 9 приложений, освещающих вопросы сертификации и этики оценщиков, рецензирования отчетов и т.п. Они находятся в соответствии с Международными стандартами оценки (МСО). Изданы в России в 2003 г. Российским обществом оценщиков.

Закладная – ценная бумага, обеспечивающая кредитору право при невозврате кредита продать заложенное имущество должнику.

Залог (син. – ипотека) – операция на рынке недвижимости, представляющая собой имущественное обеспечение денежного требования кредитора – залогодержателя к должнику – залогодателю.

Застройщик (син. – девелопер) – предприниматель на рынке недвижимости, занимающийся проектированием, финансированием и превращением неосвоенного земельного участка в законченную и действующую недвижимость путем создания транспортной сети, инженерных сооружений, зданий, проведения ландшафтных мероприятий и т.п. с последующей реализацией на рынке недвижимости.

Затратный подход к оценке недвижимости – заключается в оценке рыночной стоимости недвижимости на основе суммирования затрат на приобретение земли, строительство зданий с нормальной прибылью и прочего, необходимого для создания недвижимости с полезностью, равной оцениваемой.

Земельный участок – часть территории, снабженная выходом к дороге и возможностью вести застройку.

Зонирование – устанавливаемые местными властями ограничения и правила на использование земельных участков.

Дарение – безвозмездная передача имущества в собственность. Установлены запреты и ограничения на дарение государственного и муниципального имущества, предусмотрена отмена дарения ввиду обхода законодательства о банкротстве и т.п.

Доверительное управление – передача на определенный срок за оговоренное вознаграждение имущества учредителя управления (собственника) доверительному управляющему, который обязуется действовать в интересах собственника.

Инвестор – предприниматель на рынке недвижимости, делающий капиталовложения с целью получения дохода.

Ипотека – форма кредита, возврат которого гарантируется недвижимостью должника.

Кадастр – систематически обновляемый публичный свод сведений об объектах недвижимости на территории страны или ее региона, основанный на топографической съемке границ участков недвижимой собственности.

Капитализация дохода – процесс пересчета ожидаемых доходов от недвижимости в ее текущую (настоящую) стоимость (капитал).

Кондоминиум (лат. condominium – совладение) – правовая форма собственности, по которой объект разделяется на элементы индивидуальной и элементы совместной собственности.

Лизинг (англ. leasing – долгосрочная аренда) – форма передачи оборудования, недвижимости, завода в аренду с правом ее продления и даже выкупа по остаточной стоимости.

Ликвидность – легкость реализации/продажи, т.е. превращение недвижимости в наличные деньги.

Мена – операция на рынке недвижимости, состоящая в передаче одной стороной в собственность другой стороне товара в обмен на другой товар с компенсацией разности в ценах.

Методы оценки недвижимости – способы установления стоимости недвижимости. Наиболее распространены три – сравнительный, доходный, затратный.

Наследование – переход в случае смерти гражданина права собственности на имущество по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Недвижимая собственность – юридический термин, означающий совокупность прав собственности на недвижимое имущество: владение, пользование, распоряжение, присвоение дохода от владения и от использования.

Недвижимое имущество – участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой, минеральными и растительными ресурсами), а также принадлежащими ему зданиями и сооружениями.

Норма капитализации – процент дохода, который ежегодно предположительно будут приносить инвестиции в недвижимость.

Облигация жилищного займа – ценная бумага, выпускаемая местными органами власти и дающая право на владение одной долей квартиры (например 0,1 кв.м или 1 кв.м).

Обслуживание долга – выплаты основной суммы кредита и процентов по нему.

Окончательная оценка стоимости – оценка стоимости, установленная оценщиком после анализа результатов, полученных с применением трех основных подходов (сравнительного, доходного, затратного), и с учетом интуиции, опыта и другой неформализуемой информации.

Операционная недвижимость – недвижимость, используемая для хозяйственной, культурной или иной деятельности собственника (в том числе, для проживания), в отличии от инвестиционной недвижимости, используемой для извлечения дохода.

Операционные расходы – расходы на эксплуатацию приносящей доход недвижимости, не включая обслуживание долга и подоходные налоги.

Остаточная стоимость – разность между первоначальной стоимостью недвижимости и начисленного износа.

Отдача от капитала – процент, получаемый инвестором на вложенный капитал.

Отягощения (обременения, сервитуты) – интересы или требования на недвижимость других лиц, снижающие стоимость недвижимости.

Оценка стоимости – расчетно или экспертно устанавливаемая стоимость недвижимости.

Передача права – документально оформленная передача вещного интереса от одного лица другому посредством договоров купли – продажи, аренды, долговых обязательств, дарения, обмена, завещания и т.д.

Право собственности – право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования, включая право передачи собственности, т.е. продажи, обмена, дарения, раздела участка и т.д.

Приватизация – переход прав собственности от общественной / государственной к частной.

Принципы оценки недвижимости – методические правила, выработанные многолетним опытом профессиональных оценщиков, позволяющие правильно учесть влияние всего многообразия факторов, присущих рынку недвижимости, на стоимость недвижимости (спроса и предложения, изменения, замещения, соответствия среды, наилучшего и наиболее эффективного использования и др).

Реверсия (лат. reversio – возврат) выручка от перепродажи оцениваемой недвижимости после некоторого времени пользования ею.

Регистр – список, указатель, реестр, учетная книга. Например, регистр поземельный, недвижимости, аренды и т.п. в реестре прав на недвижимость.

Реестр прав на недвижимость – свод сведений о правах на недвижимое имущество и сделок с ним. Ведется в масштабе страны и регионов. Права на недвижимость и сделки с ней подлежат обязательной регистрации в реестре.

Регистрация прав на недвижимость – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость.

Рента – регулярно получаемый доход на капитал, имущество, землю, облигации; платежи за пользование недвижимостью.

Реституция (лат. restitutio – восстановление) – возвращение собственности законному владельцу; восстановление в прежнем правовом имущественном положении.

Риэлтер – торговец недвижимостью. Синонимы – брокер, маклер, агент по продаже недвижимости.

Рынок недвижимости – совокупность операций с недвижимостью, включая передачу прав на недвижимость, развитие, финасирование, управление недвижимостью с использованием и посредством рыночных механизмов.

Рыночная стоимость недвижимости наиболее вероятная цена недвижимости на конкурентном, открытом рынке с соблюдением условий справедливой сделки между продавцом и покупателем.

Рыночная цена недвижимости – договорная цена в свершившейся сделке, реализованной после переговоров между покупателем и продавцом. Рыночная цена может быть больше, равна или меньше рыночной стоимости.

Сегментация рынка – разделение рынка недвижимости на однородные по поведенческому принципу (или какому-либо другому признаку) группы покупателей или объектов недвижимости.

Сервитут – установленное законом или предусмотренное договором право частичного пользования земельным участком лицами, не являющимися собственниками.

Сравнительный подход к оценке – заключается в сравнении недавних продаж / сдач в аренду объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, и введение корректировок, учитывающих различия между ними.

Текущая стоимость – стоимость будущих денежных поступлений от использования собственности и выручки от перепродажи (реверсии), приведенных (дисконтированных) к настоящему / текущему моменту времени по определенной ставке дисконта.

Титул – законное право собственности на недвижимость, имеющее документарную юридическую основу.

Транзакционные издержки – издержки, связанные с покупкой и продажей или совершением иных сделок с недвижимостью.

Управление недвижимостью – осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Финансовый леверидж/рычаг – использование заемных средств для приобретения финансового актива; использование заемных средств для повышения доходности собственных средств.

Шесть функций денежной единицы – 1) сложный процент; 2) накопление единицы за период; 3) фонд возмещения; 4) текущая стоимость единицы; 5) текущая стоимость единичного денежного потока (аннуитета); 6) взнос на амортизацию единицы.

Эффективная ставка процента – ставка процента, которая реально выплачивается заемщиком. Она выше или равна номинальной ставке процента.

Юридический кадастр – систематизированный и поддерживаемый в актуальном состоянии свод сведений о правах на недвижимость, их правообладателях и переходах прав.