Реалізація права на землю, посвідченого державним актом, станом на 1 січня 2005 р

Рух права власності на землю	Кількість, тис.	%
Число громадян, що отримали державні акти, чол.	5076	100
їх частка від одержаних сертифікатів, %	X	74,7
3 них: здали земельні ділянки в оренду юридичним особам	2589	51,0
ведуть приватне господарство (без створення юри­дичної особи)	816	16,1
здали земельні ділянки в оренду фізичним особам	46	0,9
не переукладено договорів оренди земельних часток (паїв)	1625	32,0

Формування цивілізованого земельного ринку має відбува­тись еволюційним шляхом, у міру формування його основних елементів:

• створення відповідної правової бази;

• наявності земель як об'єкта купівлі-продажу;

• появи соціально-економічної мотивації виходу на земе­льний ринок продавців земельних ділянок;

• створення необхідної ринкової інфраструктури;

• опрацювання і запровадження організаційно-правового механізму оформлення угод та функціонування цивілізованого земельного ринку;

• опрацювання і запровадження механізму державного ре­гулювання земельного ринку на різних рівнях управління (рис.3.5).

Невід'ємною умовою формування і функціонування ринку сільськогосподарських земель є створення його інфраструктури, яка забезпечуватиме:

• організацію та проведення земельних торгів;

• здійснення заставних (іпотечних) операцій із земельними ділянками;

• функціонування оціночної діяльності для проведення експертної грошової оцінки земель;

• надання консультаційних, посередницьких та інформа­ційних послуг через консалтингові, рієлторські підприємства та спеціалізовані інформаційні видання;

• підготовку у навчальних закладах кваліфікованих кадрів для роботи у сфері ринку землі.

На початковому етапі формування ринку землі вирішаль­ну роль у його регулюванні має відігравати держава. За нею по­винне залишитись право обмежень на обіг земельних ділянок у ринковій сфері, особливо стосовно їх перепродажу, здійснення контролю за ціноутворенням. Включення землі в ринковий обіг насамперед має сприяти удосконаленню форм господарюван­ня, методології і методики ціноутворення на землю, економіч­ного механізму господарювання, залучення інвестицій через іпотеку землі та міжгалузевого регулювання розвитку економі­ки.

Ринкова ціна на земельні ділянки сільськогосподарського призначення формуватиметься при купівлі-продажу їх у міру зростання платоспроможності населення та зрівноваження попи­ту і пропозиції. Стартовою ціною має виступати експертна гро­шова оцінка, що буде розроблена відповідно до методики, за­твердженої Кабінетом Міністрів України 11 жовтня 2002 р. У період відсутності експертної оцінки для цього може використо­вуватись діюча нормативна грошова оцінка 1995 р. з урахуван­ням її індексації (табл.6). Основна умова запровадження ринку землі - підвищення ступеня її ліквідності, що передбачає забез­печення значних прибутків від використання землі та зростання платоспроможності сільського населення. За таких умов і ціна на землю буде високою.

На початкових етапах запровадження ринку землі для оде­ржання середньо- і довгострокових кредитів в якості застави можуть бути земельні ділянки, які перебувають у власності гро­мадян і юридичних осіб. Для активізації кредитного забезпечення аграрного виробництва необхідно законодавчо запровадити за­ставу права оренди землі.

Аналіз стану формування ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні свідчить, що за існуючого диспаритету цін на промислову і сільськогосподарську продукцію, збитковості виробництва, відсутності законодавчих актів щодо регулювання ринку сільськогосподарських земель, можливі і проби розкручування спекулятивно-тіньового ринку. Це може призвести до знеземелення значної частини селян. Тому потрібне ефективне державне регулювання економічного обігу землі, осо­бливо на початковому етапі його функціонування, яке спрямова­не на забезпечення;

• формування ринкової інфраструктури, яка опосередковує обіг земельних ділянок;

• оподаткування доходів, отриманих від трансакцій на рин­ку земель;

• встановлення заборон на відчуження земельних ділянок і а обмежень щодо набуття їх у власність;

• надання пріоритетних прав на придбання земельних діля­нок;

• гарантування та захисту прав суб'єктів ринку земель.

На купівлю-продаж сільськогосподарських земель законо­давчо необхідно ввести ряд жорстких обмежень, наприклад, що­до мораторію на 5-7 років купленої земельної ділянки або справ­ляння митних платежів з продажу її у підвищеному розмірі, а можливо на початку запровадити дозвільний порядок відчуження земельних ділянок, який застосовується у багатьох цивілізованих країнах світу.

Наразі ж потрібно ширше використовувати оренду земельних ділянок і земельних часток (паїв), що сприяє руху зе­млі до більш ефективного господаря, який забезпечує одер­жання селянами-власниками належної орендної плати. Оренда значною мірою відбиває прогнозну поведінку майбутнього рин­ку землі. Рівень орендної плати, її кон'юнктура - це фактично прообраз майбутньої ціни на землю, а кон'юнктура пропозиції і попиту на оренду землі - прообраз кон'юнктури попиту і пропозиції майбутнього ринку землі. Запровадження ринкового обігу сільськогосподарських земель через купівлю-продаж потребує ґрунтовного дослідження і запровадження ефективних регулято­рних механізмів. З цією метою потрібне невідкладне прийняття Закону України "Про ринок землі" з наперед визначеним термі­ном введення його в дію, наприклад, через 2-3 роки. За цей пері­од мають бути підготовлені всі необхідні нормативно-правові акти для реалізації Закону щодо здійснення необхідних органі­заційно-підготовчих заходів. За таких умов можна значною мі­рою уникнути багатьох прорахунків у ринку землі, щодо яких висловлюються численні застереження.