73.Сравнительный подход к оценке недвижимости. Методика внесения поправок в цены объектов-аналогов

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Можно выделить 2 метода:

метод сравнительного анализа продаж (выявляются недавние продажи аналогичных объектов на соответствующем рынке; выявляются элементы сравнения, по которым будет проводиться сравнение объектов-аналогов с объектом оценки; в цены объектов-аналогов вводятся корректировки по элементам сравнения);

метод валовой ренты (основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи объекта и доходом от сдачи его в аренду. Этот метод предполагает использование мультипликатора валовой ренты (МВР) - это отношение продажной цены объекта нед-ти к валовому доходу от сдачи ее в аренду. Стоимость объекта оценки определяется умножением МВР на валовой доход за соответствующий период от сдачи в аренду объекта оценки).

74.Сущность и функции менеджмента

75.Технический анализ инвестиционных проектов

Задачей технического анализа инвестиционного проекта является:

   определение технологий, наиболее подходящих с точки зрения целей проекта,

   анализ местных условий, в том числе доступности и стоимости сырья, энергии, рабочей силы,

   проверка наличия потенциальных возможностей планирования и осуществления проекта.

Технический анализ обычно производится группой собственных экспертов предприятия с возможным привлечением узких специалистов. Стандартная процедура технического анализа начинается с анализа собственных существующих технологий. При этом необходимо руководствоваться следующими критериями: (1) технология должна себя хорошо зарекомендовать ранее, то есть быть стандартной, (2) технология не должна быть ориентирована на импортное оборудование и сырье.

76.Управление активами на предприятии

77.Управление дебиторской и кредиторской задолженностью на предприятии

78.Управление заемным капиталом предприятия

79.Управление инновационной деятельностью на предприятии

80. У правление персоналом на предприятии

81.Управление прибылью на предприятии. Понятие рентабельности

82. У правление рисками ипотечного кредитования

Риски при финансировании недвижимости и управление ими

1. кредитный риск ;

2. риск процентной ставки;

3. риск альтернативного выбора;

4. риск изменения условий мобилизации фондов;

5. риск ликвидности.

83.Управление собственным капиталом предприятия

84.Финансовый анализ инвестиционных проектов

Финансовый анализ предприятия - изучение ключевых параметров и коэффициентов, дающих объективную картину финансового состояния предприятия: прибыли и убытков, изменений в структуре активов и пассивов, расчетах с дебиторами и кредиторами, ликвидности, устойчивости и т.д.

Целью финансового анализа является оценка эффективности осуществления инвестиционного проекта для организации (пред­приятия, фирмы), занятой его реализацией.

Основными условиями проведения оценки эффективности инвестиционных проектов являются:

идентификация затрат и выгод проекта;

измерение затрат и выгод;

определение продолжительности жизненного цикла проекта;

выбор нормы дисконта;

определение уровня цен;

выбор критериев для оценки эффективности проекта. Определение показателей финансовой эффективности осно­вано на использовании метода дисконтирования.

Дисконтирование — это приведение разновременных экономических показателей к одному моменту времени — точке приведения.

Фактор времени является важнейшим условием для опреде­ления затрат и выгод инвестиционного проекта, а также определяет и продолжительность проекта. Срок осуществления проекта должен быть обоснован исходя из данных технического анализа. Сокращение продолжи­тельности срока реализации проекта уменьшает период времени формирования издержек и поступления доходов. И, наоборот, увеличение срока осуществления проекта ведет к удлинению пе­риода начисления затрат и, соответственно, получения доходов. Это является важным для научно обоснованной оценки будущей стоимости затрат и выгод инвестиционного проекта.

Фактор изменения стоимости денег во времени учитывается в проектном анализе на основе использования показателя дискон­тированного потока денежных средств (cash flow).

Компаундирование позволяет определить будущую стои­мость инвестированных в настоящее время средств, тогда как дисконтирование — настоящую стоимость будущих денег. Таким образом, начисление сложного процента позволяет заглянуть из настоящего в будущее, тогда как дисконтирование из будущего в настоящее.

Расчет сложных процентов осуществляется по формуле

FV = PV *(1 +i)n

где FV — будущая стоимость;i — коэффициент дисконтирования; n— продолжительность проекта, лет; PV — дисконтированная стоимость(текущая стоимость).Определение дисконтированной стоимости производится по формуле:PV = FV/(1+i) n

Норма дисконта представляет собой ставку или норму дис­контирования. Под коэффициентом дисконта понимается разница стоимости денег между двумя различными периодами времени.

Основными показателями оценки финансовой эффективно­сти инвестиционных проектов являются:

чистая текущая стоимость (NPV);

соотношение выгод и затрат(В/С);

внутренняя норма доходности (IRR).

Финансовые цены отражают отношения, складывающиеся на рынке несовершенной конкуренции, с учетом имеющихся дис­пропорций в народном хозяйстве, связанных с неоптимальным использованием ресурсов, государственным регулированием экономики, наличием безработицы, загрязнением окружающей среды и других экстерналий.