Расчет неисправного физического износа на короткоживущий эл-ти

	ВС	Возраст	Экон.жизнь	Величина износа
Кровля	2000	10	15	1333
Полы	5000	5	10	2500

10/15*2000 3833

5/10*5000

Неисправимый физический износ эк.жизнь 100 лет, Возраст = 20 лет,

ВС/Д = 4500+2500+50000=57000

НФИ = 20/100*57000=11400

Учет физических износов - ВС

-ИФИ 66000-3833-11400-2000=48767

Классификация функционального износа

1.Исправимый:

• за счет недостатков, устранение которых требует добавлен е элементов.

• За счет недостатков, устранение которых требует замены или модернизации элемента (функц.износ)

Добавление элементов

1. Стоимость установки элемента в существование здания -1500

2. Стоимость установки элемента при новом строительстве 1000, износ 500

Замена/модернизация (функц.)

1.Стоимость элемента в новом строительстве -3500

2.Стоимость физического износа элемента – 2000

3.Стоимость демонтажа -1000

4.Стоимость монтажа-1500

Износ 4000

Решение задачи

Включение позиции на 3000, затраты на установку 40000,

Определить функциональный износ исправимый и неисправимый

30000 изический износ

• Функциональный износ за счет позиции, которые есть, но которых быть не должно (переулучшение/сверхулучшение)

Методы сравнения продаж

Он предусматривает формирование заключения о рыночной стоимости объекта на основе анализа корректирование цен продаж объектов налогов, отображенных по признаку наибольшей близости их ценообразования характеристик соответствием характеристикам объекта оценки.

В основе использования этого метода лежит система единиц и элементов сравнения.

Единицы сравнения –некоторый показатель сравнения ( )

Система элементов сравнения

1. Правка собственности

2. Условие финансов( Форма оплаты)

3. Условие продажи (использование на рынке, инфляции, налогов, законодательство, внерыночное давление.

4. Состояние рынка

5. Место расположения

6. Физические характеристики

7. Экономические характеристики (доходы, затраты на эксплуатацию).

8. Компоненты не связанные с недвижимостью.

9. Вид использования объекта.

Возможны метод стоимости элементов

	Объекты сравнения
Эл-ты сравнения	00	1	2	3	4
Стоимость	?	85	75	90	85
местоположение	Сред.	Хор.75	Сред.75	Хор.80	Сред.85	10(1-2)
Количество отделки	Сред.	Хор.70	Хор.70	Сред.80	Хор.80	5(1-3)
Наличие стоянки	есть	Нет.80	Хор.80	Нет.90	Есть.80	10(2-4)

Объекты сравнения

1. Ц=600тыс. S=1500 , усл.фин.одинак.срок продажи =3 мес.,местоположение 8 кварталов от метро, вид из окна – лучший, есть бассейн.

2. Ц=750 тыс. S = 2000 ,льготное финансирование, 6 месяцев назад, 6 кварталов до метро, аналог. вид из окна, нет

3. Ц=450тыс. S= 900 ,финансирование рыночное, 2 дня назад, 2 квартала до метро, вид аналог. Нет бассейн

00: оценка до метро 4 квартала, бассейна нет, S = 12000 ,1квартал до метро 3000

Рост цен на недвижимость 0,5% в месяц

Бассейн 16000, вид из окна -5000

	00	1	2	3
Цена	?	600000	750000	450000
S	1200	1500	2000	900
Финансирование	Рын.	Рын.600000	Льгот. 735000	450000 аналог.
Срок продаж		609000 3 мес. Назад	757050 6 мес. Назад	450000 2 дня назад
Местоположение	4 кв.	624000 8 кв.	763050 6 кв.	444000 2 кв.
Вид		616000 лучшее	763050 лучшее	444000 аналог.
Бассейн	нет	Есть 600000	Нет 763050	444000 нет