З. Вопрос темы № 3. Особенности прекращения права собственности на земельный участок

ГК РФ применительно к земельным участкам дает специальное регулирование следующим способам прекращения права собственности:

(1) обращение взыскания на участок по обязательствам собственника. Такое обращение допускается только на основании решения суда (см. ст.278);

(2) изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд путем выкупа (см. ст.279-283). Следует учитывать, что по соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен изымаемого участка другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену (но требовать предоставления другого участка собственник изымаемого участка не может!).

При изъятии земельного участка путем его выкупа действуют следующие правила:

а) о порядке (процедуре) изъятия:

Изъятие путем выкупа предполагает следующую процедуру:

Принятие уполномоченным государственным органом или органом местного самоуправления решения об изъятии (причем данное решение принимается в соответствии с федеральным земельным законодательством)



Государственная регистрация указанного решения об изъятии (с извещением собственника об этом)



Письменное уведомление собственника о предстоящем изъятии (не позднее чем за год до предстоящего изъятия)



Заключение и исполнение соглашения о выкупе

б) о порядке выкупа:

 выкуп осуществляется соответствующим публичным образованием;

 размер выкупной цены (платы за изымаемый земельный участок), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником;

 при определении выкупной цены в нее включаются:

во-первых, рыночная стоимость участка и находящегося на нем недвижимого имущества;

во-вторых, все убытки в полном объеме, причиненные собственнику изъятием (в частности, убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду);

 соответствующий властный орган может предъявить в суд иск о выкупе участка, если:

- собственник не согласен с решением об изъятии либо

- с ним не достигнуто соглашение об условиях выкупа.

Иск может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику уведомления об изъятии;

в) о правах собственника земельного участка до его изъятия:

 собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться участком по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Данное положение относится к периоду с момента государственной регистрации решения об изъятии до достижения соглашения о выкупе (или принятия судом решения о выкупе);

 однако, собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на участке в указанный период (см. ст.280 ГК);

(3) изъятие земельного участка ввиду его ненадлежащего использования путем продажи:

а) основания такого изъятия:

 участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение 3 (трех) лет, если более длительный срок не установлен законом (ст.284 ГК);

 использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством (ст.285 ГК);

б) порядок изъятия:

 собственник должен быть заблаговременно предупрежден о допущенных нарушениях. Порядок такого предупреждения определяется земельным законодательством (см. ст.54 Земельного кодекса РФ);

 решение об изъятии принимает уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления;

 при письменном уведомлении собственником о своем согласии исполнить решение об изъятии участок продается с публичных торгов; в противном случае соответствующий орган может предъявить требование о продаже участка в суд (см. ст.286 ГК).

В ГК РФ «забыли» указать о том, что денежные средства, вырученные от продажи, выплачиваются собственнику. В Проекте ГК данный пробел устраняется (предусматривается, что данные средства, за вычетом расходов на проведение торгов, выплачиваются собственнику).

Материалы к теме № 10: ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ

И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

И. Вопрос темы № 1.3. ОСОБЕННОСТИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ (далее – МКД)

Собственнику жилого помещения в МКД наряду с принадлежащим ему помещением также принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество МКД (ст.289 ГК РФ).

В состав общего имущества МКД входят: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п.1 ст.290 ГК РФ). Жилищный кодекс РФ (далее – ЖК РФ) существенно расширяет состав общего имущества по сравнению с ГК РФ, также относя к нему, в частности, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства (см. ст.36 ЖК РФ).

Итак, структурно МКД состоит из двух частей:

1) жилых и нежилых помещений, находящихся в раздельной собственности собственников помещений;

2) общего имущества в МКД, находящегося на праве общей долевой собственности собственникам жилых и нежилых помещений (в ст.289 ГК РФ упоминаются только собственников квартир, что неточно; речь идет о любых помещениях!).

Доля каждого собственника помещения в праве собственности на общее имущество МКД пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения (ч.1 ст.37 ЖК РФ).

Доля в праве собственности на общее имущество МКД (далее - доля в праве) следует судьбе права собственности на помещение (ч.2 ст.37 ЖК РФ), поэтому:

а) приобретение данной доли в праве носит зависимый и автоматический характер: при приобретении в собственность помещения в МКД к приобретателю переходит и доля в праве;

б) собственник помещения не может:

 осуществлять выдел в натуре своей доли в праве;

 отчуждать свою долю в праве, а также совершать иные действия, влекущие за собой ее передачу отдельно от права собственности на помещение (п.2 ст.290 ГК РФ, ч.4 ст.37 ЖК РФ). Тем самым, доля лишена самостоятельной оборотоспособности.

МКД подлежит управлению. Основным органом управления является общее собрание собственников помещений в МКД (причем это неправосубъектное образование!). Компетенция данного собрания включает различные вопросы организационного и имущественного характера, в частности, вопросы о реконструкции МКД, о капитальном и текущем ремонте общего имущества в МКД, о пользовании общим имуществом (в том числе заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), о выборе способа управления МКД. Жилищное законодательство (см ст.161 ЖК РФ) исчерпывающе предусматривает три альтернативных способа управления МКД:

1) непосредственное управление собственниками помещений (данный способ востребован, когда в доме имеется небольшое количество собственников);

2) управление товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ) либо специализированным потребительским кооперативом.

ТСЖ (объединение собственников помещений) – это самостоятельная организационно-правовая форма некоммерческих организаций (см. ст.135 ЖК РФ). Правовое положение ТСЖ определяется разд.VI ЖК РФ.

Специализированными потребительскими кооперативами являются жилищные и жилищно-строительные кооперативы, правовое положение которых определяется разд.V ЖК РФ.

Управление данным (т.е. вторым) способом может осуществляться ТСЖ (кооперативом) непосредственно либо с привлечением сторонних организаций, в том числе управляющей организации с заключением между ТСЖ (кооперативом) и этой организацией договора управления МКД;

3) управление управляющей организацией, при этом МКД может управляться только одной организацией (ч.9 ст.162 ЖК). С управляющей организацией заключается договор управления, но уже непосредственно собственниками помещений.

Выбор способа управления МКД должен осуществляться на общем собрании собственников помещений, причем:

 принятие соответствующего решения является обязанностью, а не правом собственников;

 способ может быть выбран или изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений;

 решение о выборе способа является обязательным для всех собственников помещений (ст.161 ЖК РФ).