17. Принципы оценки недвижимости, связанные с представлениями пользователя.

Принципы оценки недвижимости, связанные с представлениями пользователя.

1) полезность - способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени

2) замещения - максимальная стоимость недвижимости определяется наименьшей ценой или стоимостью по которой м.б. приобретена, аналогичная недвижимость с эквивалентной полезностью

3) ожидания - установление текущей стоимости доходов или других выгод которые м.б. получены в будущем периоде от владения недвижимостью

18.Принципы оценки, связанные с рыночной средой.

1) зависимости - стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его места расположения

ситус - экономическое месторасположение объекта (регион, примыкающая территория, торговая зона)

2) соответствия - это то в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг соответствуют потребностям и ожиданиям рынка, а так же предлагаемой застройкой земли

3) спроса и предложения

4) конкуренции

5) изменения - как правило стоимость объектов недвижимости не является постоянной, она меняется с течением времени

19.Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями.

1) остаточной продуктивности - определяется как чистый доход отнесенный к земле после того как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

2) вклада - вклад это сумма на которую повышается или понижается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него в случае наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.

3) возрастающего и уменьшающегося дохода - по мере добавления ресурсов к основным фондам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки начиная с которой общие доходы хотя и растут но уже замедленными темпами. Это замедление происходит до тех пор пока прирост стоимости не становится меньше чем затраты на добавленный ресурс

4) сбалансированности - любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли

5) экономического разделения - имущественные права следует разделять или соединять т.о. чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

- физическое разделение

- по времени владения

- по праву пользования

- по видам имущественных прав

- по залоговым правам

6) экономической величины - в качестве эк величины выступает приростная стоимость единого участка земли. Данная величина имеет место тогда, когда 2 и более земельных участка объединяются в единый массив стоимость которого превышает сумму стоимости отдельных участков

20. Частичные интересы в сфере недвижимости.

Частичные интересы в сфере недвижимости разделяют на 4 вида:

(1) финансовые требования к объекту

- закладные

- дробные интересы

- совместные предприятия

- опционы

- контракты (на продажу, на титул, на залог)

СП в сфере недвижимости - это объединение инвест средств на конкретный проект который может иметь различные организационно-правовые формы.

Опцион - это право, но не обязательство купить объект недвижимости по договорной цене в определенный промежуток времени.

Контракт на продажу - это обязательство купить/продать объект недвижимости при соблюдении ранее оговоренных условий.

Контракт на титул - контракт на продажу в рассрочку или земельный контракт - это финансовое требование которое не предусматривает передачу титула на объект до тех пор пока покупатель не произведет все платежи за данный объект недвижимости.

Контракт на залог:

1) Контракт на земельный участок

2) контракт на здания и сооружения

3) контракт на управление объектом

4) контракт на собственный капитал в земельном участке

5) контракт на собственный капитал в зданиях и сооружениях

(2) ограничения по времени владения объектом

- аренда

- пожизненное владение

(3) ограничения на пользование недвижимостью

- сервитут

- договорные ограничения на пользование объектом недвижимости

- ограничения на разбивку земельных участков

- ограничения на реализацию правполиция

-конртоль над кондоминиумом

(4) ограничения физически разделяющие объект

- ограничение на пользование недрами земли

- ограничение на пользование водными объектами

- ограничение на пользование воздушным пространством

- ограничение на пользование зданиями и сооружениями

- ограничение на пользование лесами и многолетними насаждениями

- ограничение на пользование жилыми и нежилыми помещениями