- •Экономика недвижимости
- •Оглавление
- •Предисловие
- •Часть I
- •Глава 1
- •Краткая классификация объектов недвижимости
- •1.2. Экономический оборот недвижимости и его особенности
- •Решение
- •Термины и понятия
- •Глава 2
- •Рынок недвижимости
- •И особенности
- •Его функционирования
- •2.1. Рынок недвижимости, его специфика и структура
- •Сегментация рынка недвижимости
- •2.2. Особенности российского рынка недвижимости
- •2.3. Ценообразование на рынке недвижимости
- •2.4. Анализ рынка недвижимости и использование его результатов
- •Глава 3 Операции с недвижимым имуществом как отрасль народного хозяйства
- •3.1. Отраслевые особенности предприятий в сфере недвижимости
- •3.2. Особенности экономики риэлтерских фирм
- •3.2.1. Виды сделок и условия признания их действительными
- •3.2.2. Функции риэлтерской фирмы и организация ее работы
- •3.2.3. Затраты, доходы и эффективность работы риэлтерской фирмы
- •Глава 4 экономика объекта недвижимости
- •4.1. Формирование и планирование доходов
- •От использования объекта недвижимости
- •4.2. Формирование и учет операционных расходов для объекта недвижимости
- •Образец учета операционных расходов
- •Глава 5 экономические основы развития недвижимости
- •5.1. Основы инвестиционного анализа для недвижимости
- •5.2. Анализ альтернатив эффективного использования и развития объекта недвижимости
- •5.3. Способы финансирования недвижимости
- •Заемные средства
- •Недостатки
- •Достоинства
- •Глава 6 основы оценки стоимости имущества
- •6.1. Назначение оценки и основные понятия
- •Постановка задачи на оценку стоимости
- •Сбор и анализ информации
- •1. Об объекте:
- •2. Общая:
- •Анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости
- •Применение методов оценки стоимости
- •Согласование результатов различных оценок и написание отчета об установленной стоимости
- •6.2. Принципы, этапы и процедуры оценки
- •Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
- •Принципы пользователя
- •Принципы рыночной среды
- •Принципы, связанные с объектом
- •6.3. Основные методы оценки стоимости недвижимости
- •6.3.1. Технология оценки стоимости недвижимости
- •I. Определение проблемы:
- •II. Заключение договора на оценку:
- •III. Сбор и обработка информации, применение трех подходов к оценке
- •IV. Согласование результатов оценки
- •V. Написание отчета
- •6.3.2. Сравнительный метод оценки
- •6.3.3. Доходный метод оценки
- •6.3.4. Затратный метод оценки
- •Решение
- •Глава 7
- •7.2. Налогообложение недвижимости
- •7.2.1. Налоги на недвижимое имущество
- •7.2.2. Налоги на операции с недвижимостью
- •Термины и понятия
- •Ответы и решения к упражнениям
- •Глава 1
- •Глава 2
- •Глава 3
- •Глава 4
- •Глава 5
- •Глава 6
- •Глава 7
- •Глава 8
- •Планирование и оценка
- •Эффективности деятельности
- •РиЕлтерской фирмы
- •Словарь основных терминов
- •Библиографический список
- •Адреса некоторых интернет-сайтов с информацией по недвижимости
1.
Сравнительный
2.
Доходный 3.
ЗатратныйПрименение методов оценки стоимости
Согласование результатов различных оценок и написание отчета об установленной стоимости
Рис. 6.1. Процедура оценки стоимости объекта недвижимости
Рис. 6.2. Виды и подвиды стоимости недвижимости
Из определения следует, что стоимость продажи (цена продажи) и рыночная стоимость могут, и это бывает нередко, не совпадать. Например, у продавца нет времени (срочная продажа) на нормальную экспозицию на рынке (цена продажи будет занижена), объект имеет особую (субъективную) привлекательность для покупателя (цена продажи будет завышена).
Арендная стоимость – это рыночный размер арендной платы за сдаваемую внаем недвижимость. Залоговая стоимость определяется для целей ипотечного кредитования на основе рыночной стоимости. Страховая стоимость определяется по стоимости восстановления или замещения объекта, подверженного риску уничтожения или разрушения. Ликвидационная стоимость представляет собой денежную сумму, которую собственник может получить при вынужденной продаже объекта.
Основным подвидом стоимости использования является инвестиционная стоимость, которая генерирует собственнику доход по определенной ставке капитализации. Предполагается, что собственник не имеет намерения изменить направление использования объекта, даже если существует более эффективные.
Балансовая стоимость отражается в бухгалтерской документации и показывает стоимость имущества за вычетом амортизации. Налогооблагаемая стоимость исчисляется для целей налогообложения либо на базе рыночной, либо восстановительной или инвентаризационной стоимости. Восстановительная стоимость равна издержкам на воспроизводство точной копии объекта недвижимости. Стоимость замещения равна издержкам на воспроизводство аналогичного объекта, но в новом архитектурном стиле, с использованием новых материалов, прогрессивных строительных технологий и современного оборудования.
В оценочной деятельности основным видом является стоимость обмена, а ее главным подвидом – рыночная стоимость, т.к. на ее основе или с ее учетом определяются арендная, страховая, залоговая, ликвидационная и другие подвиды, которые необходимы для проведения операций на рынке недвижимости.
Стоимость в использовании с ее подвидами согласно «Европейским стандартам оценки 2000» является расчетной, не рыночной величиной и по существу субъективной оценкой собственника. Она необходима для сравнения с альтернативными вариантами инвестиций, сопоставления с затратными оценками на создание аналогичных объектов и других целей, обсуждать которые в рамках учебной программы не будем.
Рыночная стоимость, как известно, определяется соотношением спроса и предложения. Под спросом понимается то количество недвижимости данного вида, которое участники рынка готовы приобрести по определенной цене в течение определенного времени. Под предложением понимается количество недвижимости определенного вида, которое выставляется на продажу или сдается в аренду по заданной цене в течении определенного времени. Точка рыночного равновесия, в которой совпадает спрос и предложение, определяет рыночную стоимость недвижимости данного вида и равновесный объем. Спрос, предложение и рыночная стоимость недвижимости зависят от многих факторов (рис. 6.3).
Рис. 6.3. Факторы, влияющие на спрос, предложение и рыночную
стоимость недвижимости
При оценке рыночной стоимости следует помнить, что на нее влияет и период, в котором она рассматривается. В краткосрочном периоде на рыночную цену влияет главным образом спрос, т.к. предложение не успевает приспособиться к изменению спроса. В долгосрочном периоде влияние предложения усиливается и оно активно воздействует на рыночную стоимость. Рыночная стоимость, как показывает опыт, заметно подвержена многочисленным, преходящим событиям. Они иногда взаимно погашают влияние друг друга, но могут и усиливать, поэтому рыночные цены не стабильны. Вот почему оценка недвижимости, особенно специфической или уникальной, осложнена и требует применения разнообразных методов, результаты которых необходимо согласовывать для получения результирующей оценки.