§ 2. Договір міни житла
Під договором міни розуміють договір, відповідно до якого кожна зі сторін зобов'язується передати у власність другій стороні одне майно в обмін на інше. ЦК у ч. 1 ст. 715 розкриває поняття "міна" і "бартер", ототожнюючи їх. Ці поняття, на наш погляд, слід розмежовувати, оскільки існує ряд ознак, які підкреслюють різницю між міною та бартером. На практиці у майновому обороті рідко застосовується така назва договору, як "бартер" (або "бартерна операція"). У Законі України від 23 грудня 1998 р. "Про регулювання товарообмінних (бартерних) операцій у галузі зовнішньоекономічної діяльності" (ч. 1 ст. 1) закріплено визначення товарообмінної (бартерної) операції як одного із видів експортно-імпортних операцій, оформлених бартерним договором або договором зі змішаною формою оплати, яким часткова оплата експортних (імпортних) поставок передбачена в натуральній формі, між суб'єктом зовнішньоекономічної діяльності в Україні та іноземним суб'єктом господарської діяльності, що передбачає збалансований за вартістю обмін товарами, роботами, послугами у будь-якому поєднанні, не опосередкований рухом коштів у готівковій та безготівковій формах. Сфера застосування бартерного договору обмежується колом суб'єктів господарювання (зокрема, зовнішньоекономічної діяльності), що відносить цей договір до категорії підприємницького договору. По-друге, з аналізу ст. 1 Закону України від 16 квітня 1991 р. "Про зовнішньоекономічну діяльність" та статей 1—3 Закону України "Про регулювання товарообмінних (бартерних) операцій у галузі зовнішньоекономічної діяльності" випливає, що поняттям "товар" охоплюється будь-яка продукція, послуги, роботи, права інтелектуальної власності та інші немайнові права, призначені для продажу (оплатної передачі). Таким чином, якщо міна означає обмін одного майна (речі) в натурі на інше майно, то бартер включає в себе, крім речового обміну, ще й обмін на безгрошовій основі результатами виконаних робіт, послугами1. Відповідно до ст. 716 ЦК до договору міни застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, договір поставки, договір контрактації або інші договори, елементи яких містяться в договорі міни, якщо це не суперечить суті зобов'язання. Найістотнішою ознакою для розмежування договорів міни і купівлі-продажу є те, що у договорі купівлі-продажу за продане майно продавцеві сплачується відповідно його вартість лише у грошовому виразі.
Частина 3 ст. 715 ЦК передбачає, що договором може бути встановлена доплата за товар більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості. Така вартісна різниця може бути компенсована виконанням певних робіт та наданням відповідних послуг.
Зі змісту ст. 716 ЦК випливає, що спільними рисами договорів міни та купівлі-продажу є перехід права власності на майно (як і за договорами поставки та контрактації).
Сторонами у договорі міни є покупець і продавець (як і в договорі купівлі-продажу). Однак особливість його полягає в тому, що кожна зі сторін договору міни є одночасно і продавцем того майна, яке вона передає другій стороні, і покупцем того, яке набуває за договором. Сторонами в договорі міни житла можуть бути тільки власники квартири чи будинку (фізичні або юридичні особи).
Від міни житла слід відрізняти обмін житловими приміщеннями. І хоча ці два види діяння мають єдину договірну природу, оскільки для виникнення таких правовідносин необхідне взаємне узгодження волевиявлення сторін, договори міни житла та обміну житловими приміщеннями належать до різних видів, що пояснюється правовим регулюванням цих договорів нормами різних галузей права: перших — нормами цивільного законодавства, Других — житлового'. Під обміном житловими приміщеннями розуміють угоду наймачів про взаємну передачу прав та обов'язків за договорами майнового найму, тобто в цьому разі обмін — це взаємний перенайм житлових приміщень. На відміну від договору обміну житловими приміщеннями, який фіксує перехід права володіння та користування наймачів житлового приміщення, договір міни забезпечує перехід права власності. Саме тому суб'єктами договору міни житла є власники квартири (будинку), а сторонами договору обміну житловими приміщеннями — наймачі, тобто особи, що володіють та користуються квартирою на підставі договору найму.
Якщо сторонами у договорі міни житла є фізичні особи, на них поширюються вимоги щодо дієздатності та правоздатності. Відповідно до Закону України "Про підприємства в Україні" підприємства можуть відчужувати, в тому числі й обмінювати, належне їм майно іншим підприємствам, а за певних умов — громадянам. Звідси випливає, що договір міни житла може бути укладений як між фізичними особами або між фізичною та юридичною особою, так і між юридичними особами.
Основним обов'язком кожної зі сторін є передача контрагенту житла за договором. Якщо квартира чи будинок мають певні недоліки (явні або приховані), їх власник зобов'язаний попередити другу сторону про такі недоліки або такі особливості майна, які можуть завдати шкоди новим власникам. Крім цього, сторони зобов'язані попередити одна одну про права третіх осіб на майно, яке передається за договором (наприклад, про права наймачів, права заставодержателя, якщо квартира знаходиться під заставою). Якщо одна зі сторін не виконає цього обов'язку, інша матиме право вимагати розірвання договору міни та відшкодування відповідних збитків.
У разі коли в договорі міни відсутні умови про ціну майна, що обмінюється, а також про розподіл між сторонами видатків, пов'язаних з виконанням зобов'язань, слід вважати, що предметом договору є обмін рівноцінним майном. Видатки на передачу майна, його прийняття та інші дії, пов'язані з виконанням договору, мають в кожному конкретному випадку покладатися на ту сторону, яка несе відповідні зобов'язання за договором. Якщо ж вартість квартири (будинку), яка передається за договором міни, менша за вартість іншої квартири (будинку), на сторону покладається додатковий обов'язок з доплати різниці в цінах, причому така доплата може бути здійснена безпосередньо під час, до чи після передачі майна, що має меншу вартість. Договором може бути передбачений й інший порядок компенсації різниці в ціні товарів, зокрема виконання робіт, надання послуг.
Важливим моментом у договорі міни є спеціальне правило, встановлене ч. 4 ст. 715 ЦК, за яким право власності на майно, що обмінюється, переходить до сторін одночасно після виконання зобов'язань щодо передання майна обома сторонами, якщо інше не встановлено договором або законом.
До відносин, що випливають із договору міни, застосовуються й спеціальні правила, присвячені окремим видам договору купівлі-продажу, враховуючи специфіку об'єктів нерухомості. Ці правила стосуються, зокрема, форми договору міни, яка аналогічно формі договору купівлі-продажу житла є письмовою з нотаріальним посвідченням та державною реєстрацією (ст. 657 ЦК). Недотримання форми договору міни житла спричиняє його недійсність. Особливістю державної реєстрації переходу права власності на об'єкти нерухомості, набуті за договором міни, є те, що реєстрація може бути здійснена лише після виконання обома сторонами обов'язків за договором з передачі об'єктів нерухомості, що обмінюються.
На практиці можуть укладатися договори міни, згідно з якими одна сторона надає у власність майно, а інша — зобов'язується виконати певну роботу. Такі договори слід віднести, на нашу думку, до договорів змішаного типу, тобто це — договір з елементами різних договорів. До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору (ч. 2 ст. 628 ЦК). ЦК передбачає можливість укладення таких договорів міни, зокрема, у договорі може бути встановлений обмін майна на роботи або послуги. Законом можуть бути передбачені особливості укладення і виконання договору міни (частини 5, 6 ст. 715 ЦК).