- •Экономика недвижимости
- •Оглавление
- •Предисловие
- •Часть I
- •Глава 1
- •Краткая классификация объектов недвижимости
- •1.2. Экономический оборот недвижимости и его особенности
- •Решение
- •Термины и понятия
- •Глава 2
- •Рынок недвижимости
- •И особенности
- •Его функционирования
- •2.1. Рынок недвижимости, его специфика и структура
- •Сегментация рынка недвижимости
- •2.2. Особенности российского рынка недвижимости
- •2.3. Ценообразование на рынке недвижимости
- •2.4. Анализ рынка недвижимости и использование его результатов
- •Глава 3 Операции с недвижимым имуществом как отрасль народного хозяйства
- •3.1. Отраслевые особенности предприятий в сфере недвижимости
- •3.2. Особенности экономики риэлтерских фирм
- •3.2.1. Виды сделок и условия признания их действительными
- •3.2.2. Функции риэлтерской фирмы и организация ее работы
- •3.2.3. Затраты, доходы и эффективность работы риэлтерской фирмы
- •Глава 4 экономика объекта недвижимости
- •4.1. Формирование и планирование доходов
- •От использования объекта недвижимости
- •4.2. Формирование и учет операционных расходов для объекта недвижимости
- •Образец учета операционных расходов
- •Глава 5 экономические основы развития недвижимости
- •5.1. Основы инвестиционного анализа для недвижимости
- •5.2. Анализ альтернатив эффективного использования и развития объекта недвижимости
- •5.3. Способы финансирования недвижимости
- •Заемные средства
- •Недостатки
- •Достоинства
- •Глава 6 основы оценки стоимости имущества
- •6.1. Назначение оценки и основные понятия
- •Постановка задачи на оценку стоимости
- •Сбор и анализ информации
- •1. Об объекте:
- •2. Общая:
- •Анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости
- •Применение методов оценки стоимости
- •Согласование результатов различных оценок и написание отчета об установленной стоимости
- •6.2. Принципы, этапы и процедуры оценки
- •Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
- •Принципы пользователя
- •Принципы рыночной среды
- •Принципы, связанные с объектом
- •6.3. Основные методы оценки стоимости недвижимости
- •6.3.1. Технология оценки стоимости недвижимости
- •I. Определение проблемы:
- •II. Заключение договора на оценку:
- •III. Сбор и обработка информации, применение трех подходов к оценке
- •IV. Согласование результатов оценки
- •V. Написание отчета
- •6.3.2. Сравнительный метод оценки
- •6.3.3. Доходный метод оценки
- •6.3.4. Затратный метод оценки
- •Решение
- •Глава 7
- •7.2. Налогообложение недвижимости
- •7.2.1. Налоги на недвижимое имущество
- •7.2.2. Налоги на операции с недвижимостью
- •Термины и понятия
- •Ответы и решения к упражнениям
- •Глава 1
- •Глава 2
- •Глава 3
- •Глава 4
- •Глава 5
- •Глава 6
- •Глава 7
- •Глава 8
- •Планирование и оценка
- •Эффективности деятельности
- •РиЕлтерской фирмы
- •Словарь основных терминов
- •Библиографический список
- •Адреса некоторых интернет-сайтов с информацией по недвижимости
V. Написание отчета
Согласно «ЕСО 2000» (стандарт 9: Представление отчета об оценке) отчет «по своему макету и языку должен обеспечивать ясное и недвусмысленное заключение с достаточными подробностями, для этого, чтобы гарантировать, что важнейшие области охвачены и что невозможно неправильное истолкование реальной ситуации с активом (активами)».
Более того, «оценщик должен гарантировать, что конфликта интересов не существует, включая любую процедуру внутренней верификации, и не должен находиться под влиянием, оказываемым его клиентом или третьей стороной для получения конкретного результата с точки зрения оценки или любого другого связанного с ней совета. В надлежащих случаях оценщик должен отказаться действовать там, где его репутация как объективного, вероятно, подвергается риску» (ЕСО 2000: п. S 9.03).
По требованию заказчика в отчет может быть включена основная исходная информация, а также описание принципов, сделанных допущений, использованных методов и суждений, которые позволили прийти к результирующему выводу.
В то же время, стандартной рекомендацией в отношении публикации отчета является следующая: «ни полностью, ни частично настоящий отчет об оценке / сертификат оценки и никакая ссылка на него не может быть включена в какой–либо публикуемый документ, циркуляр или заявление и никаким образом не публикуется без письменного одобрения оценщиком формы и контекста, в котором они могут появиться» (ЕСО 2000: S 9.28).
6.3.2. Сравнительный метод оценки
Именно такое название рекомендует ЕСО 2000 (приложение 1: Методология оценки, п. А1.03), а не распространенное название «метод сравнения продаж», поскольку метод используется «как для оценок капитала, так и оценок сумм арендной платы».
Главные принципы, лежащие в основе метода: спрос и предложение, зависимость, пропорциональность и замещение. Последний предопределяет поведение «нормального» покупателя – не приобретать недвижимость, если ее стоимость превышает стоимость проданных аналогичных объектов с той же степенью полезности.
Достоинства метода: простой и наглядный, т.к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.
Недостатки метода: требует большого объема достоверной информации, что возможно лишь на массовых рынках недвижимости; при большом числе корректирующих поправок достоверность оценки снижается; использует информацию о прошлых событиях на рынке недвижимости и не учитывает ожидания.
Область применения: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса, некоторые сегменты рынка земельных участков (в черте города, садовых участков под коттеджи).
Источники информации: периодические издания по недвижимости, данные информационных служб риэлтерских фирм, данные регистрационных служб, страховых компаний, личные архивы оценщика и т.д.
Технология оценки:
изучение нужного сегмента рынка и выбор объектов недвижимости аналогичных оцениваемому;
сбор и проверка достоверности информации по каждому выбранному объекту;
выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
проведение корректировки цен по каждому объекту на основании установленных отличий по сравнительным единицам между выбранными единицами и оцениваемым объектом;
согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.
Пример 1 (анализ парных продаж)
Требуется произвести оценку стоимости дома площадью 200 м2 с садом, но без гаража. Анализ соответствующего сегмента рынка позволил установить следующие объекты (объекта полностью аналогичного оцениваемому либо не обнаружено, либо по нему нет информации).
Показатели |
Объекты |
|||
1 |
2 |
3 |
4 |
|
Площадь Сад Гараж Цена продажи, тыс. долл. |
200 Есть Есть 50 |
200 Нет Нет 42 |
150 Есть Есть 39 |
150 Есть Нет 36 |
Общий обзор таблицы показывает, что цена должна находиться между 1 и 2 объектами – они аналогичны по площади оцениваемого, но 1-й отличается от него тем, что у него есть сад и гараж, 2-й тем, что нет ни сада, ни гаража.
а) Сравнивая объекты 3 и 4, находим корректировку на наличие гаража:
Кгар. = Ц3 – Ц4 = $ 39 тыс. – $ 36 тыс. = $ 3 тыс.
б) Корректировка на наличие сада и гаража вытекает из сравнения цен по 2-му и 1-му объектам:
Кса+гар. = Ц2 – Ц1 = $ 50 тыс. – $ 42 тыс. = $ 8 тыс.
в) Корректировка на наличие сада следует из сравнения корректировок: Ксад+гар. и Кгар.:
Ксад = Ксад+гар. – Кгар. = $ 8 тыс. – $ 3 тыс = $ 5 тыс.
г) Стоимость оцениваемого объекта будет:
С = Ц1 – Кгар. = Ц2 + Ксад = $ 50 тыс. – $ 3 тыс. = $ 42 тыс. + $ 5 тыс. = $ 47 тыс.
Пример 2 (метод процентных поправок)
Продается многоквартирный жилой дом. Анализ рынка, показал, что аналогичный жилой дом был продан 6 месяцев назад по цене $ 700 тыс.
Оценщик считает, что:
– поправка на местоположение составляет + 3 %;
– поправка на общее состояние равна – 7 %;
– поправка на окружающий ландшафт составляет – 2 %;
– поправка на время продажи равна (инфляция 8 % годовых) + 4 %.
Общая поправка равна (+3 – 7 – 2 + 4)% = –2 %.
Стоимость оцениваемого объекта будет:
С = $ 700 тыс. (1 + = $ 700 тыс. 0,98 = $ 686 тыс.
Пример 3 (метод общей группировки)
Продается квартира, стоимость которой нужно оценить. Анализ рынка позволил выявить четыре совершенно аналогичных квартиры, проданных недавно по ценам: 30; 30,2; 30,3 и 29,8 тыс. у.е. Разброс цен мал и составляет около 1,7%. В этом случае считается, что стоимость оцениваемого объекта равна средней между наибольшей и наименьшей стоимостью в группе (такая оценка не будет увеличивать разброс цен и, следовательно, не является ни завышенной, ни заниженной – она объективна):
С = = 30,05 тыс. у.е.