- •Раздел 2. Вещное право
- •Материалы к теме № 8: общая собственность г. Материалы по вопросу темы № 2. Распоряжение долей в праве общей долевой собственности
- •Д. Вопрос темы № 3. Раздел имущества, находящегося в общей собственности, и выдел из него доли
- •Долевая собственность (ст.252 гк рф)
- •Совместная собственность (ст.254 гк рф)
- •Е. Вопрос темы № 4. Отдельные случаи общей совместной собственности Общая совместная собственность супругов
- •Общая совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства
- •З. Вопрос темы № 3. Особенности прекращения права собственности на земельный участок
- •К. Вопрос темы № 2. Правовое положение членов семьи собственника жилого помещения
- •Материалы к теме № 11: защита права собственности и иных вещных прав л. Вопрос темы № 3. Негаторный иск
Материалы к теме № 8: общая собственность г. Материалы по вопросу темы № 2. Распоряжение долей в праве общей долевой собственности
От распоряжения общим имуществом необходимо отличать распоряжение долей в праве общей долевой собственности на общее имущество. Такое распоряжение осуществляется по усмотрению участника долевой собственности, которому принадлежит указанная доля. Согласия остальных участников не требуется; однако, при возмездном отчуждении доли постороннему лицу должны быть соблюдены специальные правила о преимущественном праве остальных участников общей собственности приобретения доли (п.2 ст.246 ГК РФ), заключающиеся в следующем (см. ст.250 ГК РФ):
продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников о намерении произвести отчуждение своей доли постороннему лицу с указанием цены и других условий отчуждения (т.е. уведомление должно носить персонально-адресный характер).
С учетом этого при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие надлежащее извещение сособственников (см. ст.24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
участники могут приобрести долю по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (т.е. сособственники не могут настаивать на льготных для себя условиях);
отчуждение доли постороннему лицу возможно, только если остальные участники откажутся от приобретения или не приобретут долю в праве собственности на недвижимое имущество - в течение месяца, на движимое имущество - в течение 10 дней со дня извещения;
при нарушении преимущественного права любой участник имеет право в течение 3 (трех) месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (но не признания сделки недействительной!). Высшие судебные инстанции разъясняют, что:
данный срок исчисляется со дня, когда истцу стало известно или должно было стать известно о совершении сделки;
исковые требования, предъявленные с пропуском срока, удовлетворению не подлежат; в то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст.205 ГК РФ трехмесячный срок может быть восстановлен (см. п.14 постановления Пленума Верховного суда РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22);
уступка преимущественного права не допускается.
В ГК РФ прямо говорится о действии преимущественного права в случае продажи и мены доли. Вместе с тем, судебная практика исходит из того, что квалификация спорных отношений не как отношений купли-продажи не является безусловным основанием для неприменения положений ст.250 ГК РФ; например, преимущественное право возникает и при приобретении доли в качестве отступного по денежному обязательству (см. п.7 Обзора практики применения арбитражными судами ст.409 ГК РФ, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 21 декабря 2005 г. № 102). Проект ГК предлагает ввести положение о том, что правила о преимущественном праве применяются при отчуждении доли по всякому возмездному договору (а не только договорам купли-продажи и мены), если иное не вытекает из существа данного договора.
Правила о преимущественном праве не действуют в следующих случаях:
а) при безвозмездном отчуждении доли;
б) при наследовании доли;
в) при отчуждении доли участнику общей собственности, а не постороннему лицу;
г) при продаже доли с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом (поскольку договор заключается с лицом, выигравшим торги, причем собственники могут принять участие в торгах). С целью защиты прав сособственников установлено правило о том, что на публичные торги должно быть получено согласие всех участников собственности; согласие не требуется лишь в случаях, установленных законом, например, статьей 255 ГК РФ;
д) при заключении договора пожизненного содержания с иждивением (п.1.2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»).