- •Экономика недвижимости
- •Оглавление
- •Предисловие
- •Часть I
- •Глава 1
- •Краткая классификация объектов недвижимости
- •1.2. Экономический оборот недвижимости и его особенности
- •Решение
- •Термины и понятия
- •Глава 2
- •Рынок недвижимости
- •И особенности
- •Его функционирования
- •2.1. Рынок недвижимости, его специфика и структура
- •Сегментация рынка недвижимости
- •2.2. Особенности российского рынка недвижимости
- •2.3. Ценообразование на рынке недвижимости
- •2.4. Анализ рынка недвижимости и использование его результатов
- •Глава 3 Операции с недвижимым имуществом как отрасль народного хозяйства
- •3.1. Отраслевые особенности предприятий в сфере недвижимости
- •3.2. Особенности экономики риэлтерских фирм
- •3.2.1. Виды сделок и условия признания их действительными
- •3.2.2. Функции риэлтерской фирмы и организация ее работы
- •3.2.3. Затраты, доходы и эффективность работы риэлтерской фирмы
- •Глава 4 экономика объекта недвижимости
- •4.1. Формирование и планирование доходов
- •От использования объекта недвижимости
- •4.2. Формирование и учет операционных расходов для объекта недвижимости
- •Образец учета операционных расходов
- •Глава 5 экономические основы развития недвижимости
- •5.1. Основы инвестиционного анализа для недвижимости
- •5.2. Анализ альтернатив эффективного использования и развития объекта недвижимости
- •5.3. Способы финансирования недвижимости
- •Заемные средства
- •Недостатки
- •Достоинства
- •Глава 6 основы оценки стоимости имущества
- •6.1. Назначение оценки и основные понятия
- •Постановка задачи на оценку стоимости
- •Сбор и анализ информации
- •1. Об объекте:
- •2. Общая:
- •Анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости
- •Применение методов оценки стоимости
- •Согласование результатов различных оценок и написание отчета об установленной стоимости
- •6.2. Принципы, этапы и процедуры оценки
- •Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
- •Принципы пользователя
- •Принципы рыночной среды
- •Принципы, связанные с объектом
- •6.3. Основные методы оценки стоимости недвижимости
- •6.3.1. Технология оценки стоимости недвижимости
- •I. Определение проблемы:
- •II. Заключение договора на оценку:
- •III. Сбор и обработка информации, применение трех подходов к оценке
- •IV. Согласование результатов оценки
- •V. Написание отчета
- •6.3.2. Сравнительный метод оценки
- •6.3.3. Доходный метод оценки
- •6.3.4. Затратный метод оценки
- •Решение
- •Глава 7
- •7.2. Налогообложение недвижимости
- •7.2.1. Налоги на недвижимое имущество
- •7.2.2. Налоги на операции с недвижимостью
- •Термины и понятия
- •Ответы и решения к упражнениям
- •Глава 1
- •Глава 2
- •Глава 3
- •Глава 4
- •Глава 5
- •Глава 6
- •Глава 7
- •Глава 8
- •Планирование и оценка
- •Эффективности деятельности
- •РиЕлтерской фирмы
- •Словарь основных терминов
- •Библиографический список
- •Адреса некоторых интернет-сайтов с информацией по недвижимости
3.2.2. Функции риэлтерской фирмы и организация ее работы
Об основных видах деятельности риэлтерской фирмы можно судить по наиболее распространенным услугам, которые она оказывает:
– совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена жилых и нежилых помещений;
– продажа жилых и нежилых помещений с аукциона и на конкурсной основе;
– сдача в аренду жилых и нежилых помещений, земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц;
– заключение договоров купли-продажи жилья с пожизненным содержанием собственника и др.
Основной функцией в работе является оказание консультационно-посреднических услуг при совершении сделок с недвижимостью. Различные этапы этой деятельности при купле-продаже недвижимости представлены на рис. 3.4.
Рис. 3.4. Типичные этапы проведения сделки с недвижимостью с участием риэлтерской фирмы
Другая функция заключается в постановке дела таким образом, чтобы минимизировать совокупные издержки и риски при совершении сделок с недвижимостью. Обращаясь в риэлтерскую фирму именно этого и ждет грамотный клиент, полагая что трансакционные издержки сделки, осуществляемый с помощью фирмы, будут ниже, чем при самостоятельном решении этого вопроса с тем же уровнем риска. В настоящее время в качестве оптимальной величины трансакционных издержек в фирмах с хорошей репутацией называется 4–6 % к цене продавца. Следует иметь в виду, что комиссионное вознаграждение устанавливается далеко не всегда к цене недвижимости. Практикуется и оплата в абсолютном выражении в зависимости от содержания и объема заказанных риэлтерской фирме услуг.
Еще подробнее о функциях риелтерской фирмы говорит деление набора осуществляемых ею процессов (видов деятельности) на основные, поддерживающие и дополнительные (рис. 3.5).
Выше кратко говорилось практически обо всех видах деятельности кроме обозначенного в дополнительной деятельности страхования титула.
Страхование титула – защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременений объекта недвижимости, уже существующих, но не известных собственнику на момент покупки страхового полиса. Речь идет о страховании от событий, случившихся в прошлом, последствия которых могут обнаружиться в будущем, а, следовательно, риски нового собственника или арендатора принимает на себя за определенную плату страховая компания.
Титул (от лат. titulus – надпись, почетное звание) – набор имеющих юридическую силу документов, содержащих подробный учет всех предыдущих (и настоящей) сделок и передачи прав на недвижимость, гарантирующих чистоту и доброкачественность титула при его регистрации. Он доказывает право собственности лица, которому титул будет передан.
Зарубежный опыт показывает, что 70–80 % общего числа сделок покупатели и продавцы осуществляют не самостоятельно, а через риэлтерские фирмы.
Деятельность риэлтерской фирмы связана со значительными потоками клиентов. Поэтому офис фирмы должен быть удобен для них и персонала. Основными требованиями к офису являются: 1) близость к главным транспортным маршрутам и остановкам общественного транспорта; 2) разделение офиса на помещения для работы с клиентами и для работы персонала; 3) вход в офис должен быть со стороны основной улицы; 4) отдельные помещения должны быть предусмотрены для переговоров между покупателями и продавцами, службы оформления документов, информационной службы и т.п.
Главным активом риэлтерской фирмы является ее персонал. Риэлтерский бизнес является человекоемким, успех зависит от кадрового состава, организации его работы и управления, оплаты труда. Клиенты, обращаясь в фирму, ожидают, что проблемы, связанные со сбором документов, справок, получением нужной информации, стоянием в очередях в государственных учреждениях, у нотариусов, берут на себя профессионалы, знающие, что и в какой последовательности делать. Они обращаются к клиенту лишь при необходимости, когда без участия последнего нельзя обойтись.
Чем больше видов деятельности осуществляет риелтерская фирма (см. рис. 3.5), тем сложнее ее организационная структура и разветвленная управленческая: линейная, функциональная, линейно-функциональная.
Рис 3.5. Виды деятельности риелторской фирмы
По мере роста масштабов деятельности, отдельные агенты, действующие в фирме, начинают собираться в специализированные группы, ориентированные на отдельные рыночные сегменты с определенной спецификой, обусловленной типом объектов, местоположением, законодательством.
Например, выделяются отделы комнат, квартир, пригородной недвижимости, нежилого фонда, аренды. На основе территориального сегментирования рынка в наиболее крупных фирмах создаются филиалы, ведущие работу в отдельных районах города. Как правило, филиалы являются линейными структурами, а функциональные службы (оформление договоров, расчеты и т.п.) по-прежнему расположены в головном офисе.
Дальнейшее расширение работы риэлтерской фирмы уже на основе диверсификации, связанной с освоением дополнительных видов деятельности (см. рис. 3.5), прямо не ориентированных на сделки с недвижимостью, приводит к появлению специализированных подразделений: страхование сделок, ремонт недвижимости, строительство, транспортные услуги, эскро-услуги и т.д.
Организационная и управленческая структуры весьма разнообразны и вряд ли целесообразно на этапе развития и становления риелтерских фирм выделять типовые и на этой основе их классифицировать. Проще дается классификация на базе численности работающих: малая, средняя, большая риэлтерская фирма (рис. 3.6).
По критериям, принятым, например, Национальной ассоциации риэлтеров США, в основу классификации фирм по размеру положено число агентов (брокеров): малая фирма – 1–10 агентов, средняя – 11–50 агентов, крупная – более 50 агентов.
Рост фирм обычно приводит к проблемам получения и распространения (как внутри, так и вне фирмы) информации и при расширении деятельности появляется в структуре специализированное подразделение – информационное. Затем аналогично появляются отделы рекламы и «public relations»; маркетинга, чтобы оперативно реагировать на изменение рыночной ситуации. Следующий шаг – формируется служба управления персоналом, юридическая служба и т.д.
Рост масштабов деятельности риэлтерской фирмы неуклонно ведет к преобразованию первоначальных организационных и управленческих структур в сложные разветвленные с подвижными и эластичными внутрифирменными связями, в результате которых линейно – функциональные структуры перерастают в дивизиональные, матричные с адаптивными элементами.
Крупные риэлтерские фирмы дрейфуют и постепенно превращаются в конгломераты, финансово-промышленные группы (ФПГ), холдинги, в которых отделы и подразделения трансформируются в специализированные, в значительной степени автономные, предприятия. Такой путь развития естественен, так как придает рыночную гибкость и устойчивость, но содержит в себе опасность утраты управляемости автономными в текущей деятельности подразделениями со стороны головной фирмы, которая должна, превратившись в холдинговую компанию, сохранить финансовое единство разнородных предприятий при оперативной их самостоятельности.
Рис. 3.6. Достоинства и недостатки крупных, средних и мелких риэлтерских фирм
Примерами таких гигантских фирм являются, например, в Москве ФПГ «Жилище», состоящее из 11-ти предприятий, численностью около 20 тыс. чел.; в Санкт-Петербурге ФПГ «Росстро», в которую входит 28 предприятий и банк, с общей численностью работающих в ФПГ около 6 тыс. человек.