- •Экономика недвижимости
- •Оглавление
- •Предисловие
- •Часть I
- •Глава 1
- •Краткая классификация объектов недвижимости
- •1.2. Экономический оборот недвижимости и его особенности
- •Решение
- •Термины и понятия
- •Глава 2
- •Рынок недвижимости
- •И особенности
- •Его функционирования
- •2.1. Рынок недвижимости, его специфика и структура
- •Сегментация рынка недвижимости
- •2.2. Особенности российского рынка недвижимости
- •2.3. Ценообразование на рынке недвижимости
- •2.4. Анализ рынка недвижимости и использование его результатов
- •Глава 3 Операции с недвижимым имуществом как отрасль народного хозяйства
- •3.1. Отраслевые особенности предприятий в сфере недвижимости
- •3.2. Особенности экономики риэлтерских фирм
- •3.2.1. Виды сделок и условия признания их действительными
- •3.2.2. Функции риэлтерской фирмы и организация ее работы
- •3.2.3. Затраты, доходы и эффективность работы риэлтерской фирмы
- •Глава 4 экономика объекта недвижимости
- •4.1. Формирование и планирование доходов
- •От использования объекта недвижимости
- •4.2. Формирование и учет операционных расходов для объекта недвижимости
- •Образец учета операционных расходов
- •Глава 5 экономические основы развития недвижимости
- •5.1. Основы инвестиционного анализа для недвижимости
- •5.2. Анализ альтернатив эффективного использования и развития объекта недвижимости
- •5.3. Способы финансирования недвижимости
- •Заемные средства
- •Недостатки
- •Достоинства
- •Глава 6 основы оценки стоимости имущества
- •6.1. Назначение оценки и основные понятия
- •Постановка задачи на оценку стоимости
- •Сбор и анализ информации
- •1. Об объекте:
- •2. Общая:
- •Анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости
- •Применение методов оценки стоимости
- •Согласование результатов различных оценок и написание отчета об установленной стоимости
- •6.2. Принципы, этапы и процедуры оценки
- •Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
- •Принципы пользователя
- •Принципы рыночной среды
- •Принципы, связанные с объектом
- •6.3. Основные методы оценки стоимости недвижимости
- •6.3.1. Технология оценки стоимости недвижимости
- •I. Определение проблемы:
- •II. Заключение договора на оценку:
- •III. Сбор и обработка информации, применение трех подходов к оценке
- •IV. Согласование результатов оценки
- •V. Написание отчета
- •6.3.2. Сравнительный метод оценки
- •6.3.3. Доходный метод оценки
- •6.3.4. Затратный метод оценки
- •Решение
- •Глава 7
- •7.2. Налогообложение недвижимости
- •7.2.1. Налоги на недвижимое имущество
- •7.2.2. Налоги на операции с недвижимостью
- •Термины и понятия
- •Ответы и решения к упражнениям
- •Глава 1
- •Глава 2
- •Глава 3
- •Глава 4
- •Глава 5
- •Глава 6
- •Глава 7
- •Глава 8
- •Планирование и оценка
- •Эффективности деятельности
- •РиЕлтерской фирмы
- •Словарь основных терминов
- •Библиографический список
- •Адреса некоторых интернет-сайтов с информацией по недвижимости
5.2. Анализ альтернатив эффективного использования и развития объекта недвижимости
Правовая
обоснованность, физическая осуществимость,
финансовая возможность. Максимум
стоимости объекта недвижимости
при
анализе альтернатив
Собственник распоряжается объектом недвижимости в соответствии с правилами рационального экономического поведения, т.е. так, чтобы объект приносил максимальный доход и/или имел наибольшую стоимость.
Рыночная стоимость объекта недвижимости должна определяться не только на основе продолжения его сегодняшнего использования, но с учетом всех альтернативных вариантов, в том числе и предусматривающих улучшение объекта. При этом рассматриваемые альтернативные варианты должны отбираться с учетом правовой обоснованности, физической и технологической осуществимости, финансовой обеспеченности.
1) Правовая обоснованность означает, что проекты должны отвечать правилам зонирования территорий, закону об охране окружающей среды, строительному и жилищному кодексам, учитывать установленные для территории нормы энергопотребления, имеющиеся сервитуты, контрактные соглашения и пр. В отдельных случаях девелопер предоставляет 10 % квартир в многоквартирных домах людям с низким уровнем дохода по ценам, ниже рыночных или сниженным ставкам арендной платы, что влияет на эффективность инвестиционного проекта. Следует учитывать, что на земельном участке могут находиться исторические здания, не подлежащие сносу, или захоронения. В любом случае, правовые ограничения, которые скажутся на использовании земли, должны пройти правовую экспертизу у юристов, имеющих соответствующую лицензию.
2) Физическая и технологическая осуществимость означает, что следует учитывать размер и форму участка, наличие склонов и затопляемых зон (что неприемлемое для некоторых построек), крупных скальных образований (потребуются дорогостоящие взрывные работы) и растительности, знать несущее качество почвы и ее дренажные свойства. Последнее предопределяет тип фундамента, этажность построек. Необходимо учесть наличие или отсутствие коммунальных сетей и предельный объем оказываемых коммунальных услуг, назначение соседней зоны. Если она предназначена для крупного промышленного предприятия с вредными для окружающей среды отходами производства, то строительство жилого квартала вряд ли имеет смысл (недвижимость будет иметь низкую цену), лучше разместить здесь складские помещения. Важна живописность участка, его престижность и т.п.
3) Финансовое обеспечение предполагает, что поток денежных средств от строящегося на земле объекта недвижимости будет достаточен по величине и продолжительности, что он позволит вернуть вложенных капитал и получить желаемую ставку доходности. При этом учитываются разрывы во времени между вложениями средств и получением отдачи, платежи по возврату долга и процентов, получение прибыли и ее рефинансирование, экономический потенциал местоположения участка для каждого альтернативного варианта.
Если нормы зонирования ограничивают застройку земли только жилыми домами, то варианты коммерческой или промышленной застройки не могут рассматриваться. Однако если есть информация, что в будущем нормы зонирования для данного участка земли будут пересмотрены, то нынешние ограничения не должны исключать вариантов нежилой застройки, разумеется, с учетом сдвига во времени финансовых потоков для некоторых альтернативных вариантов.
Окончательный выбор из возможных альтернатив опирается на критерий экономической целесообразности – максимум рыночной стоимости объекта недвижимости.
Рассмотрим анализ альтернатив на примере оценки земельного участка (результаты расчета вариантов представлены в табл. 5.1).
Таблица 5.1.
Оценка стоимости земельного участка путем сравнения
альтернативных вариантов его использования
№ |
Показатели |
Торговый центр |
Офисное здание |
Жилой дом |
1. |
Выручка от реализации (без налога с оборота) |
400
|
500
|
300
|
2. |
Затраты на производство реализованной продукции |
300 |
350
|
170
|
3. |
Балансовая прибыль (п.1 – п.2) |
100 |
150 |
130 |
Окончание табл. 5.1
№ |
Показатели |
Торговый центр |
Офисное здание |
Жилой дом |
4. |
Стоимость строительства |
395 |
550 |
580 |
5. |
Коэффициент капитализации по балансовой прибыли |
0,21 |
0,25 |
0,2 |
6. |
Прибыль, относимая к постройкам (п.4 п.5) |
83
|
138
|
116
|
7. |
Прибыль, относимая к земле (п.3 – п.6) |
17
|
12
|
14
|
8. |
Расчетная стоимость земельного участка при коэффициенте капитализации 17 % (п.7 ׃ 0,17) |
100 |
70 |
85 |
Три варианта освоения земельного участка рассчитаны исходя из потенциала его месторасположения (привлекательности для возможных пользователей), правовых возможностей реализации проектов, грунтовых и топографических условий, технологической и финансовой обоснованности и т.п.
Далее определяются выручка, затраты и прибыль по каждому варианту. Центральным пунктом является разделение получаемой прибыли на относящуюся к построенным зданиям и к земельному участку. Это разделение выполняется путем расчета коэффициента капитализации для каждого варианта (строка 5).
Коэффициенты учитывают специфические риски каждого проекта, структуру финансирования, допустимый для инвесторов срок окупаемости вложенного капитала, ожидаемое со временем повышение или снижение стоимости каждой постройки и прочие условия. Находится прибыль, относимая к постройкам (строка 6).
Затем прибыль, относящаяся к земле капитализируется (в данном случае по коэффициенту 17 % годовых) и определяется стоимость земельного участка (строка 8). Поскольку вариант строительства торгового центра обеспечивает наибольшую стоимость земельного участка, он и является лучшим среди альтернативных с позиции произведенной оценки.