25.Ипотечно-инвестиционный анализ: техника Эллвуда.

Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного – дисконтированием платежей по обслуживанию долга.

Текущая стоимость собственности определяется в зависимости от норм дисконтирования и характеристик денежных потоков. То есть текущая стоимость зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.

техника элвуда:

R=Y*M*C+depp(SFF)-app(SFF)

R-ставка капитализации

Y - ставка отдачи на собственный капитал

С - ипотечный коэффициент

depp - уменьшение стоимости недвижимого имущества за прогнозируемый период

app - увеличение стоимости имущества за прогнозируемый период

SFF - фактор фондовозмещения по ставке отдачи на собственный капитал за прогнозируемый период

С=Y+Kик(SFF)-Ri

Кик-часть ипотечного кредита которая будет погашена в течение прогнозируемого периода.

Ri-ипотечная постоянная

Ri=ежегодные выплаты по обслуживанию ипотечного долга/основная сумма ипотечной задолжности

26.Специфика правового регулирования рынка недвижимости.

Происходящие в России экономические преобразования, в особенности процессы приватизации государственного (муниципального) имущества, привели к тому, что государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа недвижимых объектов, и прежде всего земли. Предпосылкой формирования цивилизованного рынка недвижимости является создание соответствующей правовой базы, которая призвана, с одной стороны, закрепить и защитить права собственника или иного законного владельца на недвижимое имущество, а с другой стороны, установить порядок перехода прав на недвижимое имущество. В настоящее время основным нормативным актом, регулирующим гражданские правоотношения, в том числе объектом которых выступает недвижимое имущество, стала 1 часть Гражданского Кодекса, введенная в действие с 1 января 1995 года.

В соответствии с Кодексом, к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130). Своеобразие экономических и физических свойств недвижимого имущества предопределяет особенности правового регулирования возникающих по его поводу отношений между субъектами имущественного оборота. В силу закона к недвижимости относится также имущество, формально не имеющее признаков недвижимого имущества, но подпадающее под установленный для последнего правовой режим: подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Правовой основной для развития всего российского законодательства является Конституция РФ. Принципы, изложенные в Конституции РФ, определяют законное и цивилизованное управление недвижимостью в России. Конституция гарантирует единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержку конкуренции и свободу экономической деятельности, но при этом признаются и защищаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Согласно ст 36 и 40 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, каждый имеет право на жилище.