Лекція 7 розпорядження житлом
1.Договір купівлі-продажу житла.
2.Договір міни житла.
3. Договір довічного утримання.
4. Договір дарування житла.
Одним зі способів реалізації власником права на житло і водночас підставою виникнення права власності на житло у його набувача є укладення різних правочинів, серед яких переважне місце належить договорам. В період, коли приймався чинний ЖК, у наукових дослідженнях та навчальній літературі головна увага зосереджувалась на аналізі договорів житлового найму, обміну житловими приміщеннями, піднайму житла, які значною мірою набули публічного характеру. Оскільки окремі квартири в житлових будинках, як правило, не належали на праві приватної власності громадянам, а перебували у державній (комунальній) власності або у власності недержавних юридичних осіб, вони не були й об'єктом цивільно-правових угод. Право власності на житловий будинок або його частину можна було набути за заповітом, договорами купівлі-продажу, дарування, міни, довічного утримання тощо.
За останні роки відбулися значні зміни в економіці нашої держави, що не могло не позначитися й на житлових відносинах. Розвиток ринкової економіки призвів до масової приватизації житла в державних та комунальних житлових фондах, чим об'єктивно зумовив досить широке застосування цивільно-правових договорів у цій сфері.
Надійну правову основу для широкого застосування цивільно-правових договорів у реалізації права на житло створює ЦК, який містить чимало нових загальних положень щодо договорів про реалізацію майна на сплатній чи безоплатній основі, які значною мірою стосуються й договорів про відчуження житла (купівля-продаж, міна, довічне утримання, рента, дарування тощо). Про особливості договірного регулювання відносин щодо реалізації права на житло на основі положень ЦК йдеться далі Договір купівлі-продажу є одним з видів договорів, що регулюють зобов'язання по передачі майна, чим пояснюється їх широке застосування у цивільному обороті. Договір купівлі-продажу є однією з підстав виникнення у фізичних та юридичних осіб права власності на майно, що є предметом договору. Саме завдяки специфічності такої категорії майна, як житло, договір купівлі-продажу нерухомості (у тому числі квартири чи будинку) належить до окремого виду договорів.
У російському дореволюційному цивільному законодавстві власне договором купівлі-продажу (або, як передбачалося чинним законодавством, "купівлі і продажу") визнавалися лише угоди про продаж рухомого майна. Що стосується нерухомого майна, то купівля і продаж були віднесені законом не до договорів, а до способів набуття прав на майно1.
ЦК містить лише кілька статей, які регулюють купівлю-продаж нерухомого майна (у тому числі будинків, квартир). Виходячи із загальних положень, за договором купівлі-продажу продавець зобов'язується передати майно у власність покупцеві, а покупець — прийняти це майно і сплатити за нього певну грошову суму. Таке універсальне визначення договору купівлі-продажу, що бере початок з римського цивільного права, чітко й лаконічно відображає зміст договору.
Проаналізувавши визначення договору, можна дійти висновку, що купівля-продаж є консенсуальним договором, оскільки для його укладення необхідне досягнення згоди за всіма істотними умовами договору. Якщо сторони не досягнуть згоди хоча б стосовно однієї умови, на якій наполягає одна із сторін, договір буде вважатися таким, що не укладений.
Договору купівлі-продажу притаманна така ознака, як двосторонність, оскільки у кожної сторони за договором виникають як права, так і обов'язки (наприклад, у продавця — передати майно, у покупця — сплатити обумовлену договором суму); вони мають характер взаємності. Договір купівлі-продажу належить до сплатних договорів, оскільки в результаті кожна зі сторін отримує майнове задоволення (покупець стає власником купленої квартири, а продавець — отриманої грошової суми).
Істотною ознакою, яка відносить договір купівлі-продажу житла до окремого виду договору, є предмет договору. Під предметом договору купівлі-продажу житла розуміють окремо взятий об'єкт житлової нерухомості, завершений будівництвом та прийнятий в експлуатацію, з приводу якого сторони домовляються про виникнення цивільно-правових відносин2. Оскільки це має велике практичне значення, виділяють такі основні ознаки предмета купівлі-продажу: по-перше, це — істотна умова договору; по-друге, у договорі має бути відображений опис квартири (будинку).
Ознаки, що ідентифікують предмет договору (квартиру або будинок), мають зазначатися не тільки в самому договорі, а й у документах, які до нього додаються. Таким документом є довідка-характеристика, яка видається на об'єкти нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних або фізичних осіб, стосовно яких проведено технічну інвентаризацію й державну реєстрацію у відповідному БТІ, за рахунок власника квартири. Така довідка-характеристика містить всю основну інформацію щодо певного об'єкта нерухомості, зокрема:
адресу об'єкта;
реєстраційний номер об'єкта;
назву юридичної особи, прізвище, ім'я та по-батькові фізичних осіб, зареєстрованих власниками квартири (будинку), та правовстановлюючі документи, що підтверджують право власності;
часткову участь кожного співвласника у спільній власності на об'єкт нерухомого майна;
• відомості про земельну ділянку, на якій розташований об'єкт;
найменування будівель, споруд;
розмір житлової та нежитлової площі;
вартість будівель та споруд за даними інвентаризації, у тому числі й самовільних, з урахуванням діючої індексації та проценту зносу.
Безпосередньо у договорі купівлі-продажу квартири чи будинку зазначаються основні відомості щодо предмета договору, які не можуть суперечити тим, що зазначені у довідці-характеристиці. Винятком з цього правила можна назвати таку умову договору, як ціна. Ціна встановлюється за згодою сторін і в кожному окремому випадку може бути більшою або меншою від вартості будівель і споруд за даними інвентаризації, що вказані у довідці-характеристиці. Крім цього, відповідно до п. 48 Інструкції про порядок обчислення та справляння державного мита, затвердженої наказом Головної державної податкової інспекції України від 22 квітня 1993 р. № 15, при обчисленні суми державного мита за посвідчення договорів відчуження житлових будинків, квартир, дач, садових будинків, гаражів, а також іншого нерухомого майна, що перебуває у власності фізичних або юридичних осіб, вартість таких договорів приймається виходячи із суми договору, але не нижче його інвентаризаційної або балансової вартості з урахуванням коефіцієнтів індексації вартості цих об'єктів та зносу на момент відчуження, що зазначається в довідках-характеристиках БТІ.
Оскільки ціна є істотною умовою договору купівлі-продажу, її відсутність у письмовій формі договору призведе до визнання договору неукладеним. Відповідно до ст. 691 ЦК покупець зобов'язаний оплатити майно за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу. Форма договору купівлі-продажу житла визначена ст. 657 ЦК, яка передбачає, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовому вигляді та підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації. Крім того, сторони мають право укласти договір на товарній біржі. Такий договір відповідно до ст. 15 Закону України від 10 грудня 1991 р. "Про товарну біржу" не підлягає нотаріальному посвідченню. Біржова угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі.
Згідно з п. 28 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 18 червня 1994 р. № 18/5, при вчиненні нотаріальних дій нотаріуси зобов'язані роз'яснити сторонам зміст і значення поданих ними проектів угод і перевірити, чи відповідає зміст посвідчуваних угод вимогам закону і дійсним намірам сторін. Наприклад, при посвідченні договору купівлі-продажу будинку сторонам роз'яснюється зміст ст. 120 Земельного кодексу (ЗК) України. В разі коли набувачем будинку є іноземна юридична чи фізична особа або особа без громадянства, їм необхідно роз'яснити зміст ч. 4 ст. 22 ЗК.
При здійсненні нотаріального посвідчення на сторони покладаються додаткові витрати, зокрема оплата державного мита, яка становить 1% від суми договору відповідно до Декрету Кабінету Міністрів України від 21 січня 1993 р. № 7-93 "Про державне мито". На практиці досить поширеними є випадки, коли сторони в договорі вказують суму меншу за фактичну (щодо якої досягнуто згоди) з метою сплати меншої суми державного мита. Але з юридичної точки зору такі дії можуть викликати негативні наслідки, оскільки при виникненні у подальшому спору судом береться до уваги лише сума, вказана в договорі. Негативні наслідки настають насамперед для покупця, який при розірванні договору отримає суму меншу, ніж та, що він сплатив напередодні.
Крім цього, сторони зобов'язані внести обов'язковий платіж на рахунок Пенсійного фонду у сумі 1% від ціни договору, яка не може бути меншою за інвентаризаційну (балансову) вартість нерухомого майна, що вказується в довідках-характеристиках БТІ, відповідно до Закону України від 26 червня 1997 р. "Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування". Пунктом 9 ст. 1 зазначеного Закону встановлено, що платниками збору на обов'язкове державне пенсійне страхування є підприємства, установи та організації незалежно від форм власності та фізичні особи, які придбавають нерухоме майно, за винятком державних підприємств, установ та організацій, що придбавають нерухоме майно за рахунок бюджетних коштів, установ та організацій іноземних держав, що користуються імунітетами і привілеями згідно із законами та міжнародними договорами України, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України.
Спільним Листом Міністерства юстиції України та Пенсійного фонду України від 13 грудня 1999 р. № 34-1712/1851 передбачені випадки, коли сторона при укладенні договору купівлі-продажу звільняється від сплати 1% до Пенсійного фонду. Наприклад, за наявності довідки органу Пенсійного фонду про те, що покупець вперше здійснює купівлю нерухомого майна, від сплати збору звільняються громадяни, які придбавають житло і перебувають в черзі на отримання житла або придбавають житло вперше.
Наступним етапом оформлення договору купівлі-продажу житла є державна реєстрація. Така реєстрація проводиться у виконавчому комітеті місцевої ради за місцем знаходження квартири чи будинку. Необхідність проведення державної реєстрації закріплюється статтями 331, 657 ЦК, відповідно до яких право власності у набувача за договором купівлі-продажу нерухомості виникає з моменту його державної реєстрації. Порядок проведення державної реєстрації встановлений у Тимчасовому положенні про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженому наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 р. № 7/5. Відповідно до п. 1.4 вказаного Положення реєстрація прав власності на нерухоме майно — це внесення запису (у електронній та паперовій формах) до Реєстру прав власності на нерухоме майно у зв'язку з виникненням, існуванням або припиненням права власності на нерухоме майно, що здійснюється БТІ за місцезнаходженням об'єктів нерухомого майна на підставі правовстановлювальних документів, коштом особи, що звернулася до БТІ. Додатком № 1 до Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно встановлений Перелік правовстановлювальних документів, на підставі яких проводиться реєстрація прав власності на об'єкти нерухомого майна. Це насамперед договори купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання, посвідчені державними та приватними нотаріусами.
Сторонами договору купівлі-продажу (продавцем і покупцем) житла можуть бути як юридичні, так і фізичні особи, а також держава в особі уповноважених нею органів. На сторони поширюються загальні вимоги щодо правоздатності та дієздатності. Згідно зі ст. 658 ЦК право продажу квартири чи будинку належить власникові. Якщо продавець не є власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення. Це правило не стосується примусового продажу житла у певних випадках, встановлених законом.
До основних обов'язків сторін можна віднести, по-перше, обов'язок продавця передати майно покупцеві (разом із майном передати його належності та документи, що стосуються договору); по-друге, обов'язок покупця сплатити відповідну ціну, щодо якої досягнуто згоди між сторонами.
Стаття 660 ЦК передбачає ряд обов'язків покупця і продавця у разі пред'явлення третьою особою позову про витребування майна. Якщо третя особа на підставах, що виникли до моменту продажу, пред'явить до покупця позов про витребування майна, покупець повинен повідомити про це продавця та подати клопотання про залучення його до участі у справі. А продавець у свою чергу повинен вступити у справу на стороні покупця. Якщо ж покупець не вчинить зазначених вище дій, то продавець не відповідатиме перед покупцем, коли доведе, що, взявши участь у справі, він міг би відвернути відібрання проданого майна у покупця. У разі коли продавець був залучений до участі у справі, але ухилився від участі в її розгляді, він не має права доводити неправильність ведення справи покупцем.
Наступним обов'язком продавця є обов'язок попередити покупця про всі права третіх осіб на квартиру чи будинок, що продається. Такими правами можуть бути права наймача, право застави, право довічного користування тощо. У разі невиконання цього обов'язку продавцем покупець має право вимагати зниження ціни або розірвання договору купівлі-продажу, якщо він не знав і не міг знати про права третіх осіб на квартиру чи будинок (ст. 659 ЦК).
Серед обов'язків продавця можна виділити такі:
зберігати майно, не допускаючи його погіршення, якщо право власності переходить до покупця раніше передачі майна (наприклад, коли продавець має право протягом певного часу проживати у проданій квартирі чи будинку);
попередити про недоліки майна, що продається (наприклад, про аварійний стан даху у будинку).
Обов'язком покупця є обов'язок прийняти майно, крім випадків, коли він має право відмовитися від договору купівлі-продажу. Тобто покупець має вчинити дії, які відповідно до вимог, що зазвичай ставляться, необхідні з його боку для забезпечення передачі майна.
Закон передбачає, що сторони договору купівлі-продажу мають право встановлювати в договорі й інші права та обов'язки, які не суперечать законодавству і матимуть для сторін обов'язковий характер.