Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости.

1. Географические (место, природа, инфраструктура).

2. Социальные (демография, культурные ценности).

3. Институциональные (уровень образования, налоговая политика, инфраструктура изменения).

4. Экономические (уровень заказов, степень занятости, доступность)

Назначение оценщиков

Оценка осуществления для цели:

• Продажи и покупки

• Получение кредита

• Влияние недвижимости в УК

• Выделение или слияние

• Страхование

• Отчуждение

• Расчет арендной платы

Позиционирование оценщика при оценки недвижимости

Оценка – мера субъективная. Стоимость объекта генерируется свойствами объекта, оценка которая зависит от позиций оценщика и рынка.

Позиции оценок

1. Позиция пользователя

2. Позиция, отражающая взаимоотношение компонентов собственности (фундаменты, стены, окон, двери, проемы)

3. Позиция рынка

4. Позиция, отражающая наилучшее и наиболее эффективное использование объекта.

1.Позиция пользователя- следствие принципам:

Полезность – способность удовлетворять потребности пользователя

Принцип замещения – МАХ цена объекта определена MIN ∑ денег, за которую можно приобрести другой объект аналогичной полезности.

Принципы ожидания – стоимость объекта недвижимости определяется ожиданием пользователя будущих выгод.

2.Обладает следующими приципами:

Принцип добавочной продуктивности недвижимости обладает добавочной продуктивностью, которая численно соответствует разнице между доходами, полученная от не пользования недвижимости и затратами по возмещению факторов производства (т.е труда, капитала, предприятиях сп-ей).

Доходы – Затраты = Дополнительная Производительность =>земля (Географическое положение)

• Принцип вклада- Стоимости за счет наличия, либо отсутствия к-л компонента

• Принцип изменяющийся отдачи – заключается в том, что по мере увеличения компонента фин. рез-ты (отдача) сначала м.вверх, а затем-вниз.

• Принцип баланса – недвижимость достигает своей мах цены при соответствии компонентов собственности друг другу.

3.Позиция рынка, обладающий следующими принципами:

• Принцип зависимости – стоимость объекта недвижимости зависит от характера окружающий среды.

• Принцип соответствия – совпадения свойств объекта недвижимости со вкусами и предпочтениями покупателя.

• Принцип конкуренции – стоимость объекта на рынке определяется средним уровнем дохода населения.

4.Облад.след.принципами

Реализация 4 принципа предполагает определение на основе множества возможных результатов –использование объектов недвижимости того варианта, на который стоимость объекта МАХ.

Особые случаи применения

1.Единственно-возможное использование.

2.Временное использование

Земля к в 1) и 2) случая всегда оценивается независимо от ограничений наложенных на использование объекта.

3.Законодательно не согласованное использование- ситуация, которая может возникнуть при изменении законов, норм и стандартов. Объект недвижимости оценивается с учетом этих ограничений, а земля – исходя из предположения о согласованности.

4.Использование не является наилучшим.

Методы определения рыночной стоимости объекта недвижимости:

• Затратный метод

• Метод сравнения продаж

• Доходный метод

Затратный метод: в основе метода лежат следующие понятия:

• Свойт. – стоимость объекта оценки на дату оценки

• Система износа

Свойт.- стоимость строительства на дату оценки объекта с абсолютно равными потребительскими свойствами.

Методы определения воит. Стоимости:

1. Прямых издержек – определение издержки на строительство: прямые ( материалы, энергия), косвенные (маркетинг, издержки, взятки, гонорары, консультирование, предпринимательство).

2. Способ разбивки по компонентам: фундамент, стены, кровля и т.д.

3. Способ сравнительной единицы, когда стоимость объекта недвижимости определен типа приведена к какой-либо сравнительной единицы. УПВС – укрупненные показатели воит. стоимости.

Cистема износа включает:

1.Физический износ:-

2.Функциональный износ

3.Экономический/внешний износ-учет ∆ стоимости объекта, связанный с существенными изменениями социальной экономической среды.

Исправимый физический износ – затраты на которой меньше, чем прирощение стоимости объекта об его вып-я.

С ( прирощение стоимости объекта).

(Затраты на устронение объекта).

Методы определения физического износа.

ВС

недвижимости.

Т- срок экономичной жизни (100-150лет)

Задача

Т = 60 лет

Физ.износ = ?

Физ.износ = 15/60*3= 0,75 млн.р =750 тыс.р (неисправный)

Физ.износ= 3 – 0,75 = 2,25 млн.р

Физ.исправ.износ – считается по частям (25% кровлизаменить,55% пола и т.д, а на оставшееся75% кровли и 45% пола считается физ.неисправ.износом.

Задача

, 40% пола- неисправ.физ.износ

Физ.износ = 25 тыс.р, Т= 20 лет,

Физ.износ = 14,4 тыс.руб

Методы разбивки по компонентам и определения износа

Компоненты	ВС
Устройство фундаментов	4500	Д
Устройство перекрытий	2500,1500	Д
Окраска кровля	2500
Устройство полов	5000
Устройство стен	50000	Д

66000

Сначала определяется исправимый физический износ

NO1 – чистый операционный доход от объекта недвижимости

V – степень/ценность

	NO1	V
А	20000	200000
Б	30000	350000
В	60000	590000

Задача

Аренда 10$ ЗА 1 в год

В случаи замены 20% кровли стоимость замены 3000$.аренда может возрасти на 1 $

Определить к какому виду износов относится замена части кровли

. 1$ прирощение

неисправимый, С – затраты

10000>3000 => исправимый износ

Расчет исправного физического износа (ИФИ)

	ВС	Ст-ть исправлений	Остаточные
Кровля	2500	500	2000
Окраска	1500	1500	-----
Исправимый износ	-------	2000	-----